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[房市综合] 二十八年老移民告诉你,在美国买到一栋好房子需要注意什么? ...

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发表于 2017-4-29 01:00 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式

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如何在美国才能买到一栋好房子?
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第一,准备充分。兵马未动,粮草先行。美国是一个金融管制特别严格的国家,提着美钞现金在美国买房,根本不可能。无论是贷款买房,还是全现金买房,资金都必须首先进入美国境内银行的账户内。再从美国境内银行账户进入公证行(Escrow)专用账户,最后由公证行根据产权负债情况,对资金进行分割,保证买卖双方的利益。

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贷款买房就相对更加复杂,购房首付款资金进入美国银行账户后,必须提供一个月或者两个月干净的月结单。不同的贷款银行,对干净的月结单期限也不一致。

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美国贷款买房,香港、澳门、加拿大、澳大利亚、新西兰等自由资本主义国家或地区银行的月结单,美国贷款银行也认可。但是,在最后交割时,资金也必须按照指定,先进入美国境内银行,再进入Escrow专用账户,最后进行分割。
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特别强调一点,依据笔者的交易经验,美国贷款买房能否快速批准的关键点,就在于能否提供干净的月结单。

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第二,熟悉市场。美国是一个信息完全公开、透明的社会,房产交易市场概莫能外。社会公众可以透过Zillow、Redfin等网路平台,了解认识美国房产市场。
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如何了解?一是多看市场供应房屋的报价情况;二是观察市场成交情况;三是观察房屋的历史交易状况。
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对市场熟悉了,就能够为后面参与市场博弈提供支持。
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第三,精准选房。美国在售房源,由专业经纪人通过照片上传专业经纪会员网站Crmls后,经过授权,Zillow、Redfin等公众平台再广泛传播。
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房屋照片与实际情况相差无几,如果过分美化,买房客人现场观看后,也不会满意,工作也是白搭。真实客观,利人利己。
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通过照片,通过谷歌地图,我们可以清楚看到房子朝向、基本格局、屋况等情景。符合基本要求,我们再现场查看,省时省力。
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优质房源通常在上市三十天内的房源中选择,如果超过三十天未能售出,房屋多少会有一些问题。比如要价过高,或者靠近主干道、高速公路,或者路冲,或者格局不好等硬伤。
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由于传统观念,华人购房,大多喜欢讲价。然而,美国买房,优质房源,一旦上市,就会被多人盯上,只要开价公道,就会出现多人竞价,一旦竞价,成交价格就可能高于卖主开价。

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发现一栋优质房源,避免出现竞价格局,只有尽快满足卖家开价要求,获得交易权,屏蔽其他买家参与抬价。获得了交易权,就获得了主动权,因为作为买家,还有选择退出交易的权力,而卖家却没有后悔的权力。
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这就是美国买卖房屋的规则,在规则范围内,充分利用有利于买家博弈的规则优势,掌握交易主动权。
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当然,能否精准出击,前提就是资金准备必须充分,对市场熟悉了解。当机会出现时,我们才有可能把握住。因为,机会往往转瞬即逝!

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房子选好了,后面的交易都属于程序化,诈欺现象在美国属于重罪,只要遵守基本游戏规则,被欺蒙拐骗,可能性极小。
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(海纳愚夫,洛杉矶专业地产经纪,网络自由撰稿人,专业著作《话说美国买房》)


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