一名地产经纪必须满足哪些条件才算得上可靠？

在前两周的文章里，我向大家分别介绍了两所约克郡(York Region) 有IB课程 的著名髙中--St Robert髙中和Bayview髙中，也介绍了这两所高中周围的各类型房产。事实上，这两所高中周围的校区房也都是我们华人家长们最希望拥有的房产。

然而，我在上周文章结尾处也向大家披露，作为一名工作在第一线的专业地产经纪人，我也看到一些” 预警因素” 。

例如，就在Bayview髙中校区内，在最接近学校的半径1公里范围的一块区域里，我发现，在本月下旬的某一天，供出售(For Sale)的各类型房屋只有不到20间，而供出租(For Lease)的土地房多达68间，有的供出租的独立屋每月租金叫价2600加币，在市场上凉了60天以上仍未租出去。有些成功租出去的(Leased) 独立屋月租金只有2300加币。

投资？还是爆炒土地房？

大家都知道，买房要买土地房，因为升值快。如果我们是自住，当然没问题。但是，若是投资第二套第三套房的朋友们，我们可要算一算现金流了。

以上述Bayview髙中为例，目前市场上比较像样的独立屋售价至少150万起，假设买家首付为40%即60万，还需贷款90万，每月给银行的供款应该在3800加币左右，加上毎月至少500加币的地税和毎月至少100加币的房屋保险，毎月固定支出不少于4400加币。

即使可以租到2600加币，毎月也会有1800加币的负现金流。也就是说，即使租出去了，毎月都会亏近2000加币，更何况有的房子很长时间无法租出。是的，过去几年房价飞涨，租金每年实际亏损2万加币，能带来房价上涨20万的帐面未兑现的盈利。

只是，毎月亏钱的生意不是好生意，总有一天，投资(或者爆炒) 土地房的朋友们也会出手变现。问题是，有多少人有能力在更高的价位出手接盘呢？

所以，我真心希望市场上的买家朋友们绝大多数是用家，而不是炒家。这样一来，我们地产经纪也可以回到真正的专业工作上来。

服务买家—A  Better  Life

对买家朋友来讲，我们只是一个”卖房子的”吗？如果，只是把房子卖给买家，自己收到佣金后就转身而去，买家朋友怎么会觉得我们地产经纪是专业人士呢？

房子是用来住的！一个真正专业的地产经纪在服务买家客户时，出发点应该就是: 帮助买家朋友建立一个新的更好的生活状态--A  Better  Life ！

众所周知，买房时要考虑的第一因素是地点--Location。称职的专业地产经纪应该了解买家客户当前的工作与学习的安排，並询问今后一段时间内家庭所有人员的相关计划，了解各家庭成员对交通工具等的需求，从而为买家朋友提供建议，找到最适合工作与学习，又很方便生活的好房源。

这就要求地产经纪在日常工作中，长期有系统地收集与分析有关校区/有关交通/有关小区人口组成等分类的信息，在客户需要时及时提供有用的信息。

同样，买方经纪也必须真正懂房子懂建筑质量好坏，否则，怎能帮买家朋友们买到让人放心入住的好房子呢？

对买家朋友来讲，买房时当然应该找专业验屋师来检验。对专业地产经纪来讲，应该有能力早一点发现较大的问题，避开日后的麻烦和费用。说实话，有经验的专业地产经纪就等于半个验屋师。

卖家都想卖得高，买家则希望买个低价位。真正专业的地产经纪应该有能力较准确地推算待售房屋的市场价位(Market Value) ，这是一切成交价的基础。即使是抢Offer，要想赢得尽量公平而不当冤大头，买方经纪也必须以市场价为准绳来帮助买家朋友来操作。

否则，等银行请的估价师估完价，银行认为买得太贵，不贷给买家足够高金额去交接产权，买家就会有麻烦。真正有经验的买方经纪估的价应该与银行请的估价师的估价不相上下。

为卖家服务—Better Home

有人想买房，也得有卖家要卖才行啊！当卖家想卖房子的时候，专业的地产经纪通常会带领卖家朋友走过三个阶段: 1. 整理修饰阶段(Preparation)。2. 上市宣传阶段(Promotion) 。3. 谈判合同阶段(Negotiation) 。

第一阶段Preparation，

整理修饰美化家居是一切的起点，是成功吸引买家的关键之一。有经验的地产经纪应该为卖家提供专业细致的方案，帮助卖家朋友用尽可能低的代价，修整好待售房屋，整体化提升待售房屋的实用性和真实价值。

这样做的结果是帮助卖家朋友将现有的房子升级成为Better Home。这就要求地产经纪有较完备的房屋建筑与装修等知识和经验。

第二阶段Promotion，

如今，上市宣传推广待售房屋的手段越来越多，也更加现代化和电子化，决不是”往MLS上一挂，等过几天抢Offer” 这么简单。朋友们已经看到，Virtual Tour，YouTube，Website，电子邮件，微信平台，干哪一样工作不需要扎实的电脑知识和应用技能？

而且，还要加上推销和沟通技巧。

第三阶段Negotiation，

谈判合同是实现卖家利益的决定性阶段。如何吸引潜在买家早下Offer快下Offer？这就要求，卖方经纪人有专业性的表达能力和技巧，有时，还要具备了解和把握谈判对手心理状态的能力。事实上，一个Better Home能更好地满足买家朋友未来生活的需要，也能为卖家朋友得到更好的成交价格。

以诚实专业取得客户的信任

地产经纪是一份可以做得非常专业化的工作，这就要求我们从业人员用专业的态度，有专业的行动，做出专业的效果。

市场在变化，工作的方法也在变化，我们也会不断学习，提升自己。然而，永远不应改变的是，必须把客户利益的放在第一位。

真正的专业工作也必须建立在诚实的基础之上，尤其是对客户的诚实。其中，诚实地向客户披露市场走向，是我们取得客户信任的基础。地产界的资深从业人都明白Buy Business 和 Earn Business的区别。

烧钱大打广吿招揽客人可以归为Buy Business，对绝大多数的地产经纪都不适用。更可行的是Earn Business，只要我们真心又尽职地做好专业服务，赢得客人的信任和良好的口碑，将来，我们在工作就会得到真实的回报。

作者: 白金林 James Bai，Right At Home-安居地产-416-857-8866

(作者为全职地产经纪，以国粤英语提供全方位物业买卖及出租管理等专业服务，为卖家免费估价。本文纯属个人观点，欢迎各位指正，期待个案交流。如有查询，请[url=]电邮至mailto:jbai2012@gmail.com[/url] 。査阅更多本经纪的专业文章，欢迎登陆博客 [url=]http://blog.51.ca/u-259391/[/url]和个人网页 [url=]www.jamesbai.com[/url]。)

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