中国人的世界梦：把地球买下来

一个半世纪以后，中国人带着人民币开始“报复”洋人。

文/孙柠甯

当地时间6月14日，经合组织(OECD)对加拿大多伦多和温哥华楼市的泡沫状态以及高水平的消费者债务作出了新的警告。这距离上一次对加国楼市泡沫化发出警告，仅时隔12天。

加拿大不是孤例，据海外置业网站“居外”调查数据显示，411名受访的中国房地产专业人士和投资者中，51%的人表示英国6月23日的“退欧”公投令他们暂停了交易。


英国央行表示，2016年第一季商业地产交易量减少40％，许多买家和卖家在观望公投结果。中国投资者被外媒认为“是购买英国房地产的最大外国群体之一，尤其是在伦敦和曼彻斯特”。是否退出欧盟这一政治因素考量，直接关系着投资者的下一步方向。




在英国退欧公投后的一个月内，寻求英国地产的中国买家平均增加40%。



澳大利亚楼市亦先于加拿大受到经合组织警告。今年6月17日，澳大利亚新南威尔士州和昆士兰州出台新政策，将对外国购房者分别征收4%和3%的印花税。


早在4月，维多利亚州已经率先针对外国购房者将印花税提升至7%。这一政策被指“特别针对中国买家”，因为近几年澳大利亚房价一路高涨，来自中国的投资客被当作“背后推手之一”。


澳大利亚的担忧有据可查，今年4月，澳大利亚外国投资审查委员会数据显示，2014年到2015年的12个月内，中国人对澳住宅及办公房产投资额达243亿澳元，较上年度124亿澳元几近翻了一倍。

各国从政策层面表现出对中国人海外购房不同程度的敏感，但没有什么能阻止中国人海外购房的脚步，同时，当地房地产商反对政府提出的一些诸如提高税费的做法，担忧新政策会打击当地地产市场，导致出现大量违约及公寓房价格暴跌。



有些中国人在海外旅游的同时顺便了解当地房地产情况。


很显然，他们更想把房子卖出去变现。而对于加拿大而言，当地政府对经合组织的警告“反应平淡”，当地媒体披露，当地政府一方面表示考虑采取措施遏制房市过热，一方面继续推新政鼓励民众买房。



一个半世纪以后，中国人带着人民币开始“报复”洋人。


中国人海外购房的“黄金十年才刚刚开始”。

在经济学家马光远看来，时下是中国人海外购房“非常大的风口，黄金十年刚开始”。他分析，近两年是中国高净值人士进行全球化资产配置的高速增长期，2014年算元年，随着中国变成事实上的净资本输出国，资金开始大量往外走，其中很重要的一个方面就是到海外投资。

马光远指出，去年中国海外投资上升明显，商务部公布的2016年前5个月数据显示，中国海外投资上涨60%。与过去不同的是，“过去是国企拿钱收购海外企业，现在都是民间资本走出去，其中很大一部分是进行财富配置”。

中国本土房价畸高，加上中国人有海外购置的需求，当地政府对此持鼓励态度，综合这几大因素，马光远认为“大风口来了”。但中国人海外投资不仅仅是地产，还包括保险、金融产品、股票、货币等。





绿地、万科、万达等企业纷纷涌入海外房产置业的大军当中。



万国置地的一份报告显示，中国个人资产达到1000万元以上的高净值人群至少有120万人，房地产仍是家庭最重要的实物资产，其占比在15%左右。


其中，海外置业成了高净值人群资产配比的重要选择，未来，这一人群将有30%左右的海外资产配置需求，这至少会带来3.27万亿元的海外投资额。

需求催生服务，海外地产中介机构应运而生，甚至华人在当地做地产已然成势。中国人做海外购房选择的公司都很年轻，行业正值初起。海外地产服务商万国置地在2013年才成立，一开始从事置业代理，后来需求来了，直接做起海外地产开发。

万国置地总裁史锐雪称，公司才成立三年，在过去两年和超过15个国家的一线开发商合作，在有了客户储备后，从2015年下半年开始转型，在美国等地开发房子，“我们的角色变成了产品经理”。





房产中介带中国家庭在海外看房，准备置业。


史锐雪说，做了两年代理，发现许多局限性，经常是客户需求很明确，但开发商无资源。中国人购置房产讲究坐北朝南、南北通透，明厨明卫，但国外不是这样的，这导致她的公司损失了很多客户。


于是，就有了针对中国人生活习性去开发地产的想法。其次，“中国有钱客户去国外居住不愿意很孤独，又不信任外国人，基本都是拽着朋友一起去”，因此，所谓为客户量身定做就是依据客户预先要求的风格去建造房屋，甚至是针对彼此熟识的数个家庭去组建社区。

万国置地2016年在美国参与开发7个项目，据其公开信息显示，它是中国海外房产投资咨询行业第一家涉足海外开发的企业。

有钱人会选择私人银行帮其打理财富，史锐雪表示，她所做的与私人银行大同小异，通过不同的房产项目来获取财富增值。比如，房子若买在拉斯维加斯、得克萨斯，租金回报率可达8%—10%；喜欢冒险的人，可以在地产项目早期做股权投资。


“要根据每个客户找到和他们预期匹配的项目。”史锐雪年轻、语速快，一身黑色正装，涂橘黄亮色甲油。“帮中国高净值资产人群提升生活品质，住房是基础，接下是金融投资、保险等。地产只是入门阶段。”



海外置业的强烈需求让史锐雪看到了海外房产资源整合的商机。


虽然国外房地产买卖比国内更为透明化，但国人在购置海外地产时还是会遇到“坑”。

世居海外置业联合创始人潘解颐则称，目前整个海外购房行业还不成气候，“各自为政，没有龙头企业”，因为连客户群体购房意识都没有的话，很难说存在行业竞争。

远赴重洋购房产，受各国政治、经济因素影响，波动在所难免。虽然国外做房地产买卖比国内更为透明化，但中国人在购置海外地产时还是会遇到“坑”。


潘解颐说：“有些中国中介私自加价，用自己的方法收取费用完成加价，但当地银行在评估（贷款资格）时，不可能根据加了价那个价格来定，肯定是评估正常那个价格，那么贷款根本办不下来。”

“很多小的地产经纪公司没抱着长期发展的心态，只想能捞一笔就捞一笔。经常是客户卖了房子后发现经纪跑了。”史锐雪表示，海购房产过程中的确存在许多不规范的案例。


客户可以去公开的专业地产门户网站比价，而不该听信中介一面之词，另外，客户“要找靠谱的经纪公司以及靠谱的律师”。


一旦购置海外房产出问题需要诉诸法律，也比较麻烦。“要找买那个房子所在的区律师，这律师必须在这个区域工作，即使是纽约知名大律师来也解决不了，必须熟悉这个区，并在这个区有关系的律师。”



在电影《不二情书》中，吴秀波饰演的洛杉矶房地产经纪人，在买卖中不乏谎言。


史锐雪说，“起诉非常麻烦，国内代理公司只是代理作用，购地之后，钱是打给了对方卖家，经纪的确有责任帮忙审核资质、合同真实有效，一旦跟卖家签署协议，钱打过去，要想把钱要回来得去到当地对他提起诉讼，还要找当地律师，很麻烦，主要花费时间成本。”

与此同时，类似万国置地、世居这类从事海外地产买卖的公司，由于售卖的是海外资产，很难用中国相关政策去监管约束，几乎游离于监管之外。


“去年做新三板，券商要求我们去找主管机构，去找住建委，住建委说‘你没卖过国内房产，不归我管’。而后找到出入境，他们说‘我们只管移民公司，你不是移民公司’；接着找北京市商委，说‘你不是做进出口贸易的，我也不管你’，最后真的没人管我们，那我们只能归工商局管了。”史锐雪说。

“我们主动寻求来管，但还没形成一个链条，现在没人管。”无监管状态对做海外购房的机构是好还是坏？史锐雪认为不好：“现在没有相关规范，突然有一天出来一规范，说我之前做法不符合规范，对我来说是灭顶之灾。”


而无监管，对该行业发展来说也弊端明显，“鱼龙混杂，今天来卷一笔跑了，明天再来卷一笔的事件经常发生”。

新周刊

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