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讨论贴：在北美炒房真的赚钱吗？怎么赚？

2015-5-17 21:05| 发布者: 北美生活网| 查看: 176| 评论: 0|原作者: 北美生活网

摘要: 图片：北美购房网：http://www.beimeigoufang.com （来源：中国经营报/加国地产）北美炒房谁赚了呢？很显然，地产经纪赚了，银行赚了，政府赚了。炒房者都成了“活雷锋”，为社会提供了工作机会，向政府交了税， ...

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图片：北美购房网：http://www.beimeigoufang.com

（来源：中国经营报/加国地产）

北美炒房谁赚了呢？很显然，地产经纪赚了，银行赚了，政府赚了。炒房者都成了“活雷锋”，为社会提供了工作机会，向政府交了税，这也算是他们的贡献，就算是做了义工吧。
小吴是我的大学同学，他在上海混得很像样。这些年来挣下了可观的家产，单市区一套高级公寓和郊外一栋别墅，就价值1000多万元人民币。3年前，他从上海移民多伦多，卖掉了郊外的别墅换成70多万加币，加上原来的存款30万加币，扣去作为投资移民的40万加币（暂存在加拿大银行），身边带了60万加币过来了。
他一到多伦多首先问房价，感觉太便宜了，二话不说便砸了40万加币，在多伦多郊外买了一栋花园洋房，比上海卖掉的别墅气派多了，拥有大块的土地，而且大草坪、小森林、游泳池一应俱全。这样的房子在上海至少价值千万元人民币。
刚到多伦多一时半会儿也做不了生意，也绝不可能像我当年下了飞机就找洗碗的地方。帮他买洋楼的地产经纪人摸清了他的底牌，天花乱坠一番说教，说多伦多的downtown造了不少公寓大楼，每年涨 6% 是最保守的估算；向银行贷款也不成问题，可以拿洋房作抵押，买一套公寓只需 20%首付，然后租出去让房客帮你付贷款，房子本身还不断增值，多爽！
小吴一听很对胃口！立刻在地产经纪人的帮助下，在多伦多的金融区买了一套30万加币的公寓，首付6万加币，又买了一辆宝马，剩下的钱作为今后3年的生活费。真是其乐融融。
一晃3年过去了。这其间，美国的金融危机竟然对多伦多房市影响不大，虽然在2008年底到2009年初冷却了一阵，可加拿大政府立刻将利率降到了历史的低位，以阻止多伦多房价下跌。果不其然，2009年下半年，多伦多房市又逆市上升，一直到上个季度末，小吴那套公寓上涨至36万加币。
不料从4月份开始，多伦多的房价已经高处不胜寒，各种新闻相继报道加拿大政府不打算维持低利率，以防信贷泛滥。而一旦利率上升，房价就会掉头向下。小吴觉得该卖出了。
昨晚，小吴来电说那套公寓卖了36万加币，买主1分钱没砍。听起来似乎不错，房子升值了6万加币，房租又赚了四五万加币，短短3年就赚了10多万加币，不用工作让钱生钱，真是一本万利。
　　
可小吴并不兴奋，他口气黯淡地说哪有赚，不亏就满不错了。随后把明细账一笔一笔算给我听。
公寓的买入价是30万加币，卖出价为36万加币，升值6万加币；加上3年的租金收入4.5万加币，总共进账10.5万加币。而支出呢？地产经纪人的佣金为3%，这一买一卖就是2万加币（这还算低的，如果是白人经纪起码收4%），政府的地税是房价的1.5%，按平均房价33万加币计算，3年下来是1.5万加币；再加上买公寓时的律师费2000加币、验房费1000加币，以及因提前卖房，被银行罚了违约费3000加币……
我一边听一边心算，这时插了一句：“那也不过4万多加币，你不还赚了六七万加币吗？”
“慢着，这还没完呢！每个月银行的房贷1200加币，3年下来是4.3万多加币，这还只是贷款利息，本金1分钱还没有还；再加上公寓管理费每个月平均360加币，3年就是2万加币。你说我还有赚吗？！”
其实在北美炒房，有一个计算成本的公式，就是每年房价至少得升6%才能打平手。如果不是这几年利率低，炒房很容易得不偿失。由于小吴这3年没有其他收入，房租收入基本不用申报所得税，还算打个平手。但年底报税时，他必须交付房产的升值税。不过听他这郁闷的口气，我暂时不想对他提起，为了安慰他，给他讲了老丁炒House（独立小洋楼）的故事。
我的朋友老丁，买了一幢独立的小洋楼，虽然不像公寓需要交管理费，但保险费、供暖费、水电费、物业管理费和维修费等等，都得房东自己支付。而其中最不容易预测的就是维修费了。
一次老丁在国内度假，半夜时分一阵电话铃把他从梦中惊醒，是房客打来的，说厕所漏水了，要他赶紧找人修理，不然就要“水漫金山”了。老丁急忙对房客说，这三更半夜我到哪儿找人去啊。那房客说，三更半夜，不是中午吗？哦，原来有12个小时的时差。老丁身边没有带相识的水管工，只能上网找了家“正规”的修理公司，赶紧去了电话，让他们出个“急症”。但因老丁不在边上，只能随他们开价了，结果月底收到账单，1200美元！老丁只能怨自己度假没挑准好时候。
更倒霉的是老丁度假回去后，房客说他失业了，3个月不付他房租。老丁那个急啊，房客是受法律保护的，还不能随便赶他走，否则法庭上见，说不定输官司的还是他。
听到这儿小吴感到很欣慰，他说在北美真可谓“房客是爷，房东是孙子”，难怪我的房客每年薪资10多万美元，照样租我的房子。
小吴和老丁的故事告诉我们，虽然他们的房子都幸运地低买高卖了，表面上都赚了，但仔细一算并非如此，还费时费事费劲。那么北美炒房谁赚了呢？很显然，地产经纪赚了，银行赚了，政府赚了。炒房者都成了“活雷锋”，为社会提供了工作机会，向政府交了税，这也算是他们的贡献，就算是做了义工吧。
========补充阅读：只要操作得当，在多伦多投资房产当然赚钱========
《地产周刊》7月9日287期第15版刊登了陈思进先生的文章《北美炒房，谁赚钱了？》。文章的主旨就是说，在北美炒房，根本就不赚钱，钱都让地产经纪、银行和政府赚去了，炒房者都是“活雷锋”，给别人做义工。作为一个房地产投资人，我对该文的观点不敢苟同。
我本人几年下来在多伦多已经买了多个投资的Condo，有现房有期房，可以拿全部真实数据及原始单据比对！现说明如下：
1．“地产经纪人的佣金为3%，这一买一卖就是2万加币”— 这是起码的小学数学问题，佣金为3% x 36万 x 1.05 = 1.13万，哪里来的“2万加币”？买房子买家还用付中介费吗？这是基本常识。
2．“政府的地税是房价的1.5%，按平均房价33万加币计算，3年下来是1.5万加币”–多伦多市的地税大约是政府估价的0.9%，从没听说过1.5%的说法。另外注意这是政府估价，不是实际市场房价。现在的大部分情况都是政府估价比实际市场房价低不少。我2007年夏天在Yong/Finch的Pemberton Ave 上买了个一室一厅的Condo，当时买价将近18万，当年地税$1466。随后的2008年，2009年，2010年都是以接近18万左右来评估我的地税（虽然这个Condo到现在也至少涨了6、7万），所以我这个Condo 2008年地税是$1504，2009年是$1500，2010年是$1496。为什么这3年地税还降了一点？好像政府的地税规则就是这样，每年的各项支出的分摊比例稍有不同。
3．“以及因提前卖房，被银行罚了违约费3000加币”— 这是房地产投资水平，投资眼光，投资技巧的问题。多伦多的房地产市场最近十几年来一直是个慢牛的走势，比较稳健。中国炒房子的快进快出手法在多伦多不适合，那种做法只能挣到小钱。在多伦多投资房子至少应该持有5-10年以上，5年是最少最少的。那位业主小吴听风就是雨，“而一旦利率上升，房价就会掉头向下”的说法实在可笑，投资房子又不是炒股票。自己没一点主见去投资房产的话，房贷就应该做个Open的或者每次都Renew 1年的固定房贷，这样就可以避免银行房贷的违约金了。
4．“每个月银行的房贷1200加币，3年下来是4.3万多加币，这还只是贷款利息，本金1分钱还没有还”— 这个Condo买入价30万，首付20%，贷款就是80% – 24万。如果每月平均贷款利息是“1200加币”，那就是当时锁了个4年或5年固定的6%的房贷。3年前就算没什么经济头脑弄了这么个糟糕的利率，但这3年间经历经济危机，利率降到历史最低，那位业主小吴居然连最基本的常识都没有，赶快去银行重新签个房贷啊，即使交3000 违约金也值。为了说明区别，拿我上例买的Pemberton Condo为例，我07年买时先签了个1年的固定房贷5.6%，1年后Refinance 贷款总额16.6万，5年固定P-0.9，最低时1.35%的利息持续了快一年，每月利息才$180左右，狠占了一次便宜，嘿嘿。
5. “再加上公寓管理费每个月平均360加币，3年就是2万加币。你说我还有赚吗？！”— 又是起码的小学数学问题，360 x 3 x 12 = 12960, 本身就是小本投资，还快进快出，各项费用不能这么约算吧？又不是几百万豪宅。另外这位业主小吴3年前买的30万Condo，3年下来“租金收入4.5万加币”是有点少了，多伦多的金融区的Condo的空置率不可能有那么高，除非他自己根本不上心。我3年前买的将近18万的Pemberton Condo，3年下来（36个月）租金总共收入4.6加币，这都是市场价，很普通。好嘛，这位作者把费用使劲往多里说，把收入往少里说，总共就挣那几万块钱，可不就很容易抹平了。
6. “一次老丁在国内度假，半夜时分一阵电话铃把他从梦中惊醒，是房客打来的，说厕所漏水了，要他赶紧找人修理… … 但因老丁不在边上，只能随他们开价了，结果月底收到账单，1200美元!”— 只能说“老丁”连一些基本的管理租房知识都没有，是管理能力的问题。这我信，现实生活中有不少这样的房东，但绝对属于可以提高改变的。作为房东，手里一定要有个电话本，有各种维修服务的电话号码，这是最基本的。回国度假，当然要提前委托个朋友或者中介帮忙处理房子可能发生的紧急情况了。
7．“房客说他失业了，3个月不付他房租。老丁那个急啊，房客是受法律保护的，还不能随便赶他走，否则法庭上见，说不定输官司的还是他。”— 房客不付房租，法庭上见，房东会输官司？真是闻所未闻。首先，找房客尤其是找老外房客，一定要按正规程序走，查credit report，查Employment，查… ，这是最基本的房东管理知识。这种情况下找到的房客以后欠租的可能性低于10%。真碰到拒付房租的房客，一定要坚决上法庭走法律路子，这也是作为房东的最基本常识。房客真敢欠了2、3个月房租就跑了的代价也是很大的。房东把这个欠债往credit report上一放就可以“整死”这个房客，让他的信用一下子就彻底完蛋，在北美这个非常重视信用的社会里后果是很严重的。
其实，作者的这种心态，就是典型的打工者心态，提起做什么投资、干什么创业都是无限夸大风险，只赔不赚。老老实实打个工，挣个死工资，在公司稳步升迁最安稳。相信我们周围这种人很多。这就是我上一文《穷人之路是自己选择的》中提到的穷人的典型心态。在这种圈子里咨询些投资或创业的想法时，只会得到负面反馈。
这就是《穷爸爸富爸爸》里面，关于听取别人投资意见时，作者的精妙说法：
“A WARNING: Don’t listen to poor or frightened people. …..they are the “Chicken Littles” of life. When it comes to money, especially investment, “The sky is always falling.” They can always tell you why something won’t work. ”
大意是不要听信“穷人”或者胆小的人，他们是生活中的“小鸡”。谈论投资时，只喜欢说“天就要塌下来了”，而且总能找到理由证明这个不可行。
顺便说一下，我的Pemberton Condo在2008年续房贷时，按银行评估价$207,900做的Refinance，拿回现金2万6千在手里，再滚动投资到下一个投资房。这个Pemberton Condo里，我的真正原始首付投入资金也就剩不到1万块（这样做比直接低首付贷款省了好几千块的贷款保险）。有心人可以算算这个投资房的年投资回报率。
本人本是普通IT打工人士，几年前开始沉醉于多伦多的房地产投资，先后投资买了不少房子，并仍在继续大力扩张，喜欢和同道中人切磋，并乐意为初级房地产投资者提供各种建议。