来源：樱桃小房子（ytxfz8）；作者：陈小瑛（本文不代表金融五道口立场） 这几天，有媒体报道称，长实集团以402亿港元出售中环中心75%权益，买方是以内地石油系统机构为首的财团。若消息属实，此次交易将成为香港商厦最高成交价，而且这一销售价格较2016年传闻的交易价增加了约12.6%。 如果真成交了，李嘉诚就基本上把中国内地和香港的固定资产清仓了！ 卖给谁，是值得玩味的，呵呵，如果真是内地石油系统机构为首的财团，又是一种GJMT？嘘，太敏感了，不说了。 对于一个商人而言，哪里有回报，就去哪里投资，如果扯开ZZ的东西来看，撤出哪里，也是基于回报率快到顶了，泡沫膨胀，使风险大于收益。 李嘉诚回应了他为什么要去全球布局，我截了两段关键的图。 正是因为太多不确定性，有钱人为了资产的安全，都在转移。 1 虽然监管当局多次强调防控房地产泡沫风险，但中国的资产泡沫还在继续膨胀，已经到了令老司机们望而止步的程度。 如今面对各种金融机构消费贷信用贷的猖狂，我真的很担心，资产泡沫会继续膨胀，直到硬着陆。 我们从未像今天这样，借钱来得如此轻而易举，房贷收缩了，消费贷来了，现在消费贷严打，各个银行又开始大力宣传推广信用贷了，“随借随还”，“先息后本”，无需抵押，无需流水，额度动不动就是三十万。 消费贷的事，银行自己都在想办法帮客户如何规避监管，我的粉丝群里有人说，他家人做的消费贷，银行客户经理在帮忙找发票，他们也害怕被查到，扣奖金，甚至罚款。反正都是一条线上的蚂蚱。另外还教客户怎么规避，比如款审批到账后，让客户直接提取现金，不要通过刷卡或转账。 银行真是为客户操碎了心！ 哦，主要是为自己的业绩着想好吗！ 所以我认为不把水龙头拧紧，靠监管部门堵是堵不住的，因为资金又会换个马甲进入楼市。 定向加息+定向降准的组合拳，定向加息可以提高房贷的资金成本，说白了就是让银行多赚了利息，但定向降准是没办法不让资金进入楼市的。 9月居民中长贷增加4700亿，环比回升且增幅依然较高；新增居民短贷上升至近2500亿，前三季度居民短贷累计增长了1.53万亿，比去年同期多增了1万亿，我估计起码八成进入了楼市。 今年互联网金融（P2P）的主营业务就是现金贷，都是帮助购房者解决首付的问题，总额也在万亿以上，而这部分资金是没有统计在央行信贷数据里的。 9月份社会融资规模增量为1.82万亿元，比上年同期多1084亿元，环比8月多增3500亿，远超预期。虽然一二线房贷是紧了，但全国总共才多少个一二线呢，657个城市，超过90%是三四线城市，这些地方都在定向放水去库存，而有些拿了三四线拆迁款的居民又回到一二线买房，所以整体的资金还是在大水漫灌。 2 正是因为资金面太宽松，所以绝大部分三四线城市的楼市还是如火如荼，一些二线如成都、杭州、武汉也尚未平息。 游资泛滥，流动性过剩，会导致资产泡沫越吹越大。但我们CPI指数还停留在1时代，9月CPI才1.6%，连续8个月1点几，通胀看起来丝毫无隐忧，因此泡沫经济容易被迷惑被掩盖。 众所周知，衡量经济是否过热，物价是否高的重要指标是通货膨胀率，也就是CPI，这个指数是央行决定加不加息的主要指标。 当年日本在签订“广场协议”之后，为了平衡日元升值过快，刺激内需，日本央行从1986年开始到1987年连续5次下调利率，由5%降低到2.5%，银行资金过多，社会游资泛滥，大批企业和个人携带大量资金进入房地产行业，形成巨大的资产泡沫。从1985年底到1990年初，短短四年多时间，日本城市地价增长了200%。（我们根本没用4年，2年时间房价就普遍翻倍了） 在日本出现资产泡沫时，日本的消费者物价指数增长几乎是零。尽管当时日本的货币供给相对于年均GDP4%的增长率而言，以每年超过10%的速度增长，并且日本的固定资产价格增长也很快，但是当时的日本决策管理层很难做出流动性过剩的判断，所以日本央行推迟2年才决定升息，错失了化解房地产泡沫的良机。 分析日本房地产为什么崩盘的信息网上一大把，在此不多说，市场相信房价不跌的神话何其相似，都相信政府不会让房价跌，都认为我们有行政调控手段，限购限贷限售一系列，不让你买卖，锁死市场，就不会跌。 其实日本在那期间也是调控了的，1987年，日本政府要求金融机构严控房地产贷款量，“房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度”；同时提高房地产税收，持有不到两年的土地交易被课以重税。 但这些都没能遏制房价地价上涨，为了刺激内需，日本不顾资产泡沫的不断膨胀，单纯固执地实施低利率政策。最后为了抑制泡沫，不得不加息，但快速加息又直接捅破了泡沫，导致硬着陆。 虽然我们不存在人民币升值过快的问题，但这些情况跟我们是不是很像！货币供给速度远超GDP和CPI之和，大放水却没有让CPI起来，物价指数低迷的假象，也在迷惑决策层延迟加息。而外部环境在逐渐收紧，过两年到了我们不得不收紧的时候，就很危险了。 3 我不否认我们跟日本所处的阶段不同，当时日本城镇化率已经达到70%以上，人口老龄化，没有接盘侠，我们现阶段是57%，城镇化还有发展空间。 但短期泡沫膨胀的太快了，我们房价上涨的步子迈的太大了，短期明显透支了市场购买力，如果不是各种信贷支撑着，市场真的早不行了。 我每个月去香港购物都会顺便看看房子，一对比，真的感觉深圳房价短期涨太贵了。 香港上水，离深圳罗湖和福田都是一个地铁站，在香港算远郊，但因为有地铁，交通便利，所以位置相当于深圳的龙岗，看了几个盘，价格都差不多在7万多港币左右。（下图红圈圈） 比如海禧华庭2座，16年楼龄，建面是53.7平米的2房，418万港币，7.78万港币/平米，折合人民币6.6万元/平米，月租可到1.2万港币。 折算下利率0.85，大概是355万人民币，首付4成（香港600万港币以上的房子首付3成，600万以下首付4成）142万，首付比我们多一成，香港是照顾富人。 但利率比我们低一半，2.75%-3%，我按2.9%算，贷款6成213万，30年，总利息106万，月供8866元，港币10430。另外的税费首套的话大概十多万，跟我们差不多。 同样地理概念，深圳，差不多就是龙岗线最后一站，双龙（下图红圈圈） 我也找个双龙的地铁物业对比一下，怡龙枫景园 ，88平米3房，链家上挂牌最便宜的一套330万，37411元/平米。我们首付3成，99万，贷款7成231万，我们的基准利率4.9%，现在普遍上浮10%是5.39%，月供12956元，总利息235万。没有88放租的，有一套139平米5房放租的，是每月5500元。如果是88，估计三千左右。 相比之下，城市同样地段，深圳房价确实比香港低3万一平米，但是我们的贷款利率高，租金低，香港利率低，租金高，总价差不多的一套房，香港算下来，租金不仅可以抵月供，还有多余的一两千，我们的租金跟月供相差一万块的缺口。 算完这些细账，你说哪里买房负担轻？哪里资产泡沫更大？我已经傻傻分不清了。 论收入，香港人均收入世界排名第18名，2016其人均年收入为42097美元。 深圳，2016年深圳居民人均可支配收入48695元，比2015年，实际增幅还回落了0.2个百分点。 深圳香港收入大概差3倍，房价差不到1倍，而论投资回报率，深圳远不如香港。 我以前写过说房价会跌，但不至于崩盘，现在我也不敢这么说了，未来如果谁能完全看清的话，就等着抄底发财了哈哈。 市场转向往往都是在最不经意的时候悄无声息的来临。抑制资产泡沫，只有从源头缩减过剩的流动性，才能真正解决。 |
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