外国人投资美国房产，报税手续门道多

现在越来越多的人选择在美国置业，但美国复杂的税法政策令人头疼不已，一不留神，很可能就在无意间触犯了美国的相关规定。

其实美国政府对于在美置业的外国人有一系列的优惠政策，利用好这些政策，就能节省一定的费用。

1外国人税务好处

外国人在美国赚取的联邦公债利息、银行利息及买卖股票或共同基金赚取的资金增值(Capital Gain)收入，完全免付任何美国税，银行或股票经纪行亦无需扣30%的预缴税。

外国人由于没有社会安全卡号码，在美国银行或股票经纪行开设帐户时，须填写W-8BEN表，以证明其外国人身分。这份W-8BEN表格的有效期是三年，三年后须再填，否则银行将扣除预缴税。

一些持外国身分的家长，为求便利，与已是美国公民或居民的子女，联名开银行或股票户口，既让子女代管财务，也方便子女继承其遗产。

税例规定，联名户口的每一个持有人都须填写W-8BEN表格，如其中一位持有人是美国公民或居民，便不能填写W-8BEN表格，结果令该帐户变成由美国人拥有，失去外国人免预缴税和免收入税的好处。

2外国人的定义

持绿卡者，从进入美国那一刻，便成为美国纳税人；归化的美籍公民，必定是当然的美国纳税人，在税务上被统称为定居外国人（Resident Alien），与一般美国纳税人完全相同。

在美国只是暂时居住的外国人，只要在美国停留的时间达到183天，也有可能变成美国纳税人。时限及计算方法如下：

1.假如外国人一年内居住在美国183天或以上，即使没有永久居民身分，也被视为税务上的美国纳税人。

2.假如今年居住在美国31天或以上，而过去三年也曾在美居住，便要将今年居住的时间，加上去年居住时间的三分之一，再加前年居美时间的六分之一，若总数达183天，便自动成为美国纳税人。

几种特殊情况，不被计算在居美时间内：

加拿大和墨西哥居民白天过境工作、在去外国途中于美国过境、外国船隻船员在美停留、由于健康原因不能离开美国的时间、留美学生的头五年等。

3外国人房地产收入

外国人可以在美国自由购买出租房地产，但租金收入和将来卖出时得到的资金增值收入都是个人的收入，需要缴付入息税，情况与一般美国纳税人无异，要使用1040NR表格。

外国人申报收入税，税率与美国人一样，可是，外国人不能享用以下两项扣税的优惠：

1.个人免税额

美国纳税人每人有3千9百五十元个人免税额，已婚共同报税者可得7千9百元个人免税额，家中有受抚养人的话，可以得到更多个人免税额，而免税额减低要课税的收入和收入税。

外国人利用1040NR报税表时，只能享用一个个人免税额，除非该外国人是加拿大或墨西哥公民，或是南韩公民。

2.标准扣税额

美国纳税人可而使用起码6千2百元标准扣税额，已婚共同报税者有1万2千4百元标准扣税额。

可是，外国人不能使用任何标准扣税额，只能选择使用逐项扣税。

假如外国人完全没有在美国居住，没有任何逐项扣税的项目，便等于没有任何扣税的优惠。

4外国人卖屋时的收入

外国人在卖屋时的增值收入当为普通收入(Ordinary Income)，要按税率计算税金。

此外，税例上规定，假如卖屋者是外国人，而该物业不是自住和售价超过三十万元，买家或其公证代理便有责任，要在卖屋款项上扣除预缴税，然后交入国税局。

扣除的金额是卖屋价的10%。不论是否有资金增值，也不论资金增值多少，都要扣除预缴税。

除了联邦国税局扣税的要求外，州政府也有可能规定要扣除预缴税。

这两者都是预缴税，假如真正的税款比预缴金额低，当然可以在报税时要求将多付了的税金取回。

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