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本帖最后由 Ribbon 于 2017-5-18 03:37 编辑
来源:清华麦考瑞金融硕士(ID:mqjinrongshuoshi)、环球政商网(ID:hqzsw86)
3 _+ X8 @* D/ G6 n5 l+ j房价问题,是一个综合的经济问题,需要全盘考虑。许小年,中国著名经济学家,曾获中国经济学界最高奖“孙冶方经济科学奖”,为人直率,敢为敢言。 7 }1 `( n$ d( R$ W- j8 @$ |
以下这篇文章是许小年教授对于房地产行业运行规则的解读,希望能给大家一点启示。 # L9 o6 ~( h0 e( }9 {+ R
一、政府为什么拼命印钞票? 9 p& ?: P& c# y
归根结底还是美国在印。美国拼命量化宽松,如果中国不印,就是傻子。所以中国明知道印多了钞票会通货膨胀,也要拼命印,而且印得比美国更厉害。
8 a0 B2 k+ k. N* C7 B1 S二、多印的人民币怎么办? # K3 h/ T) o3 q. @
美金是全球硬通货,多印了,全世界人民帮着一起稀释,一起承担美国的通货膨胀,这叫通货输出。中国也想学美国,让人民币变成硬通货,或者有限范围比如东亚的硬通货,可惜美国绝对不会同意。
5 `/ M8 H( C+ K `' i6 ]& X+ T3 s因此,在以前,多印的人民币只有一条路:在国内通货膨胀。(而以后,随着我国一带一路的推进,人民币国际化进程的加快,这些多印的人民币也将像美国一样让全世界人民一起帮着稀释——这就是一带一路和人民币国际化的真正目的) 2 Q7 `% z. |: q( ~/ k
三、严重的通货膨胀后果是什么? * r( Q6 H1 g' M7 I) v5 M
参考1949年的金圆券,还有1989年的事情。严重的通货膨胀后果肯定是政府垮台。因此,可以有适度的通货膨胀,但是不会坐视恶性通货膨胀。
& Q$ ? O0 n: D/ j1 x; @0 m9 r; I" F四、如何处理严重的通货膨胀? 9 ?5 K9 G' c& V6 c; ~3 C
政府的处理方法,就是挖一个超大的坑,把钱囤积在里面,不让它流动,这样多余的钱就不会进入民生市场,对粮食等基本生活用品形成冲击。 ( z* I/ J+ a) B) S+ m# S
这就是周小川(中国人民银行行长)一直在做的事情。房价一直在涨,囤积了大量超发的货币。
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# m, K/ o9 C( o. c1 |) B五、房价恶性上涨的后果是什么?
8 i! n! Y6 F# q9 `: u! I: R房价恶性上涨,结果就是大多数人买不起房子,后果也很严重,可能导致群体事件和政局不稳,因此,房价可以涨,但是不能恶性上涨。
# f1 ^2 E N+ X政府必须对涨幅有所控制,同时加强保障房建设。让最穷的人,最有革命性的人,在郊区有个小房子住,免得他们起来闹事。
2 y. T* C6 `' s4 x4 B0 j* l六、如果房市崩溃,下跌一半甚至更多,后果是什么? 0 @. z, K3 _, P/ E! F4 B
后果就是银行呆账急剧增加,银行面临破产。同时有很多行业倒掉,或者凋敝,造成失业增加,税收减少,这是政府更不能接受的。 3 k, x2 ~7 |2 B& e, |% U
所以,房价可以下跌,但必须在政府可以接受的幅度内。 , x. Q4 k" ]+ M# E; A" z
七、关于房产税 4 _5 C, {; G5 a; D) W6 I' z
大家都知道,卖地财政给政府带来了滚滚财源。但土地一旦卖光,就不会有后继收入了。
7 E* v7 d6 }, j9 _1 y因此,必须找到一个替代的财源来填充政府的收入。这就是房产税。所以,房产税的推出,是板上钉钉的事情,只是时间早晚了,不可更改。之所以迟迟不出来,主要原因还是因为压力太大,来自既得利益者们的压力。 & m3 J0 d; B) ^2 @$ M
但等他们认清形势,出完货之后,这把刀子就会放到老百姓的脖子上。 ) e" |3 U" f' B1 H7 h6 I' P5 R
八、政府会放弃房地产业作为支柱行业吗? & ^! z. Y0 X% K) m- d$ Y
不会。 ; @9 ?6 i1 F4 F! d9 C
看看城镇化,在不远的将来,将有数以亿计的农民搬进城镇居住。房子从哪里来?还不是靠开发商建房子。
9 n& y6 ^" v3 B再仔细看看各地的大开发商,以上海为例,50大开发商里面,有七成是国有或者政府背景的开发商。政府不可能放弃他们。
* [" j$ {8 {+ p6 t4 j$ M/ O3 \九、政府调控的目的是什么? & Z. x2 k1 u. _9 @! m! W# I
上面可以得出推论,调控的目的,既不是为了让房价上涨,更不是为了让房价下跌。目的是为了挖更大的坑,储蓄更多的货币,免得货币泛滥造成通货膨胀,后果不堪设想。
! j6 M$ n4 G1 C6 t2 ~; [十、为什么通过交易环节征重税,而不是持有环节交税? ! H: M0 m' U9 Z- J7 H$ w
因为在持有环节交税,就会造成大量抛盘,严重的甚至造成市场崩溃。所以要在交易环节征税。交易环节征税,以及限购的目的,就是让交易减少,但又不妨碍真正地刚需购买第一套房子。
4 m8 C ~% i- m0 q. N打个比方,市场上本来有100套房子,每套1万块,那么市场上顶多需要100万的资金就行了。 + B9 m- n1 B( N
后来,新建了200套房子,每套房子的价格变成了10万块,如果这300套房子全部进入市场交易,就需要3000万的资金,需要银行提供这么多资金,会造成进一步的通货膨胀压力。
+ W: g) v+ s) B* [/ r. M- f8 G( e" h' O0 o所以现在政府调控的思路,就是尽量冻结交易,把钱变成凝固的水泥,握在老百姓手里,变成纸上财富,不能轻易套现。 + q* t8 _5 u& N$ ] `: W
十一、房价取决于什么? / z, E3 G- ^# T& ?' \
房价是涨是跌,并不取决于政府的调控,而是取决于人民币对美元的走势。美元贬值,人民币升值,所以大量外资就涌进中国,由于强制结汇,所以政府就被迫发行更多人民币,形成通货膨胀压力。 3 P: S7 w) m4 g/ w/ t8 h
如果美元走强,人民币开始贬值,那么外资涌出中国,人行被迫收回人民币,将储备的美元还给外资企业,流出中国,于是通货膨胀压力减小,市场上人民币减少,房价就下跌。
0 r5 X% P0 y a% `6 P/ o( v所以,房价的涨跌基本上取决于人民币美金的走势。从过去几年的人民币走势图和房价上涨图来看,两者惊人地重合。 5 G9 ^1 I4 I8 h1 C2 D- W5 i
了解更多
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最新权威数据: 原来中国人压根不需要买房! ' O. U7 g. O3 S W0 u
房价这么高,在一线城市购房甚至要举三代之力。不知你是否想过其实厨房、浴室、卫生间这些都可以不要,为什么这么说?下面就让我们一起来算算这笔账!
8 \6 W; o; ]- x! Y- N厨房为什么可以不要? 因为是房价太高了! 好多房子,已经8万多一平米了 而且还在继续涨 5 U' t% u+ N5 ~# x! |9 c
正常人,每人每天吃30块钱 一个厨房十平米,那就是80万 可以吃26700天 差不多就是73年 还要啥厨房啊?
$ `: b3 O% p$ h. `0 M$ `8 {出去洗澡就算一次20块钱 如果一个卫生间五平米, 家里主卫加客卫就是十平米,80万 你可以去公共浴室洗26700天 差不多就是73年 还要啥两个卫生间啊? 还要啥卫生间啊? . s/ P1 a! {# V+ o% W0 X6 J7 t
而且健身会馆都可以洗澡的 去小区附近的健身会馆办年卡 一年才几千块,就算4000元一年 80万可以去健身馆200年
3 |' i% Q* @! j又可以健身又可以洗澡 有些还提供沐浴露洗发乳 冬天有空调,更衣室有暖气 夏天有游泳池,游泳洗澡一条龙 还要啥卫生间啊? 3 A( O, ~0 n$ @* v' [
现在网上团购一些三星级的酒店 都有250一晚的 如果买套房子100平,就是800万 够你住32000天 差不多就是88年 % p( [0 X; y3 M# [7 K" U2 a% M! f
你想住哪个区就住哪个区 想住几楼就几楼 想住什么风格住什么风格 还没有物业费 还不用考虑停车车位问题 还不用装修拎包入住 还不用考虑中介费,算什么税 还不用交水电费宽带费 还不用你自己打扫卫生叠被子……
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还买啥房啊? 知道有人会说 你这么算,不合理 你没算房子保值升值,住酒店钱就花光了 你没算学区房,住酒店我孩子上哪读书去?
6 c3 \0 F& h$ \# M' j我说,你花四百万买的房子 5 m M# J2 b4 R- C0 V: j! o4 P
没贷款?
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如果按照最新政策首付两成就是160万 剩下640万需要贷款 以基准利率贷30年 用最新的房贷计算器算了一下 结果是 U3 s' G/ ^! R
嗯,本息合计12227943元 $ W2 X6 f$ E7 H: E" ^
利息就要582万
% x( p6 [9 v" w- D: p9 z100平800万的房子 按照中介费1.5%计算 中介费就要12万 按照契税1.5%计算 契税也要12万 4 C& f: K& @$ ?- z" u
利息+契税+中介费,600万妥妥的 7 x& T0 u" X4 o% q' t; t
600万,孩子都可以读24年贵族学校了 还买啥学区房啊?
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( [, \0 v( l( `' ~7 [! O- D有人说,你这是疯了 确实,我有点离经叛道 但有一点可以肯定 …… 我没疯
& B! c% _9 ?7 D. f7 Z是房价疯了 !!!
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