地产 | 加拿大法拍屋揭秘 实用购买指南 这才叫投资！

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不要贪图便宜！

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加拿大电视和网络上常常出现购买法拍屋（foreclosures）的广告，对于购房者和投资客来说这种低于市价的法拍屋似乎是个不错的选择。但和其他地区不同的是，由于加拿大卑诗省的房屋市场长期处于供小于求的状态，所以购房者会意识到当地法院拍卖房子的价格并不低，最低的成交价格也不会低于市场价的50%。
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. S- n9 B( I: F6 y) j那么法拍屋到底是什么、怎么购买、还有其中的风险都有什么？，就在这里为您一一解答。

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|法拍屋的产生

! ?8 j$ t' r4 ]+ O法院拍卖房屋（俗称法拍屋，香港称银主盘），指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。 当债务人（业主）无力履行按揭合约，或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，为了补偿银行贷款而被拍卖。
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通常来说屋主付不起贷款的时候，银行会先向屋主发出催讨通知；如果屋主仍然无法付清，银行等贷款机构就会向法院起诉；在法院的第一次判决（Order Nisi）之后6个月的赎回期（Redemption Period）内，屋主仍不能偿还债务，银行就可以进入“无条件令”（Order Absolute）程序。

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|购买法拍屋中需要注意的流程要点
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1.查看法拍屋详细
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! B3 R5 P* M2 Q3 U5 a$ p7 Q5 }对于法拍屋来说，有些情况下想要提前查看法拍屋则是一个不小的挑战，因为有的时候法拍屋的前业主会拒绝房屋的检查、上市以及开放。但是对于购房者来说，参观、检查法拍屋则是必不可少的程序之一。
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- |! o* [5 {; l4 S/ o2.对于法拍屋做好调查

如果你确认要购买一处法拍屋的话，那么注意的是：和传统的房地产购买房市不同，在法拍屋的购买流程中，买家没有冷静期，也不能撤销购买合同。所以在购买出价之前，要确保购房款资金到位，或至少先获得抵押贷款。
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6 b+ e5 y% B, }. s3.确认出价

- d0 l- x% E0 E8 S# V% o) s& E6 M9 S作为买主和买家经纪，看到合适的法拍屋的时候就可以出价（Offer），如果其中有价格合适的Offer，银行的律师就会与这位被称作第一买家的人签字，此时第一买家就得到了预成交合同。但需要的是买家拿到了预成交合同并不等于拥有了房产，还要经过法庭程序，而这一过程中其他买家仍有可能购买到这套法拍屋。而在法庭见法官的时候，第一买家和所有潜在买家都要带一个没有验屋条件、无论如何都会付款的Offer。

6 r5 ~% T4 w; F4 {8 @" e. K买家必须在出价中提供完整姓名，因为如果成功购买该物业，这将在法院法令中列出。另外如果买主和配偶共同购买法拍屋，那么在文件中必须清晰说明这个法拍屋是否作为共同财产购买。买家必须确保出价条件是合适的，因为买只有一次机会来提供出价。
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' F: B4 p0 o. W% }" W4.和竞争对手的竞价

" O+ c2 ?# D7 h, y* j5 S0 w8 k4 R在法庭听证会前几天，第一买家的出价将公开，那些第一次竞标没有获胜的人此时就能带着更高价位的Offer到法院参加竞价，第一买家也有权再次出价。
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5.出庭日期

当第一买家拿到了预成交合之后，法官会定一个开庭审核的时间，卖方经纪会通知第一买家以及其他潜在买家到场，等待法官的审核。届时现场的所有买家们把offer放在信封内，然后同时递交给卖方经纪。法官将会在所有标价中选择最高的一位予以购买权利（及缴款义务）。衡量的标准就是出价高、条件好，比如谁的定金高、价格好、成交时间短等。
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! B# G( R2 y' f4 h如果到了开庭的时候，一个参与竞标的人都没有，第一买家认为自己出的高了，想撤销出价，是不会被允许的。同时法官一旦判决某位买家赢得竞标，他就必须要买下这栋法拍屋。通常情况下买家赢得了竞价，就必须在接到法院命令的14天内完成交易。
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|购买法拍屋的风险

& t5 V# M- U1 P" j& T) C& c3 T5 w, w" w必须注意的是购买法拍屋的主要风险在于，房屋将会以“现状”的情况被购买。也就是说房屋内的家具将会出现损坏或缺少的情况，必须屋内卫生情况需要新业主自行清理，前业主的垃圾和物品将会遗留下来。
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: K# |1 ^& C3 g, t$ g# y* [& r6 u在购买抵押物业时，买家考虑的另一个风险则是：前业主或居住者并不水按照法院命令腾出住宅或房屋。虽然在这种情况下，买家可以向法院提出“持有令”，并得到法庭执达官的帮助，以便驱逐这些“不法之徒”，但这需要一定时间。
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