楼市刺激提前有玄机 崩盘论再起引四万亿(图)

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中国内地在春节前“降首付”、节后“降契税”两大重磅刺激下，使得楼市大分化的趋势进一步加剧：一线城市库存大降，房价持续大涨，而急待去库存的三四线城市房价却仍“未见底”。多家机构和业内人士预计，2016 年的楼市，将呈现一线坚挺、二线复苏、三四线持续承压的局面。
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, |1 [. U3 p6 \2 ~* F虽然2008年中国房价有过一次断崖式下跌，如果不是当年年底开始的一轮史无前例的疯狂印钞，中国的房地产已经调整到位。但在胡温4万亿的刺激政策之后，中国经济“保8”的成功之下，楼市陷入疯狂上涨周期。眼下，中国楼市迎来史上最宽松的调控窗口期，仿佛4万亿的盛宴又再次发生在眼前。唯一不同的是，如今为了“去库存”，政府不惜一边让企业和资本市场去杠杆，一边给房地产行业加杠杆。
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/ D. Y# V, i/ t  U$ \1 T6 ?9 M# R去库存将是2016房地产的核心任务，刺激政策会层层推进

8 x/ K& @( X  \% K  X刺激政策提前 有何玄机?
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+ a* A6 Y1 ~* M: }# `) @& K* Y- g北京时间，2015年11月10日，中国中央财经领导小组首提房地产“去库存”以来，房地产作为经济重要引擎的历史使命已经宣告结束，也等于承认，中国住房短缺的历史已经结束。在产业层面，从过去的严重短缺进入到今天的严重过剩，这种双重转变也意味着过去的房地产政策将颠覆性的变化。随后，11月 11日的国务院常务会议、11月14日的中央政治局会议，以及去年年底召开的中央经济工作会议，都将“去库存”视为2016年房地产的核心任务。

显然，正常情况下，2015年底中央经济工作会议确定的具体政策的落实要在3月的“两会”结束之后紧锣密鼓的进行，但今年在2月份，房地产救市的政策就已经密集发布。

一个月内，“两会”之前，跨春节连续出台房地产相关政策，一方面说明房地产的问题远超想象，去库存的难度很大;另一方面，在今年宏观经济面临的形势极为严峻的情况下，稳定房地产预期对于中国经济而言具有至关重要的意义。基于此，在政策出台周期上打破以前的惯例，提起启动政策引擎，就不难理解。
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崩盘论再起 真的会发生?
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, z) [7 z6 S+ d: M1 @“中国房地产会不会崩盘?”各路房产专家、行业大佬都在崩盘的话题上争论不休。

( \) t5 Z; S6 C1 N/ u* f0 ?前几日，万达董事长王健林在某论坛上表示中国房地产不会崩盘，但根据万达的未来发展规划，发现王健林正在将地产从万达集团主业中抽离，于是就有了万达要离开地产圈的新闻，王健林又不得不出面辟谣，稳定局面。
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- k5 u* k6 D- z$ R无独有偶，另一位首富李嘉诚自2014年1月份至今，不断出售的位于中国内地物业货值总计约达129亿元(约19.8亿美元)，一时间唱衰中国房地产的言论铺天盖地。

当下中国楼市，一二线城市房地产依然高度集中，个别如深圳楼市在2015年可以用疯涨来形容，进入2016年开始轮到上海楼市的大涨，反观三四线城市却是哀鸿遍野，去库存压力倍增，地产大炮任志强更抛出了只有炸掉才能消除难于消化库存的言论。
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! S; i2 ?1 J, j- o' b# \4 c1 l3 _* H笔者认为房地产目前难于崩盘有如下几点：
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一是房地产企业拒绝崩盘，企业趋于理性，行业会更加规范，走上正轨的房地产企业将避免崩盘的出现;
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二是中国政府不能让房地产崩盘，未来政策对楼市的走向依然具有决定性作用;

& i) j! h2 P3 `+ @2 t% D$ ~& u三是保险资本市场依然看好地产行业，目前对房地产的投资规模达到5,000亿元(约769亿美元)~8,000亿元(约1,230亿美元)。还有上万亿的保险资金正在寻找机会介入。多家大型保险公司正在启动总规模达到百万名级的保险员“卖房”计划，如平安集团、安邦、生命人寿等等。

四是亚洲人对不动产情有独钟，尤其中国人的传统观念推动了中国房地产的持续运行。

* w2 N  M( V  k再从楼市大周期来看：

$ L3 X4 p. y4 d: `7 b9 U中国还没有出现过完整的楼市大周期，可以参考美国、日本、中国香港等地的周期。

霍默.霍伊特，1933年出版了《房地产周期百年史》，发现在芝加哥103年的房地产历史中，涨跌周期事件按先后顺序重复了5、6次，平均时间间隔为18年。

5 N" C! T, L" T比较典型的几个18年周期有：美国1989年房地产泡沫破裂，导致储贷危机，到2007年次贷危机，泡沫再破裂，正好18年;日本1974年开始为期3年的调整，到1991年泡沫破裂，正好18年;中国香港房地产1985年复苏，1997年金融危机下破裂，2003年再次复苏，正好历时18年。
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( A+ I/ T1 K- q8 E) b即使根据最悲观的论点，楼市回调周期已经出现。从1998年7月算起，中国楼市经历7年缓慢上涨，但之后并没有5年的快速上涨。但如果考虑2008年前后的金融危机和“4万亿”，加以变通。那么2014年开始一个长达4年的下降周期，到2017年年底走完一个完整周期，历时19年，

7 d! Q: C) g: t) q& U+ w% i" C1 v所有国际市场中，最漫长的下行，也不会超过5年，随后的上升却会是十几年。而这些国家的城市化，都比中国内地要高。


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