2017房价还要涨，欧洲土豪疯狂涌入加拿大抢offer

进入2017年以来，多伦多房地产市场热火朝天，可支付性却越来越令人担忧。多伦多市独立屋的平均价格已经超过了百万，温哥华更是屡屡出现令人瞠目结舌的成交价格。

去年十月底，CMHC加拿大房屋贷款中心，发布的加拿大地产市场的评估报告中，首次将房地产风险级别从中级风险（黄色）提升至高风险（红色）风险。但是，加拿大房屋贷款中心CMHC的评估是，相对于个人收入，人口增长而言，加拿大的房价出现了持续过高的情况，却忘记了一个重要的因素，海外买家！

加拿大全国房地产价格的涨幅在去年第三季度同比前一年为7%，如果把安省排除在外，那么全国整体价格几乎是平的，可见这一轮房地产市场的牛市，并非是加拿大本地人财富效应的体现。

以2008年为转折点，我们不难看出，这些年老百姓收入几乎毫无改善。多伦多市当时的家庭中等收入水平为68120加元。假设人均收入的增幅能够完全匹配房屋价格带动的通胀增速，那么2016年多伦多的家庭平均收入应该在130,832元，增幅将近一倍。

然而，实际情况却出现了明显的背离，多伦多市目前中等家庭收入水平只有77,628加元。温哥华也面临同样的问题，考虑到同样的因素，当地家庭收入应该为117，635加元，而不是现在的78422加元。

仅仅从理性思考，上述因素确实对于房价不利。但是，从实际的角度出发看，加拿大房地产市场依旧具有很大吸引力，特别是对于海外买家而言。

刚刚过去的2016年，海外买家斥资56亿购买加拿大商业物业。其中大部分的买家来自亚洲，而且购买的物业多为酒店和办公楼。一个不可忽视的新趋势，欧洲买家开始进入加拿大商业地产领域。

欧洲首西班牙的Amancio Ortega，是著名全球连锁店Zara的创始人，拥有720亿身家的他，其中80亿都投资在商业地产物业，集中在欧洲的西班牙和英国的伦敦，以及美国纽约。

去年以来，欧洲风云突变，民粹主义盛行，欧元汇率持续贬值，英国退欧更让Ortega在英国的商业地产价格下跌，于是，他将眼光投到加拿大。

加拿大的温哥华和多伦多已经升级为国际性大都市，但是房价与美国纽约，英国伦敦相比，还有相当的差距。特别是在商业地产方面，加拿大明显是块价值洼地。

Ortega控股的地产公司在2014年就小试牛刀，斥资2.5亿加元买下多伦多的 Yorkville十层商业大厦，其中包括Louis Vuitton and Tiffany & Co. 等名牌店。

说起ZARA，实在是个传奇：一家成立于1975年的服装零售连锁店可以发展成今天的规模，奠基人以780亿的身价与股神巴菲特，电脑奇才比尔盖茨平起平坐，难道这家店有什么成功的秘诀？

其实，说起来很简单：不惜一切代价满足客户的需求obsess over what your customers want!

不仅要满足，而且要以最快速度的满足客户需求。当然，满足客户需求是表层的，深层的就在于管理方面，以最低代价满足客户需求supply chain management!

不难看出，ZARA认为客户就是对的，无论真对还是假对，都不再重要，客户要什么，就以最快速度生产什么，当然要以最低廉的成本来满足客户的需求，这时候，客户就会为表面的fashion所感动，忘记背后的材质等因素。

相比之下，加拿大的驰名品牌，成立于1972年的Danier皮衣，比起ZARA还早三年问世，但是两年前就破产清算。同样的服装店，而且是皮衣，Danier由于成本控制不力，造成的结果就是营运利润出现了亏损，最终倒闭。

这个故事告诉我们，像Danier皮衣那样，只顾认真做事，提供给客户的都是真材实料，却得不到客户认同，原因何在？不了解客户的需求，不追随流行款式，一味按照自己所谓的原则。

Danier一件皮衣卖119块钱，而ZARA一件表面豪华其实质地普通的睡衣就卖119块，但是皮衣没有人要，睡衣却被抢购一空！这可真是：我本将心向明月，无奈明月照沟渠！

几乎是同一年代出生的两家大型服装连锁店，Danier老老实实规规矩矩终于迎来清仓倒闭，ZARA却以迎合客户控制成本获得巨大成功，这个故事的现实意义非常强大：识时务者为俊杰！不要与群众性的癫狂作对！

现在这些年的房地产大牛市，许多朋友都以常规理念来判断，不仅错过这场最好的财富盛宴，而且还在搭错车后怨天尤人，是啊，辛辛苦苦打工，到头来不如买套房赚的多！但是，无论股市还是房市，历来都是非理性繁荣啊！

工字不出头，从Danier的工匠精神走到绝路，再从ZARA的见风使舵走上财富的巅峰，我们难道不该好好反省一下吗？

欧洲市场拥有五亿人口，其中各类富豪多如牛毛，最可贵的是，欧洲土豪才刚开始关注加拿大，大批的资金还在后面，随着欧元贬值的预期增加，换成加币资产，购买加拿大资产的欲望越来越强。

普通投资者应该考虑购买一些地产基金，因为大部分商业地产都是机构投资者持有，其中就包括互惠基金，地产基金不仅能够带来潜在的价格升值，而且还具有稳定的租金现金流，是错过这轮加拿大民居房地产上涨的人们，投资地产的最后一次机会！

心动不如行动，如果欧洲土豪都来了，难道加拿大的商业地产价格暴涨还远吗？

3月4日 海外资产转移税务讲座

2017年，金融系列讲座第九场

时间： 2017年3月4日 中午 12：00- 14：00（提供午餐）

地点：625 Cochrane Drive, Suite 600, Markham, L3R 9R9 ( 404 & Hwy7下来右拐即到 )

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