美国没有限购，但在美国炒房怎么那么难？

发表于 2016-10-12 02:26

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近来，国内多地房价暴涨，房市一路“高烧”，频上新闻头条，受到广泛关注。
　　
谁在推高房价？如何应对炒房？我们来看看美国是什么情况？能否提供国人一些思考和借鉴。
　　
美国的富人，自己会买一套豪宅，但通常不会像中国富人那样炒房。因为，美国制定了一系列的规定，使得炒房的投资或投机成本很高，风险很大，从而大大限制了富人的炒房行为。
　　
本内容摘自姚鸿恩著《美国民生实录》，北京大学出版社出版。
　　
限制富人炒房：想方设法让炒房客轻易赚不到钱

在美国，假设一套房子为100万。买房费用如下：

贷款：80万，利率6%。月供5731.45。12个月，须付68777.40

地产税：以房价1.5% 计，一年须付15000。

过户费（包括各种费用）：约为房价1%，须付10000。

一年下来，不算首付20万，一共约投入9万多。

一年后，假设房子涨到120万。卖房费用如下。

过户费（包括各种杂费）：约为房价1%，须付12000。

卖房佣金，约为房价6%，算5%，须付6万。
　　
房子增值20万，要交个人所得税。拥有产权未满1年即卖掉的房屋，税收比例可高至33%左右；拥有产权超过1年以上的，卖房时须缴付20%左右的税。那么，交个人所得税至少4万。
　　
房子涨了20万，但买卖房子的费用和所得税也接近这个数字。换句话说，如果涨幅达不到20%，就要亏钱了。
　　
通常，房价的正常升幅是3%到5%。所以，美国人如果不打算在一个地方住5至7年以上，是不会买房子的。
　　
此外，美国放贷通常要求很严，如：月供最高不能超过月收入的38%。对第二套房子要求更严。但是几年前，因银行放松贷款，弄出个“次贷”，给一些条件不合格的人放贷，结果收不回月供，只好收回房子，而后贱卖，从而导致房价下跌，那些炒房疯狂的地区跌幅高达50%。违背经济规律，泡沫早晚要破灭。
　　
02 美帝很“狡猾” 温水煮青蛙：对付囤房杀手锏——征税
　　
美国房产的土地，不是政府的。也就是说，政府没有土地可以出售（或者提供有偿使用权）给开发商去建造商品房。
　　
居民在出售房子后，若赚钱的话，则需要交获利（gain）所得税。这个税率就是个人所得税的税率。

使用的是超额累进税率，从10%累进到35%，最高39.6%。以2015年税率为例，不管是夫妻联合报税，还是一个人报税，超过411500美元，税率是35%。如果2015年卖掉了一个房子，赚了42万美元，那么，对不起，起码16万美元要交给税务居(联邦税务局和州税务局)。
　　
这个看起来，比中国的20%凶狠得多。但是，实际上，除了极少数的投机分子和富人，很少有人会被宰得血淋淋。

美国政府有个温和的政策：如果这个房子是你自己居住的，并住满了两年，那么，给你免税额，卖掉房子所赚的钱，若夫妻一起报税，50万内可以豁免；夫妻分开报税的，25万内可以豁免。此规定考虑周全，你不需要去假离婚！
　　
所以，美国有关卖房子所得的税收法规，对老老实实的老百姓来说，形同虚设，毫毛不伤。但对类似国内的“房叔”、“房姐”们，则是毫不留情，决不手软的。
　　
美国政府“赚房产钱”，主要是通过征收房地产税。房子和土地是你的，若你长命百岁或将房子留给后代，还得继续交房地产税。
　　
这就是美帝"狡猾"的地方。房子值30万，若现在马上叫你付61万5，没有傻瓜会上当。但是，用百分之一二三的房地产税，像温水煮青蛙一样，慢慢地下手，让你觉得“还算温和”，默默承受。
　　
不管你是安分守己的蛤蟆，还是上蹿下跳的青蛙，“大锅水”，一样煮，不管是第1座房子，还是第N座房子，不管是结婚的还是离婚的，只认房子不认人，一律都交房地产税。这是对付“囤房”的杀手锏。在美国囤房，代价太大。
　　
03 美国没有“中国特色” ，三分之一定律限房价
　　
美国房地产，跟中国的不一样，很难看到“中国特色”。
　　
其一，房子类型不同。美国房子，大多数是独立房子（single house），有车库，有壁炉，前有草坪，后有花园。还有一些是城市屋（town house），类似国内的连体别墅。很少有国内的公寓房（apartment）出售。公寓通常是出租的。
　　
其二，绝大多数上市的房子都是旧房子。美国的地皮是屋主永久拥有的，所以有些年逾古稀的爷爷奶奶级别的房子照样能上市出售。根据美国商务部的统计，每个月，旧房子成交数大约为500万，而新房子只有30万左右。
　　
其三，价格是大多数人能够负担得起的（affordable）。美国强调三分之一定律，即房贷月供不能超过家庭月收入的三分之一。

美国首付（down payment）通常为20%。近期30年固定的房贷利率约为4%左右。最底层的老百姓，每月全家收入2300美元，就能够买20万左右的房子了。当然，大城市的房子要贵得多。

美国普通百姓的工资的“数字”跟中国百姓的差不多，三五万一年。小家庭两人年收入有个6万多的话，20万的房价相当于3年的工资收入。国际上通常认为“房价收入比”应维持在3-6的范围内。或者说，房价应该相当于3年至6年的家庭收入。这才是正常的。
　　
其四，美国没有蛊惑人心的“刚需”造势。人人都需要住房子，这可以说是刚需，但买房子未必是。找对象时，没有一个美国姑娘（或者她妈妈）提“必须要有房子”的刚需条件。
　　
其五，美国人不炒房。原因可能是，第一，美国屋主必须交房产税（property tax），税率各地不同。房子涨了，房产税跟着上调。第二，房子成交，卖主要付百分之六的佣金，买主要付各种过户费用（closing cost）。第三，也许是最重要的，就是政府不卖地，土地是私人拥有的，价格是由市场决定的。
　　
其六，美国成交的房子，都是马上能够入住的，全都是装修过的，空调、冰箱、炉灶、浴室、热水器等，都是法律规定必须配套的。没有国内的“毛坯房”。另外，面积只算房间内的面积，楼梯、过道什么的，都不算面积，也就是说，你可以用卷尺自己量的。这样，卖主很难蒙人。
　　
美国人实在看不懂：中国人光凭模型，看效果图就会受“震撼”而拍板买下上百万的房子（公寓），甚至还要连夜排队，好像抢购白菜似的。如此“追捧”现象，美国从来没有发生过。加拿大温哥华有过排队买期房的报道，排队的，清一色都是中国人。
　　
几年前，美国的许多银行没有遵循三分之一定律，贷款给那些不符合条件的购房者，后来许多人无力还贷，银行收去房子，低价拍卖。
　　
04 美国房地产税都去哪儿了？取之于民用之于民
　　
政府赚了炒房客的钱，不是拿去三公了，也不是去搞基础建设拉动GDP，而是要惠及民众。房地产税收所得，政府要说个明白。
　　
美国人的房子每年都得缴财产税。有些地方，汽车也需要每年缴税，也属于财产税。通常，财产税即为房产税，或者叫房地产税。美国的房子是连带土地的。
　　
任何人只要拥有房子，就得缴房产税。不管是刚买了房子，还是已经住了三代；不管是自住的第一套房子，还是投资的其他的房子；不管是单身的，还是结婚的；总之，只要你是房子的所有者，就得乖乖缴税。
　　
美国的房产税通常由郡（county）或市（city）政府征收。各地税率是不同的。根据美国人口统计数据和ABC的新闻报道，美国房地产税最高的，接近5%，如康涅狄格州的桥港市（Bridgeport, Conn. ），曾高达 4.75%；最低的，不到0.2%。

纽约市属于低端房产税。该市的计算方法比较复杂。纽约市政府专门编了一本小册子，具体解释住宅房地产税，而且还照顾华人，印制中文版。根据该小册子的介绍，一套市场价值994000美元的房子，最后计算出来的一年房地产税为2537美元。
　　
房地产税上缴后，地方政府将它用作教育、服务等财政来源。比如，纽约2015年度的房地产税，占全市全部所纳税款的42%。市政府小册子用饼图，很清楚地向百姓公开“您所纳的税去哪里了”：29.5%用于制服机构（警察、消防、卫生、管教），27.5%用于教育，19%用于健康和福利，24%用于其他机构（交通、住房、公园等）。

房地产税取之于民，用之于民。百姓大多是通情达理的。如果有意见，可以提议案，全体选民投票决定。在美国买房，将房产进行资产配置，作为投资保值的其中一种方式。
文源：本内容摘自姚鸿恩著《美国民生实录》(内容有修改，如有问题，敬请通知删除)

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