二十八年老移民告诉你，在美国买到一栋好房子需要注意什么？ ...

, ~5 O  _$ z9 \4 `# M! A* e' l

如何在美国才能买到一栋好房子？

/ U1 U. g# x8 W

4 ^) W6 ?" @; ?9 R! F

第一，准备充分。兵马未动，粮草先行。美国是一个金融管制特别严格的国家，提着美钞现金在美国买房，根本不可能。无论是贷款买房，还是全现金买房，资金都必须首先进入美国境内银行的账户内。再从美国境内银行账户进入公证行（Escrow）专用账户，最后由公证行根据产权负债情况，对资金进行分割，保证买卖双方的利益。

0 m! d# K) c& W$ Y8 H) l2 m

贷款买房就相对更加复杂，购房首付款资金进入美国银行账户后，必须提供一个月或者两个月干净的月结单。不同的贷款银行，对干净的月结单期限也不一致。

+ q/ Q1 V% D9 N% K4 P8 ^

美国贷款买房，香港、澳门、加拿大、澳大利亚、新西兰等自由资本主义国家或地区银行的月结单，美国贷款银行也认可。但是，在最后交割时，资金也必须按照指定，先进入美国境内银行，再进入Escrow专用账户，最后进行分割。

& @, t+ `: a9 }

特别强调一点，依据笔者的交易经验，美国贷款买房能否快速批准的关键点，就在于能否提供干净的月结单。

第二，熟悉市场。美国是一个信息完全公开、透明的社会，房产交易市场概莫能外。社会公众可以透过Zillow、Redfin等网路平台，了解认识美国房产市场。

如何了解？一是多看市场供应房屋的报价情况；二是观察市场成交情况；三是观察房屋的历史交易状况。

对市场熟悉了，就能够为后面参与市场博弈提供支持。

  I9 q9 C1 ^) c: f" ], J

第三，精准选房。美国在售房源，由专业经纪人通过照片上传专业经纪会员网站Crmls后，经过授权，Zillow、Redfin等公众平台再广泛传播。

' r, C3 B2 k/ A- l4 Y* J+ j

房屋照片与实际情况相差无几，如果过分美化，买房客人现场观看后，也不会满意，工作也是白搭。真实客观，利人利己。

通过照片，通过谷歌地图，我们可以清楚看到房子朝向、基本格局、屋况等情景。符合基本要求，我们再现场查看，省时省力。

优质房源通常在上市三十天内的房源中选择，如果超过三十天未能售出，房屋多少会有一些问题。比如要价过高，或者靠近主干道、高速公路，或者路冲，或者格局不好等硬伤。

. \4 u* c4 v( i# K

由于传统观念，华人购房，大多喜欢讲价。然而，美国买房，优质房源，一旦上市，就会被多人盯上，只要开价公道，就会出现多人竞价，一旦竞价，成交价格就可能高于卖主开价。

发现一栋优质房源，避免出现竞价格局，只有尽快满足卖家开价要求，获得交易权，屏蔽其他买家参与抬价。获得了交易权，就获得了主动权，因为作为买家，还有选择退出交易的权力，而卖家却没有后悔的权力。

- X+ Y/ s" q6 w7 H' [8 I

这就是美国买卖房屋的规则，在规则范围内，充分利用有利于买家博弈的规则优势，掌握交易主动权。

/ g- g" y+ H/ J: W

当然，能否精准出击，前提就是资金准备必须充分，对市场熟悉了解。当机会出现时，我们才有可能把握住。因为，机会往往转瞬即逝！

0 {: B# t# @: W

房子选好了，后面的交易都属于程序化，诈欺现象在美国属于重罪，只要遵守基本游戏规则，被欺蒙拐骗，可能性极小。

& H; s' E6 ^  l- J7 u0 A' d! g6 q

（海纳愚夫，洛杉矶专业地产经纪，网络自由撰稿人，专业著作《话说美国买房》）

转载请保留当前帖子的链接：https://www.beimeilife.com/thread-48078-1-1.html 谢谢