美国购房隐性成本最高城市盘点

发表于 2015-7-27 16:31

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大波士顿地区房屋的隐形成本是全美最高的。

坐拥美国房产常被视作“美国梦”的一部分，美国房地产市场也是华人投资的新热点；但在http://www.epochtimes.com/gb/tag/%E7%BE%8E%E5%9B%BD%E8%B4%AD%E6%88%BF.html，不小心会落入“养房陷阱”。据房地产数据网站“Zillow”信息，新业主对一些不可避免的http://www.epochtimes.com/gb/tag/%E9%9A%90%E6%80%A7%E6%88%90%E6%9C%AC.html——包括http://www.epochtimes.com/gb/tag/%E6%88%BF%E4%BA%A7%E7%A8%8E.html、保险、庭院维护与房屋http://www.epochtimes.com/gb/tag/%E4%BF%9D%E5%85%BB%E8%B4%B9.html等可能缺乏心理准备，在某些城市买房，这笔费用不可小觑，每月账单上会增加1,000美元上下。

“购房者常常盯着房屋售价或每月的按揭，并没有预估与房屋产权有关的其它费用，而这后一部分可以一下加出很多。”“Zillow”首席营销官艾米‧波休廷斯基（Amy Bohutinsky）这样写道。

一、高昂的http://www.epochtimes.com/gb/tag/%E9%9A%90%E6%80%A7%E6%88%90%E6%9C%AC.html从何而来

按美国通例，房屋经纪人要收取房价的6%作为中介费；贷款手续费、房屋交易税等税费，各州标准不同，一般在1%以下。不过，这些一次性费用还不在“Zillow”说的隐性成本（或称http://www.epochtimes.com/gb/tag/%E9%9A%90%E5%BD%A2%E6%88%90%E6%9C%AC.html）范围内。促成隐性成本高涨的因素，一方面是攀升的劳动力成本——雇用承包商或园景专业人士来保养房屋时最为明显，其次就是较高的http://www.epochtimes.com/gb/tag/%E6%88%BF%E4%BA%A7%E7%A8%8E.html（Property Tax，又称http://www.epochtimes.com/gb/tag/%E7%89%A9%E4%B8%9A%E7%A8%8E.html）。

1. 房产税

业主每年需缴纳房产税，其收缴和使用归属于地方政府，在不同的州或同一州的不同城市，甚至同一城市的不同学区，房产税税率都不一样。各州房产税均值一般在房子评估总价的0.5%～2%之间（详见文后附表），全美均值为1.5%。

中国人到美国买房，洛杉矶、旧金山、波士顿等都是很受青睐的地区；然而，当地的房产税也比较可观。通常好学区、房价高的地方房产税也高，最高的地区可以达到3%；但如果从孩子的教育来考量，学区房的优势仍然很明显。

大波士顿地区房屋的隐形成本是全美最高的。图为后湾街区的联体别墅，此街区以房屋售价高著称。

2. 房屋与庭园http://www.epochtimes.com/gb/tag/%E4%BF%9D%E5%85%BB%E8%B4%B9.html

http://www.epochtimes.com/gb/tag/%E7%BB%B4%E6%8A%A4%E8%B4%B9.html不但包括修缮，也包括庭园与草坪养护、房屋卫生等诸多事项，要购买木质结构房屋（联体或独栋别墅），开销比公寓要高得多。波休廷斯基写道，“新买家会为第一次拥有自家后院而兴奋，但却没把保养费打入预算。”有的买家可能想，此类收费能省则省，但那样并不明智，不重刷墙壁、不好好保养，都会影响房子的市值。

二、房产隐形成本最高的10个美国都会

就全美而言，目前业主每年要支付的隐性成本平均为9,477美元。在做购房预算时，必须计入这笔费用，对于在某些城市安家置业的人来说，这一点更显紧要，因为隐性成本会高很多——月均1,000美元以上。以下罗列的就是房产隐形成本最高的10个美国都会。

1. 波士顿

大波士顿地区牛顿市的独栋社区，麻州小城牛顿多次获评美国最安全城市。

据“Zillow”网站调查，大波士顿（波士顿−剑桥−牛顿，Boston-Cambridge-Newton）地区的业主承担的隐形购房成本是全美最高的：年均13,930美元，合1,160美元/月，最大一部分是房产税、保险和公用事业费，年均9,413美元；剩余的4,517美元是房屋维护费用。

这使已经很昂贵的波士顿房产更加高不可攀。该地房屋均价为364,900美元，是全美均价的2倍以上。据《波士顿环球报》报导，当地房产的供不应求推动了高房价，有时还引发竞购大战和成交价蹿升。

2. 旧金山

旧金山湾区库柏蒂诺的高密度新公寓楼。

“金门之城”的房主们想保有房产，可能需要多准备些金子：该市房屋年均隐形成本13,287美元，折合月均1,107美元。这还不算，大旧金山（旧金山−奥克兰−弗里蒙特，Francisco-Oakland-Fremont）地区的房屋均价是全美最高的，达738,200美元（全美均价的4倍以上）。

据房地产经纪网“Redfin”信息，安家置业的成本正把一些人推出湾区，1/4的湾区客户都委托该网站在房价更实惠的城市找房。

3. 芝加哥

美国芝加哥的一栋住房前挂着“已卖掉”的标识牌。

芝加哥−内珀维尔−乔利埃特（Chicago-Naperville-Joliet）地区房主每年要掏12,236美元的隐形成本，月均1,019美元。其中9,096美元是房产税和保险等，另外的3,140美元是维护费用。

不过，芝加哥房价比其它美国大城市更实惠——均价186,800美元，比全美平均价格仅高出5个百分点。

4. 费城

费城大学城社区街景

费城（Philadelphia）虽然得名于“兄弟之爱”（希腊语Philos 意为爱，adelphos意为兄弟），但在今天的房市中可没太多情谊可讲。在大费城（费城−坎登−威尔明顿，Philadelphia-Camden-Wilmington）地区购房的年均隐性成本是11,953美元，合每月996美元；其中8,161美元是房产税和保险，维护费还要加上3,792美元。

好消息是，费城的房价总体来看比榜上其它大城市更实惠：均价200,500美元，比全美平均水平高12%。

5. 西雅图

电影《西雅图夜未眠》中的海边住宅。

在西雅图−塔科马−贝尔维尤（Seattle-Tacoma-Bellevue）大都市区的房主，年均要承担11,549美元的隐形成本（月均962美元）。其中房产税和保险等占7,211美元，余下部分是年均维护费。西雅图的房屋均价为34,8700美元，比全美平均水平（17,8400美元）高出近一倍。

6. 洛杉矶

洛杉矶鹰石市的新建独栋住宅。

洛杉矶−长滩−圣安娜（Los Angeles-Long Beach-Santa Ana）大都会区的业主，每年要负担11,333美元（月均944美元）的隐形成本；其中7,025美元是房产税和保险等，其余是维护费。

而洛杉矶的房价也格外昂贵，均价534,300美元，几乎是全美均价的3倍。

7. 俄勒冈州波特兰市

俄勒冈州波特兰1930年代的老房子。

波特兰市是耐克和彭德尔顿（Pendleton）等著名品牌的家乡，作为时尚之都不输纽约和洛杉矶，俄勒冈州又是个免税州，使之成为购物的好地方。不过要在这里置业，则必须承担年均10,672美元的隐形成本（合每月889美元）。其中7,206元是交房产税、保险和公用事业费，此外的部分是维修成本。

虽然波特兰−温哥华−希尔斯伯勒（Portland-Vancouver-Hillsboro）大都市区的房价平均为282,900美元，比全美均价高出58%。据《俄勒冈人报》今年6月初报导，很多波特兰人由于买不起房，正呼吁提高当地的最低薪酬标准。

8. 加州圣地亚哥

加州圣地亚哥的独栋老房。

圣地亚哥−卡尔斯巴德−圣马科斯（San Diego-Carlsbad-San Marcos）大都市区的房主年均要支付10,647美元的隐性成本（合每月887美元）。该市房屋均价则是全美水平的2倍以上，高达475,600美元。

据《圣地亚哥联合论坛报》报导，高昂的费用已使这里的房市渐趋冷清，很多投资者在置业后都将房子租出去，当地的在建房产工程也很少。

9. 佛罗里达州奥兰多市

佛州奥兰多的房屋。

奥兰多作为迪士尼世界（Walt Disney World）和环球影业所在地，是举家旅游度假的胜地，但要在这里养房子，可不是件轻松事。

奥兰多−基西米−桑福德（Orlando-Kissimmee-Sanford）大都市区房产的年均隐形成本为10,100美元，月均842美元。这笔花销的“大头”仍是房产税等绕不开的费用，而每年3,355美元的维修成本也不低。好在当地房屋均价的170,500美元略低于全美平均水平，贷款买房还算实惠。

10. 明尼阿波利斯

明尼苏达州圣保罗市的住宅花园。

明尼阿波利斯与圣保罗市（St. Paul）被称为“双子城” （Twin Cities），经常登上“全美最宜居城市”榜，不过，在包括布卢明顿（Bloomington）在内的这个大都会区购屋并不实惠：年均隐性成本9,782美元，略高于全美平均水平；其中房产税、保险和公用事业费占6,446美元，剩下的3,336美元是维护费用。

这一都会区现已横跨明尼苏达州与威斯康星州，当地平均房价210,300美元，比全美均价高18%。

对比：北卡罗来纳州夏洛特市

北卡罗来纳州夏洛特市的大宅。

夏洛特是美国东南部北卡罗莱纳州的最大城市，也是美国第二大银行业中心。当地业主要支付8,865美元的年均隐性成本（意味着每月房贷账单要加上739美元），略低于全美平均水平。其中5,649美元是房产税、保险和公用事业费等。

就房产税而言，据“Zillow”调查，夏洛特−加斯托尼亚−石山（Charlotte-Gastonia-Rock Hill）都会圈的年税费约为1,346美元。在该市买房相对实惠：房产平均价格159,200美元，比全美均价低11%。

附：全美房产税最贵与最便宜的十州

据税费网站“taxes.about.com”报导，全美房产税最贵的10个州依次为：

1. 新泽西州 - 1.89%
2. 新罕布什尔州 - 1.86%
3. 德克萨斯州 - 1.81%
4. 威斯康星州 - 1.76%
5. 内布拉斯加州 - 1.70%
6. 伊利诺伊州 - 1.73%
7. 康涅狄格州 - 1.63%
8. 密歇根州 - 1.62%
9. 佛蒙特州 - 1.59%
10. 北达科他州 - 1.42%

房产税最便宜的10个州依次是：

1. 路易斯安那州 - 0.18%
2. 夏威夷州 - 0.26%
3. 阿拉巴马州 - 0.33%
4. 特拉华州 - 0.43%
5. 西弗吉尼亚州 - 0.49%
6. 南卡罗来纳州 - 0.50%
7. 阿肯色州 - 0.52%
8. 密西西比州 - 0.52%
9. 新墨西哥州 - 0.55%
10. 怀俄明州 - 0.58%

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