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本帖最后由 Ribbon 于 2017-5-18 03:37 编辑
来源：清华麦考瑞金融硕士（ID：mqjinrongshuoshi）、环球政商网（ID：hqzsw86）
" ]2 G6 y0 r; c( Z房价问题，是一个综合的经济问题，需要全盘考虑。许小年，中国著名经济学家，曾获中国经济学界最高奖“孙冶方经济科学奖”，为人直率，敢为敢言。
" e% l2 Y1 a# q# I+ L! n以下这篇文章是许小年教授对于房地产行业运行规则的解读，希望能给大家一点启示。
: Z9 ?) o6 Q7 a8 L `( M一、政府为什么拼命印钞票？
3 h8 m# K' b3 ]4 P Q$ m归根结底还是美国在印。美国拼命量化宽松，如果中国不印，就是傻子。所以中国明知道印多了钞票会通货膨胀，也要拼命印，而且印得比美国更厉害。 ) G$ I, {! \( W5 v
二、多印的人民币怎么办？ . Z( K2 u- z M, m+ E- Z
美金是全球硬通货，多印了，全世界人民帮着一起稀释，一起承担美国的通货膨胀，这叫通货输出。中国也想学美国，让人民币变成硬通货，或者有限范围比如东亚的硬通货，可惜美国绝对不会同意。
) M6 h6 ]4 M: S* ]) N因此，在以前，多印的人民币只有一条路：在国内通货膨胀。（而以后，随着我国一带一路的推进，人民币国际化进程的加快，这些多印的人民币也将像美国一样让全世界人民一起帮着稀释——这就是一带一路和人民币国际化的真正目的） 2 w% M: F& Y/ f1 U* w" C
三、严重的通货膨胀后果是什么？
7 M" @% o. y$ S' q9 k9 k8 P6 M参考1949年的金圆券，还有1989年的事情。严重的通货膨胀后果肯定是政府垮台。因此，可以有适度的通货膨胀，但是不会坐视恶性通货膨胀。
6 u) X* i3 |( q! B( s四、如何处理严重的通货膨胀？ ( ^/ a/ i: u* g' w0 s
政府的处理方法，就是挖一个超大的坑，把钱囤积在里面，不让它流动，这样多余的钱就不会进入民生市场，对粮食等基本生活用品形成冲击。
* x( e9 I f! }/ s. ?这就是周小川（中国人民银行行长）一直在做的事情。房价一直在涨，囤积了大量超发的货币。 ! |$ n9 N* Q2 j6 T$ y
- E) X1 S. B! Q! Y6 w2 i7 A
五、房价恶性上涨的后果是什么？
5 W5 v; H6 I- P5 i' y8 a房价恶性上涨，结果就是大多数人买不起房子，后果也很严重，可能导致群体事件和政局不稳，因此，房价可以涨，但是不能恶性上涨。
: A+ i) }; P6 c* I6 W p1 ?政府必须对涨幅有所控制，同时加强保障房建设。让最穷的人，最有革命性的人，在郊区有个小房子住，免得他们起来闹事。
; i! T4 x8 A8 \ u六、如果房市崩溃，下跌一半甚至更多，后果是什么？ . T, F2 p# D1 ]) z! W Z5 R' @6 B& z
后果就是银行呆账急剧增加，银行面临破产。同时有很多行业倒掉，或者凋敝，造成失业增加，税收减少，这是政府更不能接受的。
6 _2 Q5 q- V4 q) E7 G所以，房价可以下跌，但必须在政府可以接受的幅度内。 - ?5 z. z9 q4 u) w4 l0 Z) @7 n
七、关于房产税 l" U [1 s1 }& H8 ~: b
大家都知道，卖地财政给政府带来了滚滚财源。但土地一旦卖光，就不会有后继收入了。 . e x/ Y( o2 S6 _) G& |8 i
因此，必须找到一个替代的财源来填充政府的收入。这就是房产税。所以，房产税的推出，是板上钉钉的事情，只是时间早晚了，不可更改。之所以迟迟不出来，主要原因还是因为压力太大，来自既得利益者们的压力。
6 b4 {$ |) j" l0 |# h: {% L但等他们认清形势，出完货之后，这把刀子就会放到老百姓的脖子上。
0 _$ {' M8 t% i2 d八、政府会放弃房地产业作为支柱行业吗？ ( c4 h% `+ b8 G. j$ d; }- B, Q
不会。 7 `( Y) r3 H* `: A% j/ v! D9 a
看看城镇化，在不远的将来，将有数以亿计的农民搬进城镇居住。房子从哪里来？还不是靠开发商建房子。 5 m: v0 ]; I1 J7 L6 G0 }% E
再仔细看看各地的大开发商，以上海为例，50大开发商里面，有七成是国有或者政府背景的开发商。政府不可能放弃他们。 ( `) n5 l9 Z0 h# T: l
九、政府调控的目的是什么？
) U: `" |3 j1 O+ P9 K上面可以得出推论，调控的目的，既不是为了让房价上涨，更不是为了让房价下跌。目的是为了挖更大的坑，储蓄更多的货币，免得货币泛滥造成通货膨胀，后果不堪设想。
1 ?& T. h! G( C0 l: U/ }: U十、为什么通过交易环节征重税，而不是持有环节交税？ 3 N! K( R- u/ R2 r6 W1 X) z
因为在持有环节交税，就会造成大量抛盘，严重的甚至造成市场崩溃。所以要在交易环节征税。交易环节征税，以及限购的目的，就是让交易减少，但又不妨碍真正地刚需购买第一套房子。
, ?8 h7 m& }0 G打个比方，市场上本来有100套房子，每套1万块，那么市场上顶多需要100万的资金就行了。
V7 D8 J7 m3 O. B' l9 `( Z后来，新建了200套房子，每套房子的价格变成了10万块，如果这300套房子全部进入市场交易，就需要3000万的资金，需要银行提供这么多资金，会造成进一步的通货膨胀压力。 & \ v% D# q2 r8 {, X+ ]; L u
所以现在政府调控的思路，就是尽量冻结交易，把钱变成凝固的水泥，握在老百姓手里，变成纸上财富，不能轻易套现。 2 a# B* G2 M4 r# M- [
十一、房价取决于什么？ 2 v( E' k. n- |- ?$ j- x
房价是涨是跌，并不取决于政府的调控，而是取决于人民币对美元的走势。美元贬值，人民币升值，所以大量外资就涌进中国，由于强制结汇，所以政府就被迫发行更多人民币，形成通货膨胀压力。
2 u/ l2 w* I# J9 J9 s: i如果美元走强，人民币开始贬值，那么外资涌出中国，人行被迫收回人民币，将储备的美元还给外资企业，流出中国，于是通货膨胀压力减小，市场上人民币减少，房价就下跌。
6 ]& m+ t8 q$ j G' T" j9 M& S所以，房价的涨跌基本上取决于人民币美金的走势。从过去几年的人民币走势图和房价上涨图来看，两者惊人地重合。 + n3 y- \- h! Q& H M
了解更多
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最新权威数据： 原来中国人压根不需要买房！
, c1 H/ F0 t5 q房价这么高，在一线城市购房甚至要举三代之力。不知你是否想过其实厨房、浴室、卫生间这些都可以不要，为什么这么说？下面就让我们一起来算算这笔账！
% \' N+ x5 i# T$ S厨房为什么可以不要？ 因为是房价太高了！ 好多房子，已经8万多一平米了 而且还在继续涨
6 v @ z8 x. A6 |" }! B( _% g正常人，每人每天吃30块钱 一个厨房十平米，那就是80万 可以吃26700天 差不多就是73年 还要啥厨房啊？
. K8 R3 U# w$ _$ M$ V6 R出去洗澡就算一次20块钱 如果一个卫生间五平米， 家里主卫加客卫就是十平米，80万 你可以去公共浴室洗26700天 差不多就是73年 还要啥两个卫生间啊？ 还要啥卫生间啊？
, J1 y M; O/ C$ K3 F而且健身会馆都可以洗澡的 去小区附近的健身会馆办年卡 一年才几千块，就算4000元一年 80万可以去健身馆200年
8 Q% V3 a s# ^7 w. t$ h2 n又可以健身又可以洗澡 有些还提供沐浴露洗发乳 冬天有空调，更衣室有暖气 夏天有游泳池，游泳洗澡一条龙 还要啥卫生间啊？ $ y/ K! n7 m% n
现在网上团购一些三星级的酒店 都有250一晚的 如果买套房子100平，就是800万 够你住32000天 差不多就是88年 ! J6 C' u& |" F; M
你想住哪个区就住哪个区 想住几楼就几楼 想住什么风格住什么风格 还没有物业费 还不用考虑停车车位问题 还不用装修拎包入住 还不用考虑中介费，算什么税 还不用交水电费宽带费 还不用你自己打扫卫生叠被子…… 6 n: i! p* ^6 [: m J* K) P
![]() & q4 _0 t2 W/ l' s& m
还买啥房啊？ 知道有人会说 你这么算，不合理 你没算房子保值升值，住酒店钱就花光了 你没算学区房，住酒店我孩子上哪读书去？
, s; C$ M& x+ D( X$ d- J我说，你花四百万买的房子
9 D- f) ~/ U# V3 _没贷款？
! _. H8 b$ T+ m9 ]! z4 _, q # S- D/ B2 o4 k8 L/ _# @
如果按照最新政策首付两成就是160万 剩下640万需要贷款 以基准利率贷30年 用最新的房贷计算器算了一下 结果是 # B+ E5 n& r% S( E
嗯，本息合计12227943元 % a& O/ i2 C- G6 e, D
利息就要582万
( R3 f) T" i% o" A o8 r100平800万的房子 按照中介费1.5%计算 中介费就要12万 按照契税1.5%计算 契税也要12万 9 d& l ]/ |* i* E
利息+契税+中介费，600万妥妥的
. q, r9 c1 s; y% G' R: l- S600万，孩子都可以读24年贵族学校了 还买啥学区房啊？
0 P: Z3 N$ S3 b7 }9 b+ l6 C![]()
; S! e. C. c1 e& ] \ F有人说，你这是疯了 确实，我有点离经叛道 但有一点可以肯定 …… 我没疯 7 y% L, Y0 Z& J+ X( O
是房价疯了 ！！！ 2 h, m' z. t% Z1 v8 R6 k% c+ G! A
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