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本帖最后由 Ribbon 于 2017-5-18 03:37 编辑
来源:清华麦考瑞金融硕士(ID:mqjinrongshuoshi)、环球政商网(ID:hqzsw86)
: J3 M7 D7 t$ R6 O2 r. {4 e( u房价问题,是一个综合的经济问题,需要全盘考虑。许小年,中国著名经济学家,曾获中国经济学界最高奖“孙冶方经济科学奖”,为人直率,敢为敢言。
! L1 J2 S$ A; j$ b& e+ M' g以下这篇文章是许小年教授对于房地产行业运行规则的解读,希望能给大家一点启示。
! |- |: X7 S9 s4 `" r) p! {一、政府为什么拼命印钞票?
* n& {; R/ W/ D+ ]8 K: Y归根结底还是美国在印。美国拼命量化宽松,如果中国不印,就是傻子。所以中国明知道印多了钞票会通货膨胀,也要拼命印,而且印得比美国更厉害。
- w0 r9 Y2 \6 M: b" e$ R# E二、多印的人民币怎么办?
5 X4 R* L7 \9 V美金是全球硬通货,多印了,全世界人民帮着一起稀释,一起承担美国的通货膨胀,这叫通货输出。中国也想学美国,让人民币变成硬通货,或者有限范围比如东亚的硬通货,可惜美国绝对不会同意。
$ x5 `) H9 {7 ]$ S" m/ [因此,在以前,多印的人民币只有一条路:在国内通货膨胀。(而以后,随着我国一带一路的推进,人民币国际化进程的加快,这些多印的人民币也将像美国一样让全世界人民一起帮着稀释——这就是一带一路和人民币国际化的真正目的)
% l/ W- b1 w9 A$ d, o三、严重的通货膨胀后果是什么?
4 \) x1 f' k4 a/ D' M3 f" u% `参考1949年的金圆券,还有1989年的事情。严重的通货膨胀后果肯定是政府垮台。因此,可以有适度的通货膨胀,但是不会坐视恶性通货膨胀。
1 g5 U/ A$ s) B; d四、如何处理严重的通货膨胀? - W m F: M* J% v* x
政府的处理方法,就是挖一个超大的坑,把钱囤积在里面,不让它流动,这样多余的钱就不会进入民生市场,对粮食等基本生活用品形成冲击。
. h7 N. o. W" [- _/ ^9 @这就是周小川(中国人民银行行长)一直在做的事情。房价一直在涨,囤积了大量超发的货币。 + t+ C6 U; @9 [! F! w! P O5 ^
9 Y- J8 g9 |+ D$ X五、房价恶性上涨的后果是什么? 2 A1 P3 M& h" u" [( j
房价恶性上涨,结果就是大多数人买不起房子,后果也很严重,可能导致群体事件和政局不稳,因此,房价可以涨,但是不能恶性上涨。 5 Q' S* Z; A [- H7 y
政府必须对涨幅有所控制,同时加强保障房建设。让最穷的人,最有革命性的人,在郊区有个小房子住,免得他们起来闹事。 ; p1 J/ J; ?9 a+ _) c/ u9 I7 K% I
六、如果房市崩溃,下跌一半甚至更多,后果是什么? 5 u- q/ ]) h# u0 x% T: I- x$ w
后果就是银行呆账急剧增加,银行面临破产。同时有很多行业倒掉,或者凋敝,造成失业增加,税收减少,这是政府更不能接受的。
7 w ?; F; c2 c* \. Z所以,房价可以下跌,但必须在政府可以接受的幅度内。
p* m3 o1 B1 k( C- f七、关于房产税
* c' J$ ?* ?6 W5 I6 x1 [" d, u大家都知道,卖地财政给政府带来了滚滚财源。但土地一旦卖光,就不会有后继收入了。
# U8 S9 T/ ?2 ]' H' c因此,必须找到一个替代的财源来填充政府的收入。这就是房产税。所以,房产税的推出,是板上钉钉的事情,只是时间早晚了,不可更改。之所以迟迟不出来,主要原因还是因为压力太大,来自既得利益者们的压力。 , \% z/ j7 a1 N
但等他们认清形势,出完货之后,这把刀子就会放到老百姓的脖子上。 / ]% b J, w' [! z2 D2 ~
八、政府会放弃房地产业作为支柱行业吗? 5 L; Q0 {% n' f8 w6 g/ T
不会。 0 E' r: |7 L' g
看看城镇化,在不远的将来,将有数以亿计的农民搬进城镇居住。房子从哪里来?还不是靠开发商建房子。 ; A* T" \2 V# q. @1 g& \5 v- u
再仔细看看各地的大开发商,以上海为例,50大开发商里面,有七成是国有或者政府背景的开发商。政府不可能放弃他们。 * t4 i/ M* v- [6 E
九、政府调控的目的是什么?
. Y9 J5 T+ t1 d上面可以得出推论,调控的目的,既不是为了让房价上涨,更不是为了让房价下跌。目的是为了挖更大的坑,储蓄更多的货币,免得货币泛滥造成通货膨胀,后果不堪设想。
" _: F2 ?7 ~, t8 W4 j/ z9 X十、为什么通过交易环节征重税,而不是持有环节交税?
; P- p2 v0 g3 g1 {* W K因为在持有环节交税,就会造成大量抛盘,严重的甚至造成市场崩溃。所以要在交易环节征税。交易环节征税,以及限购的目的,就是让交易减少,但又不妨碍真正地刚需购买第一套房子。
6 x: V6 i' _, ]5 p+ s7 E打个比方,市场上本来有100套房子,每套1万块,那么市场上顶多需要100万的资金就行了。
, V" [9 j& t5 F. O% w后来,新建了200套房子,每套房子的价格变成了10万块,如果这300套房子全部进入市场交易,就需要3000万的资金,需要银行提供这么多资金,会造成进一步的通货膨胀压力。
9 e/ X( ~, r+ Q: z: f& k6 q所以现在政府调控的思路,就是尽量冻结交易,把钱变成凝固的水泥,握在老百姓手里,变成纸上财富,不能轻易套现。 e0 f: y# p. N
十一、房价取决于什么?
' t% Q% u+ U: U% C' B$ f3 t: V房价是涨是跌,并不取决于政府的调控,而是取决于人民币对美元的走势。美元贬值,人民币升值,所以大量外资就涌进中国,由于强制结汇,所以政府就被迫发行更多人民币,形成通货膨胀压力。
2 o( K0 z6 Z3 I: q7 w9 ]/ y2 P+ U如果美元走强,人民币开始贬值,那么外资涌出中国,人行被迫收回人民币,将储备的美元还给外资企业,流出中国,于是通货膨胀压力减小,市场上人民币减少,房价就下跌。
& A& {; o1 L1 ~所以,房价的涨跌基本上取决于人民币美金的走势。从过去几年的人民币走势图和房价上涨图来看,两者惊人地重合。 + A/ v8 \% O, y# Y# r
了解更多 5 t" \: V1 W6 P( h
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最新权威数据: 原来中国人压根不需要买房!
8 o! d9 i5 Z- O" g) g0 X房价这么高,在一线城市购房甚至要举三代之力。不知你是否想过其实厨房、浴室、卫生间这些都可以不要,为什么这么说?下面就让我们一起来算算这笔账! & W; Y! H1 w2 X" X3 p% ?
厨房为什么可以不要? 因为是房价太高了! 好多房子,已经8万多一平米了 而且还在继续涨
) H# l2 d) v5 z+ ^正常人,每人每天吃30块钱 一个厨房十平米,那就是80万 可以吃26700天 差不多就是73年 还要啥厨房啊? 1 a6 q" K, [' b U# j8 } }
出去洗澡就算一次20块钱 如果一个卫生间五平米, 家里主卫加客卫就是十平米,80万 你可以去公共浴室洗26700天 差不多就是73年 还要啥两个卫生间啊? 还要啥卫生间啊?
- L, M! Y1 B& E. @8 ?6 ^而且健身会馆都可以洗澡的 去小区附近的健身会馆办年卡 一年才几千块,就算4000元一年 80万可以去健身馆200年
9 P, Y) g' G, A8 _5 z1 P0 o又可以健身又可以洗澡 有些还提供沐浴露洗发乳 冬天有空调,更衣室有暖气 夏天有游泳池,游泳洗澡一条龙 还要啥卫生间啊? \8 U3 C# k$ B( L
现在网上团购一些三星级的酒店 都有250一晚的 如果买套房子100平,就是800万 够你住32000天 差不多就是88年 6 p5 f; w0 q( ~! m- T0 B, T
你想住哪个区就住哪个区 想住几楼就几楼 想住什么风格住什么风格 还没有物业费 还不用考虑停车车位问题 还不用装修拎包入住 还不用考虑中介费,算什么税 还不用交水电费宽带费 还不用你自己打扫卫生叠被子…… ; O* O8 `) z2 T; L) S
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1 D! ]. a$ q S* k' R/ D还买啥房啊? 知道有人会说 你这么算,不合理 你没算房子保值升值,住酒店钱就花光了 你没算学区房,住酒店我孩子上哪读书去? 9 B/ S+ g2 v5 b& a' L
我说,你花四百万买的房子
: a8 s5 L; f1 i; D没贷款?
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如果按照最新政策首付两成就是160万 剩下640万需要贷款 以基准利率贷30年 用最新的房贷计算器算了一下 结果是 ; D7 M8 S% T. {; \8 p8 E9 w9 B
嗯,本息合计12227943元
4 l6 _* u0 ^/ l利息就要582万
- T# W0 B+ T, f, W100平800万的房子 按照中介费1.5%计算 中介费就要12万 按照契税1.5%计算 契税也要12万 8 q3 W! w" u2 ]# ?) I
利息+契税+中介费,600万妥妥的 2 Q+ h. e7 {2 b7 a/ I `5 Q
600万,孩子都可以读24年贵族学校了 还买啥学区房啊?
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有人说,你这是疯了 确实,我有点离经叛道 但有一点可以肯定 …… 我没疯 & A8 [$ l' C! b* \3 T+ R, K$ g
是房价疯了 !!!
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