买房可以移民美国吗，办美国移民可以给房产吗？

$ b2 m# Z' g$ j7 E最近忙，拿老话题翻出来讨论下。话题是老话题，玩法还是新玩法。
美国移民，与之前的加拿大联邦移民和欧洲买房移民等，最大的区别是，EB-5投资一定，要“at risk”，一定是要有风险的，喜欢绕着规则走的国人就在琢磨是否美国有买房移民的方式。
% t: q. J" e  n以前，就有投资者问，买房可以移民美国吗？这两年，类似的问题少了，但是变种来了，办EB-5给房产做担保，真是符合中国投资者最爱，可以吗？
先看第一个问题：EB-5资金能用来购买房地产吗？
Yes和No。USCIS（移民局）并不禁止使用EB-5资金来收购房地产；但是，通常不会将收购房地产项目的EB-5资金作为输入条件计算到就业经济模型中。
Izummi判例，指明“所有资金必须注入到能创造就业的经济活动中。”例如，一个创造就业的企业，可以用一些EB-5资金来收购土地，而别的EB-5资金用来开发并且运营该片土地。该企业创造的就业，可以在所有EB-5投资者中分配。这部分的分配比例应该在项目计划书中详细说明。
: p# T, h6 f2 U0 B# a7 w: m投资者不能通过消极投资，诸如仅仅购买房地产的方式，获得美国永居身份，因为投资资金必须“有风险”地注入，并且资金要被用于创造就业。
也就是所谓的，类似欧洲的“买房”移民，是不可行的。
$ n" W$ A' Q  o7 y我们再来看，是否有所谓的积极的方式，通过房产投资，实现“买房”移民的。
4 ~: I% b" u7 `/ M, p& W1 [% u如果通过在美购地，建宾馆，创造就业，并实现移民的。这是一条可行的路径，小一点标的酒店，也就500-1000万美元，再附带建个餐厅，可以多雇点人，所创造的直接就业就可以满足好几户家庭所需的就业要求。大点标的，3000万美元上下，租用个区域中心的牌照，可以是公寓或酒店等等，要是一组投资者一起参与投资的话，也可以实现十几二十多户家庭的就业用工要求。这类房产项目，在美国还是比较多的，而且市场相对规范，如果运营正常，拿到永久绿卡后，出售物业也是比较容易的。
但是，通常，这类项目的实质，还是在积极地经营业务，需要投资者承担一定的商业风险，并不是国人所谓的买“房”移民，因为，此“房”非彼“房”。
国人所谓的买“房”移民，往明里说，就是买“别墅”或者“公寓”，以后能满足自住要求的，进而实现移民的要求。非常坦率地讲，如果这条路能走通的话，那么美国EB-5的签证配额，不涨到每年30万张（也才能满足10万个家庭），都抵挡不了国人的要求。想想吧，50万美元，也就国内一线城市的一套标准住宅，搬家去美国的成本也太低了，看看每年排队抽签，拿不到H1B签证，而不得不回国的中国留学生数，咱就明白了。
那么，所谓的“买房”移民走不通，是否有办移民用房产来抵押担保呢？
先看下以前的一个项目案例。
11年左右，某项目启动时，开发商给了投资者，一份在开发商名下，美国国内等值房产的清单，投资者可以选择，如果5年后项目方不能还款，可以要求拿房。很好，非常对国人的胃口。区域中心，照此思路，递交了所有项目文件给USCIS，申请I-924范本认证，但是USCIS迟迟不批，问题就出在，投资没有“at risk”（风险），USCIS认为有“Redemption Issue”（赎回问题）。然后，投资者不得不重签协议，放弃拿房，然后递交I-526申请，继而拿到了绿卡。这是实际的案例，也就是说，已经有项目方，试探过USCIS对于类似问题的底线，那就是从USCIS的具体审批层面，只要有看到，所谓不能还款就给房子的方式，就认为投资没有“at risk”，那就是不能获得I-526审批的。
- y$ ~" [, ^: C) \. H/ n% M( g: N$ MOK，那你USCIS不是，如果在项目文件里，看到拿房协议就拒I-526申请，咱不能不把这份拿房协议放在申请文件里吗？
没错，这其实，也就是投资者在问的问题，怎么讲呢，这就是投国人所好，设计出来的方案。也就是说，另外签一份类似购房的协议，在I-526申请中并不体现出来，这份协议甚至可以是用亲戚朋友的名义来签的。
" I5 y- H0 W& V& Z$ H5 A( I好，看起来很美。递交给移民局的文件，完全正常，没有“Redemption Issue”（赎回问题），可以获得审批。同时，在私下协议里，投资者也获得了项目方的担保。
这类方式，这些年来一直有项目方投中国人所好，屡试不爽。
% s8 I( y4 l" C" U5 _! k" q; L这里中国投资者需要考虑两个问题：
' @% u/ T/ N1 w  Z/ [1. 一个融资不存在太大困难的开发商，为何需要冒着违反移民法的风险，将自己置于不利境地。去年，有个被SEC起诉的项目，就有涉及到类似的私下协议。
2. 同时，对于投资者来说，如果项目方一旦违约，不给你房子的时候，你是否能起诉项目方，将之前的私下协议披露呢？如果不披露，你拿什么对博公堂，如果披露，向移民局昭告你有私下担保协议，绿卡是否还想要了？所以，一旦出问题，你就将自己置于两难的境地。
3 V1 m' r! u( K8 f最后，想解释下，并非所有担保协议都不可行。
# R7 T( i4 `$ i% [; ~# T有些项目方，提供公司、个人或者土地房产担保，给NCE（新商业企业 － 即：EB-5投资者成立的贷款企业），而并非给到单独的EB-5投资者，并不存在上述所谓的“Redemption Issue”（赎回问题）。当然，在这种情况下，你也别想能有一套给你个人的房产担保。
好，买房移民美国，很美很天真。
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