好事不再|北漂10年，买入北京两套学区房，净赚700万，出身普通家庭的我给你8条买房经验 ...

八妹前段时间给大家分享了一篇《我是如何在半年内用30几万，赚了北京三居室首付的？》，很多人后台留言回复希望多一些买房经验文章分享，刚好八妹主创团队有个特别厉害的设计师朋友，毕业7年内，成功在北京买了两套房，他愿意分享一些个人心得，虽说这些心得不一定对大家都有用，但其中还有些买房犯过的错误，希望借此机会分享出来供大家规避，的确，对于很多在一线城市奋斗的青年，买房是一件相当不容易的事情，而买房，靠的不仅仅是钱，很多时候还有眼界和智慧。

从读大学开始到现在，我已经在北京这座耀眼且繁华的大都市生活了十几年。城市区域的变迁，个人的成长，都从房子里可见一斑。我也同样，见证了房价一而再、再而三的上涨。2016年房价的上涨，2017年大兴地王七八万元每平米的楼房，一次又一次地刺激着所有刚需的神经，看着房价，我想起自己曾经买房时的焦虑，不过我还算运气好，毕业7年，在北京有了两套房，也许可以简单分享一点个人心得和经验教训给大家。

第一套房：2009年，我终于在北京安家了！

2007年的北京，物价不高，北京很多地区的房价对于很多人来说也是可以承受的。刚毕业的我，蜷缩在合租屋内，也幻想着能拥有一套住房，虽然当时我每月工资不算特别差有3000元，手里还有父母资助的2万元生活费，但离买房所需的首付还有一段距离，所以当时没有狠下心来买房。

如果当时能够再向父母、亲人借一点钱，我可能就会早2年拥有自己的房子，这是我迄今为止做的最没有眼光的一件事。甚至，如果狠一点，建议父母把老家的大房子卖了，换一套北京郊区的房子，再把房子卖掉，一买一卖赚的钱，远比父母辛苦工作几年赚的多得多。

虽然07年没买房，但为了早日有一个家，我还是会经常关注房价，希望早日拥有自己的房子，学校周围、单位周围、与单位距离几站地的交通便利的地区，我几乎都熟悉了。不过封建思想害死人，当时我主要考虑未来结婚要有新一点的房子，房龄长的房都不考虑，结果随着房价的增长，我本来能买的房也从3环里转到了4环外。

2009年春天，终于我不再犹豫，父母拿出了27万的积蓄，又从亲戚家借到了10多万元，女友父母拿出20万，自己从大三开始兼职做设计和一些视频后期制作，又积攒下来几万块钱，已经差不多够了。中介根据我们的要求，不停地为我们推荐性价比高的房源，前前后后看房几个月，幸好那段时间价格相对稳定。

老房子里的斑驳墙皮和暗黑楼道，让我对老旧的房屋判了死刑。既然房子都买到了这么远，怎么也得考虑1999年以后的房子啊！（10年内的房龄）当然看房也有狗血的事件，中介带我们去看朝南的两居室，房子我都满意，但是见了房主着实吓了我一跳，竟然是我前几天在诊所输液看到的因为老公遇车祸离世而哭诉的大姐，也是非常不容易。

没过几天，中介带看一套四环外通透的两居室，磨来磨去，砍掉1万块！晚上6点多，见到了房主，来来回回的交涉，三四个小时过去了，房主在他媳妇的各种纠结声中签了字，65万，78平米，因为房主也特别着急换房子。结果第二天一早，同小区二手房标价就涨了5万，担心房主反悔，中介反复的去做工作。最后协商的结果是，房主晚搬走3个月，终于搬走后我有了自己的第一套房，这是2009年。

2014年：稳扎稳打的第二套房

2014年初，经过几年的辛苦工作和做设计、视频特效赚的外快，荷包渐渐鼓起来。这一年又是一波新的涨价潮，看得心痒。我们一些朋友早已经购买了第二套房，各种羡慕嫉妒，有的已经开始将房屋出租，以房养房了。最关键的，我们夫妻都不是北京本地人，以后也会涉及老人养老的问题，虽然我们奔走于离家不远的几家中介，手里的钱还是不够在周围买一套房的首付。

当时主要考虑两个方面，一是交通，堵车常态化，只有地铁才是时间的保障，所以，一定要买地铁沿线，哪怕远一点；二是要买新房，小区设施、物业、舒适度，等等，都是老房子所不可比拟的。我每天都浏览各大网站的售房信息，随着一些地铁新线路的开通，我把目光瞄准了良乡大学城附近。但是我们在一个又一个的新开盘项目中排队，一次次被销售无情地告知没房。

但我们没放弃，终于在一个项目排到了特别靠后的号码，买房有了一丝希望。开盘当天，小区内里里外外都是人，开发商甚至给苦等着的人发了面包、牛奶和水。一直到下午3点多，才轮到了我们，我们在最后剩下的几套房里面选了一套，当时的首付加上其他一些费用大概是全款的70%，接近80万，除了自己攒下的钱，我又去借了些钱。

果然，房事无小事。

面对当下的房价，很多人被迫离开，又有很多人毅然决然的留下。到底该不该买房？如何买房？我有几条经验和教训供大家参考：

为什么我坚决要买房？

1、刚需

目前来看，买房还是要量力而行，因为再也没有零首付那个黄金年代了。虽然我有后悔的经历，但哪怕全款买了房子以后，我也过了几年想对无压力的生活。很多人买房是出于刚性需求，这部分人所占的比重也是最大的。在国人的价值观中，房子是安身立命之所。很多地方的结婚风俗，要求男方提供住房，最少两家合力买房。这也是前几年热炒的丈母娘催生房价的一些依据。而且，现行的针对子女的政策里，划片读书等教育资源的使用，确实与房子都息息相关。

2、租房不便利

刚毕业的时候，租过一些房，虽然遇到过一些通情达理的房东，但还有个别的会刁难，比如以没有北京户口为名多要水电费等。有的时候，合租必然会导致生活的互相影响，早起争马桶、争水池；即使单独租房，也不敢添置家具，因为不知道何时就会再搬家，我也经历过一年搬了4次家的痛苦。从这个意义上说，有一套属于自己的房子，对我而言是非常必要的。

3、换房可以满足一些需求

有些人因为孩子上学、工作调动、换房养老，都产生了买房的问题。这个时候可能手上的钱不够，于是，很多人用换房的方式达到华丽转身的效果。属于改善型的购房，也可以说属于刚需。

关于何时买房的一些心得

1、如果确定买房，首先看自己能够承受得了多少首付，之后就要考虑偿还贷款的能力。

2、在确定了这些现实因素以后，就要尽快的了解房产信息。在网络发达的情况下，链家、安居客、我爱我家等诸多中介的网站都是可以考虑的，区域、价格、户型等等，一目了然。

3、哪怕网上了解房产信息，还得实地考察，有些信息从网络呈现的有一定的片面性，比如交通便利度、配套设施等。

4、在经济允许范围之内，敲定房源，就不要再犹豫了。快，就是房事要诀之一。我的一个同学，和我们同时看房，只不过一南一北。我们买到房以后，他还在看房，几次聊天，他都觉得那个地段不值这个价格，房子降价是必然的趋势，并且振振有词地搬出某某专家的预言。一年又一年，终于耐不住房子的猛涨，他在当时看房的小区买到了房，但价格却从原来的50万，涨到了100万，这让他后悔不已。

买房其实也是一场心理战，当时我有三次遗憾到拍大腿的时候。第一，就是前面说的，刚毕业时没有买房；第二，2009年刚买房没多久，远郊区县的房子价格依旧很低，我嗅到的商机，可是没钱就没想着买；第三，买第一套房子的时候我没有贷款，如果当时用公积金贷款的话，我们可能就住在3环以内了。

机会一去不回头，但是，每个年代的机遇不一样，我也这样安慰自己。买房还需要有自己独立的判断，不要总带有仇富情绪，也不要总是站在买方市场的角度考虑问题。

虽然没有谁能够准确预测房价将要去向何方，但你肯定买不到像以前一样最低价位的房了。

买房考虑什么？

显而易见，对于我们这些有买房经历和筹划换房的人上班族来说，考虑的因素太多了。

1、交通。通常来说，地铁沿线的房子都好卖，尤其是从家里步行至地铁在10分钟以内的，每天不用担心迟到的舒爽感，是不能用言语来表达的。

2、学校。结婚生子是人生大事，如果房子周围有好的学校可以入读，房子可以抗风险指标就会高很多。已经有无数案例表示，买了学区房，几年之后成功转手，赚的钱会远超过物价上涨的速度。

3、生活便利，周边有超市、有饭店、有药店、有美发店等与生活息息相关的店面，省时省力，幸福指数也会随时加速度增长。

4、房子本身条件，这包括房子的楼龄、建筑质量、小区环境、物业、格局、高度、采光、通风、容积率、安静与否等，甚至是有无残障人士专用的道路、扶梯等。虽然房价会匹配这些要素，但试想每天生活在这样的环境里，确实是舒心、安心和放心的，当然，好的房子涨价也是最快的。

买房小策略

1.必须了解国家出台的关于购房的所有政策

首先要非常认真地研究国家出台的关于房产的政策，比如购房资质、贷款年限、首付比例等。举个例子，虽然首套房首付比例在30%，但是如果房子太老，有可能会达到50%。这时候就要考虑到底有没有那么多钱来购房了，其他的，真的无法再解释，这是买房者必须具备的素质了。

2、巧用首付

首付不够，可以借，但请考虑在自己能够承受的范围之内。我是一个相对保守的人，总是觉得自己能够出得起大部分，小部分去借，并且不很影响生活的情况下，具备偿还能力，这相当于用别人的钱做未来的投资，是比较划算的。

3、关于一手房和二手房

买房无非是一手房和二手房。二手房的好处在于，在经济和房源具备的情况下，可选择的区域、小区、楼层等都比较宽泛，中介会根据自己丰富的经验进行推荐，同时还免除了一手房排队挑不到心仪房子的尴尬。但如果二手房过旧，就得考虑两个问题，一是未来是否好出手，二是首付比例是否会大大提高。如果是这种情况，就可以考虑交通比较便利的远一点的一手房，房子新，性价比高，还省去了中介费用。

4、能用贷款的，最好不要全款

前面我说过了，我们买第一套房时用的是全款，所以买第二套房的时候就借了很多钱，当时也因为借钱发生了一些不愉快的事。

不过用未来的钱，做现在的投资，是一个划算的买卖。有一点经济常识的人都知道，房产保值性要高于其他渠道，当然了，能全款的土豪请随意。

5、等额本金和等额本息还款

在还款方式上，如果等额本息还款，购房人刚开始每个月的还款金额比较少，但还款总额是远超过等额本金的。如果短期还款压力巨大，也可以考虑等额本息还款来减小压力。毕竟如果买房影响了生存根本，就得再去掂量掂量了。但如果抗压能力可以的话，可以选择等额本金，这样还的利息相对少一点。

6、避免购入鸡肋房

买二套房的时候，我看过一个小区，户型可以用乱七八糟来形容，没有一个房间是方正的，但是在四环内，很便宜；我还看过一个新盘，大开间，30多平米，但隐秘性很差，我无法想象谁能够住在这样毫无隐秘性的单人间里，在我看来，这都属于鸡肋房，当然每个人需求不同。

7、关于商住两用房

对于商住两用的房子提一点看法，这类房子大多是50年产权，相对来说涨幅不大，不太容易脱手，其他的问题，还包括水电的价格高，周围商用可能会影响到作为住宅使用的生活质量，房屋格局不理想等等。但它自有好处，不限购，对于很多没有购房资格又有钱又担心房价上涨的人来说，有一定的吸引力。

8、买房要诀：快！

买房还需要一个字：快！其实这点是众所周知的，如果刚需，计算好经济能力，考虑好位置，看好房源，就尽快下手。真是过了这村，没有这店。

关于买房的一些教训

1、全款买房

买房的教训，我觉得主要就是全款买房了，全款交了以后，我们的口袋里就剩下2000块，同时，家里也欠了一些债，让父母为我们负重前行，每思及此，都会很惭愧。

2、小富即安的观念

我自己的小富即安思想，和先入为主的观念，真的会把经济学的价值观念击碎。当时，我们的观念是与经济社会脱轨的，有钱就去办理财，有一套房就可以舒服过日子，还骄傲的感觉自己已经逆袭成功、走向人生巅峰，其实不然。

3、亡羊补牢

买完第一套房以后，当时每个月虽然不用还款，但我们也错失了投资的低位，20%的公积金首付比例、宽松的贷款政策、不限制户籍、不限制房屋购买数量，如果当时但凡有一点投资眼光，对自己狠一点，咬咬牙再买一套，用租金以房养房，固定产价值不可小觑，往事不堪回首啊！不过幸好，我们一直没有放弃。

最后，希望同样漂在一线城市的你，早日拥有自己的房！

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