加拿大楼市正在重演历史 看30年前泡沫如何破

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本文转载自 中海金融


Teranet-国家银行的统计数字显示，7月份楼市仍然火烫，温哥华的房价已经连续涨了18个月，近半年的月涨幅都超过2%，按年涨幅更是达到惊人的24.3%。这几乎是多伦多房价涨幅的2倍，也是自1999年该统计开始以来的最大涨幅。
虽然房屋销量较去年有所下滑，但是温哥华的房价仍然是个大泡沫，卑诗省政府出台15%土地转让税，遏制外国买家在大温地区买房，似乎还没有起到明显成效。

外国买家影响有多大
《环球邮报》经济评论员Brain Miller指出，温哥华楼市供应紧张，需求强劲，主要受到低利率和就业增长的影响，外国买家这个因素的影响有多少，还并不清楚。
《国家银行》经济师Marc Pinsonneault也在报告中指出，楼市并不单单是因为外国资本流入。
如果是海外资金寻求安全港和相对低廉的资产，尤其是在加元汇率低的情况下，一次性的附加税未必就能阻挡这些资金的流入。
“不要指望外国买家就此放弃温哥华，掉头转向其他市场。同时，另一些资金并不丰裕的投资者被迫放弃买房，也不足以刺破这个房市泡沫。”
有评论员更指出，问题在于大量外国买家拥有的财富远高于加拿大平均家庭的财富，外国富翁的人数远超过加拿大相对较少的人口数量，以及外国买家对市场的影响力。
更深究下去，就是这些财富从何而来，如何入境加拿大，以及这些外国买家对加国经济是否带来积极正面的影响。
历史回放
不过Miller认为，这个泡沫终究一定会破，因为一切虚高的资产价值都会回落，而且同样的情况，过去已经发生过。
同样是在温哥华，同样是大批神秘外国买家入市，同样是政府握紧拳头力图打压，而本地居民看到自己的社区房价突然间变得无法负担。
早在1980年代初，温哥华地区的房价在按揭利率飙升后跌落悬崖--严重的经济衰退迫使利率上升，1981年9月，五年期按揭利率达到21%的峰点，之后房价大幅回落。
到1980年代中期，一波香港移民和其他来自亚洲的资金入市，又带动房市回升。
有地产公司研究统计，1988年，外国投资者占温哥华房屋交易的30%以上，很多外国买家来自远东地区，香港买家的需求十分强劲，尤其针对新建公寓楼。
1980年代中期以后的10年，温哥华富人区的房价狂涨了300%。

大温哥华区1977年至2016年房价走势

多伦多楼市泡沫

当时的情况与目前十分相似，很多本地人担心在这个城市再也买不起房。同样，当时也没有政府数据统计，房市泡沫有多少是被外国买家吹起来的。
当时的分析师认为，国内的因素更重要，包括经济转好，来自外省的移民增加，以及婴儿潮一代对房子的需求增加。
不过，外国买家还是受到指责，被认为是破坏原有的社区，改变了西海岸传统房屋风格，砍倒大批树木，建起高高的围栏以及怪异的房屋。
到了1994年，泡沫开始破灭。当时的楼市受到各种因素的影响，包括移民人数减少以及利率上升。
自1991年至1994年，温哥华房价上涨了35%，五年期按揭利率从12%跌至7.25%。而在1994年中，利率又回升到两位数。楼市崩盘，直到2001年才重新恢复元气。
Miller认为，目前即使外国买家撤离，低利率仍会让楼市泡沫维持更长一段时间，因为经济学先驱亚当史密斯（Adam Smith）早就说过，“土地的市场价格，无论在哪儿，都由利率来决定。”

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