深度揭秘！5大因素决定2017加拿大楼市走向：多伦多涨温哥华跌！ ...

转眼已经来到2017，回首2016年加拿大的房地产市场，真可谓风起云涌。

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无论是年初联邦贷款新规开始实施、温哥华针对海外买家征收房产转让税，还是安省首次购房退税调整、各大银行纷纷提高利率，并收紧对外国人的贷款政策等等，都让我们见证了加拿大房地产市场的一系列调整。那么在新的一年里，加拿大的楼市又将发生怎样的变化呢？


多伦多继续涨温哥华下跌？


先说多伦多。根据加拿大房产公司RE/MAX INTEGRA公布的2017年房地产市场前景报告，多伦多的房产市场发展前景更胜一筹超越温哥华。


报告称：2017年大多区的房价将上涨8%，均价达到$783,926，而大温区的房价则会下降2%，由此可见，多伦多地区的房地产市场确实要赶超温哥华。

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RE/MAX INTEGRA公司的区域主管Christopher Alexander表示，这也是近年来多伦多的房价首次赶超温哥华。因为该公司去年的预测报告中还指出温哥华房价的涨幅(上涨7%)高于多伦多(上涨5%)。然而Alexander并不认为卑省向外国买家征收15%的房屋购置税是造成温哥华房价下降的全部原因。


他指出，在实施15%房产税之前，温哥华的房地产市场就已经呈现出冷却的趋势，虽然政策实施之后，一些外国买家会转向GTA房产市场，但并没有显著影响，主要原因还是对房产的需求量降低了。而GTA地区的房地产市场依然火爆，主要是因为需求量高，2016年GTA地区的房屋需求量增加了17%。

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再来说温哥华。据加拿大最大的房地产经纪公司皇家地产公司(Royal LePage)最新公布的预测，温哥华地区的房价将在明年出现超过10%的下滑，而降价的起点可能是2017年1月份。


皇家地产并不是第一个在今年8月份，BC省针对温哥华地区的海外买家推出15%的高额转让税之后，对该地区房价做出悲观预测的国内房地产机构。


早在今年10月份，国家银行(National Bank)曾预测明年温哥华平均独立屋房价将下降20%，镇屋均价将降低9%，而公寓房将降价5%。一个月后也就是11月，BC省房地产局则预测明年温哥华地区平均房价将下降8.7%，从今年的103万下降到94万元。


但皇家地产公司是一个经纪公司，一向不愿意唱衰房市，所以该机构的悲观预测一出台，立刻引起了业内的关注。


皇家地产公司(Royal LePage)总裁索珀(Phil Soper)指出，在2016年初，温哥华曾迎来过一波异常“炽热”的行情。特别是独立屋，在12个月内房价飙升近40%，同人们的工资增长严重脱节。尽管温哥华活力十足、经济强劲，房价上升也是正常现场，但是超过30%的房价涨幅，已明显能看出市场变得不理性。

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为降低泡沫风险，政府采取了一系列旨在冷却市场的政策措施，至11月，温哥华房市交易量连续第五个月下降，但是房价同去年同期相比仍保持升势。索珀说，从市场规律来看，从需求量下滑到房价下跌，中间会有六个月的间隔。换句话说，明年的一月可将是温哥华房价下滑点。不过索珀也提醒，由于潜在需求量仍然很大，温哥华的房价可能无法回落到人们期望的可负担水平。


路透社访问逾20名金融机构的经济分析师意见，结果普遍预期多伦多和温哥华两大房地产市场，同样受到联邦政府冷却房市的政策影响。根据经济师平均估算，多市房价明年只会涨6%、温市则会跌1.8%，预计全国整体房价明年涨1.8%;相对今年8月的调查则显示，经济师预期多市房价明年升8%，温市也会升5%，当时预期明年的全国房价涨3.5%。


5个因素决定楼市走向


事实上，2017年加拿大的房市会十分敏感，任何外部因素例如利率、经济信心或政策的变动，都会对债台高筑的屋主造成极大冲击，加快房价回调的步伐。虽然没人都够以百分之一百的信心说自己对2017年加拿大房地产市场走向的预测会成为事实，但有5个因素的确会左右加拿大房地产市场的走向。


首先是美联储利率决策


虽然加拿大中央银行独立制定自己的利息率政策，但金融市场的向来是追随美国联邦储备委员会的利率政策。所以当12月份美联储主席耶伦宣布上调央行利率0.25%的话音刚落，债券市场价格就下跌、债息上升;加拿大的商业银行也开始上调自己的房屋贷款利率，因为投资者可以把钱投资于几乎没有风险而利息回报又高的美国政府债券，为什么要把钱放在风险越来越大的房贷市场呢？

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投资者关注的不但是美联储在12月份的加息行动，而且关注美联储计划在2017年再上调利息率三次、每次0.25%个百分点的计划;这个连续加息计划意味着美联储认为美国经济会继续健康发展、而通货膨胀有抬头的危险。


第二个是加拿大经济


如果只是美联储加息，加拿大的房地产市场还不至于出现大的波动;但如果加拿大的经济继续疲软，则就业市场不振会让不少加拿大人不敢踏入房地产市场买房。


目前对加拿大经济2017年走向的预测有好有坏。预测加拿大经济会步入健康发展轨道的理由是世界市场石油和天然气价格开始回升，加元币值的低迷会有助于加拿大出口行业的发展;而预测加拿大经济持续疲软的人理由是特朗普担任美国总统上台执政后会采取贸易保护主义政策，这会伤害以贸易立国的加拿大经济，因为加拿大出口商品的70%以上以美国为出口市场。


第三是外国购房者


虽然缺乏对在加拿大购买房产的外国人的统计数字，但从不列颠哥伦比亚省政府推出对外国人购房者征收15%的外国人购房税后温哥华房地产市场立马冷却的情况推测，外国购房者对推动温哥华这样炙手可热房地产市场价格的飙升起到了至关重要的作用。


加拿大新闻社把外国房地产投资者评为2016年加拿大经济新闻人物 Canada’s business newsmaker of the year 也是一个佐证。

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在温哥华房地产市场很活跃的外国购房者中有很大一部分是中国大陆的购房者。但在中国人民币贬值和中国政府采取严格限制外汇离开中国的措施后，已经有迹象显示中国大陆想在加拿大购买房地产的投资者出现了缺乏资金的问题。


第四是加拿大的建筑业


加拿大住房建筑业已经连续多年兴旺，特别是在温哥华和多伦多这样的房地产价格连年攀升的城市，建筑业更是在开足马力赶工。到目前为止，还没有迹象显示新建的公寓楼单元有卖不动的问题。


不过，加拿大各级政府和房地产经纪协会都在密切关注住房建筑业的开工和竣工情况，因为毕竟是“春江水暖鸭先知”。


第五是政府对房地产市场的调控


虽然加拿大联邦和各省的政府都喜欢说他们尊重市场运行的规律，但过去半年来加拿大联邦政府推出了严控房贷发放的措施，不列颠哥伦比亚省政府推出了对外国人征收15%购买房地产特别税的措施，温哥华市政府则推出了对空置的住房征收空置税的措施。


政府推出的房地产市场调控政策有时会产生立竿见影的效果，有时却需要较长一段时间才能显现出效果。

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加拿大安大略省房地产经纪人协会负责人胡大可Tim Hudak认为，政府如果非要干预房地产市场，则一定要特别小心;温哥华房地产市场在省政府推出外国人购房特别税之后已经开始冷却，价格也开始下降就是一个例证;房地产市场不但是加拿大经济的基石之一、而且是会下金蛋的鹅，政府不要搞不好弄得鸡飞蛋打。


胡大可认为，解决房地产价格过高问题的根本途径应该是扩大房屋供应量，放松对住房用地的种种限制政策;上市的住房增多了、房价过快上升的问题自然就解决了。


看来2017加拿大的房地产市场又将不平静了！

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