埃森格林 中国房价为什么失控？丨焦点

美国加州大学伯克利分校经济系教授巴里·埃森格林(Barry Eichengreen)

埃森格林建议，中国政府应该“规范股票市场，吸引小额投资者，人们选择这种投资方式，而不是买三套房”
2016年8、9月，中国房地产市场再度进入了疯狂状态，以苏州、南京、合肥、厦门为首的“新四小龙”领跑全国楼市涨幅榜，而北上广深等一线城市也不甘示弱，整体楼市涨势惊人。



楼市的发烧症状让监管层痛下决心进行了新一轮整顿。国庆期间，一场楼市监管大风暴席卷全国，包括北上广深和苏州、南京、合肥、厦门等15个城市都出台调控政策，以期对当前火爆的楼市进行降温。有的城市甚至限购、限贷双管齐下。


美国加州大学伯克利分校经济系教授巴里·埃森格林带着他的新书《镜厅》来到中国，他看到了那些正在疯狂买房的中国人。埃森格林是美国国家经济研究局研究员、经济政策研究中心研究员，是“大萧条”和国际货币体系演变史研究的奠基人之一，被称为国际学术界最活跃、最富影响力的经济学家之一。他认为，中国房地产此番疯涨的根源在于信贷增长过快。

企业未能随人才迁移

对比中美两国房地产市场，埃森格林发现，北京房地产市场和旧金山很像。大学生毕业后都试图留在北京、旧金山这些工作机会多的地方，每年新增就业的大学生会推动当地房价的上涨，“旧金山有Google和Facebook，气候宜人，伯克利和斯坦福的很多学生毕业后都想留在加州工作。而在中国，大学生毕业则想去北京、上海这样的一线城市”。


但不是所有应届大学生都能够留得下来。旧金山是美国房价最高的地方，很多学生因无法承担那里的房价而选择去芝加哥。这种流动性在某种程度上是一种历史平衡，“虽然气候和食物都没有加州好，但至少房价更低，可以承受。而随着学生的流动，一些企业也为了人才选择随之迁往芝加哥。”


据他的观察，韩国也存在这种现象，“每个人都想住在首尔，因为那里有最好的大学，工作机会也多，例如三星就在首尔。但是当一半的人口住在一个城市，房价必然会蹿升，超过可承受范围时，人们自然就会搬出，这样企业也会随之迁移。”


在这种情况下，埃森格林建议中国政府可以加大其他城市的投资力度，创造更多的经济机会，吸引人才，增强地域流动性。在中国，已经有很多一线城市的大学生毕业后选择去二三线城市工作、生活，逃离北上广的讨论、返乡潮这样的社会现象此起彼伏。但现实状况是，并没有同样比例的企业随之迁移。能提供更多机会的优质企业依然集中于北京、上海这样的一线城市。


埃森格林的疑惑是，为什么中国没有出现美国、韩国的现象，为什么企业没有随着人才流动而产生相配套的外迁机制？埃森格林认为，美国的私营企业会综合各方面因素寻找生产成本更低的地方。

在上海光复里动辄千万元的豪宅背后，隐藏着世界上最贵的一片“废墟”。由于产权和补偿等问题，上海光复里拆迁陷入僵局，不愿离开的居民仍然住在废墟中

在旧金山，很多新兴高科技公司无法承担那里高昂的租金，所以选择迁移到其他地方，“比如到亚利桑那州，天气同样好，并且有很多计算机专业的学生”。如果中国私营企业壮大，我们也会看到同样的趋势：综合地价和人才流动是企业发展考虑的重要因素，并且企业会随着地价结构和人才流动的趋势作出相应的改变，首要的就是企业在哪落地。



但中国国有企业投资增长过快，它们并不会随着人才的流动而选择外迁办公地址。埃森格林提供的现实可操作方案是，“国有企业属于国家和政府，不会随之迁移。因此，长远来说解决方案之一即加大对私营领域的投资，减少对国有企业的依赖，如此以促进北京、上海等城市和其他地区的就业平衡。”

经济结构性失衡

房价失控是中国经济结构性失衡导致的体外病症。埃森格林认为，经济结构失衡导致信贷资金错配，推高房价。因此对高房价出台打压政策治标不治本，要治本必须调整经济结构。


“我觉得结构性问题确实是中国发展最大问题，它面临着保持经济发展增速和再平衡这个困境。”埃森格林担心，中国政府可能会为了维持增速在再平衡方面进行适度放松，这样的后果是进一步加剧经济结构性失衡。“如果对经济增长关注过多而忽视了经济发展的再平衡，就会导致更多的公司债务、更大的资本负债比率和国企的产能过剩，不利于经济长远发展。”


经济结构性失衡带来的问题是信贷增速过快，同时，新增信贷的大部分流向了国有企业。在埃森格林看来，私营企业和国有企业之间投资增长失衡是一个重要病灶，“看看投资数字，你会发现私营企业投资一直在下降，而国企的投资却一直上升”，“过多的信贷增长和过多对国企投资的依赖都是不健康的，公司应该在无需大量信贷的情况下实现发展”。


在主流经济学家看来，政府其实有很多政策可以矫正这种发展趋势，但这样经济增速可能会放缓。所以在“保持经济发展增速和再平衡”这对矛盾关系中，中国政府要怎么取舍，成为间接影响中国未来房价的关键。


埃森格林的观点是，“如果中国能够及时矫正各种问题，我觉得它可以保持未来十年5%到6%的增长率，这同样也是非常了不起的成就；否则，增长率只会更低。”


如果政府监管层仍然通过增加资产流动、银行贷款和社会融资总量来保持经济增长，那么地方政府会利用这些额外的流动资产、贷款和社会融资投资国有企业、工厂、钢厂和公寓（房地产）等领域。


显然，信贷政策对房地产价格的上涨起到了推波助澜的作用。“中国的信贷申请门槛低是重要原因之一，方便快捷，因此很多人都选择申请贷款，社会信用总量正以15%至20%的速度增加。即使中国如今的经济增长率只有6%，这也会抬高各种物价，房价首当其冲。”


如果政府能够压制信贷增长率，同时，采取措施提升其他投资市场的吸引力，这将有效控制房价蹿升。埃森格林建议，中国政府应该“规范股票市场，吸引小额投资者，让人们选择这种投资方式，而不是买三套房”。但政府也需要防止由此造成系统性金融风险，“很大一部分贷款都流向了建筑公司和房地产开发商。如果中国房价骤降，很多建筑公司和房地产开发公司将无力偿还贷款，这将对银行和投资基金产生巨大冲击”。


对政府而言，埃森格林提出最好的办法是“压制信贷增长率，规避最坏风险，鉴别并重组建筑公司和房地产开发公司的不良贷款，将它们从银行资产负债表上去除，股权转换，利用政府储蓄对银行进行资本重组，并加强对银行和影子银行的监管，避免问题卷土重来”。

某楼盘根据摇号顺序选房，市民进入选房区争先选房

监管影子银行是埃森格林特别提醒中国政府需要重视的。他在研究“大萧条”时发现，当时人们过于相信是银行倒闭导致大萧条，但却忽略了所谓的“影子银行”体系：对冲基金、货币市场基金以及商业票据发行机构。《巴塞尔协议》为跨国经营的金融机构制定资本金标准的时候，考虑的只是商业银行；监管机构也总是只关注商业银行。

低估危机周期

房地产泡沫兴起、破灭并不是新鲜事。耶鲁大学教授罗伯特·席勒研究过20世纪20年代的房地产市场。当时，美国的佛罗里达州以及东北部、东中部地区出现了房地产泡沫。到21世纪初，美国、爱尔兰、西班牙等国的楼市泡沫与之如出一辙。因此在2008年危机爆发之前，席勒就已经指出，当时的楼市从各个方面来看都已经是完全暴露的泡沫。但即使是席勒也没有预料到房地产市场崩溃后的灾难性后果。

历史上，全球房地产泡沫导致的灾难性后果并没有让人们记住惨痛的教训。作为一个专门研究经济史的经济学家，埃森格林在《镜厅》一书中告诉大众，任何一个时代，社会总是存在低估危机风险的倾向，“部分是心理因素在起作用，我想到的是，人们会持有持续性偏见”，“潜意识里认为未来就与刚刚过去的一样，当事情进展顺利时，人们倾向于认为会继续好下去”。


政策制定者和经济学家总是倾向于高估自己对经济周期的驾驭能力。“两次危机之前都有一种天真的思潮，认为经济政策已经驯服了经济周期”，埃森格林的研究表明，20世纪20年代，据说世界已经进入经济稳定的“新时代”，这得益于美国联邦储备体系的建立，而其他国家也建立了独立的央行。与此相似的是，大衰退来临之前的时期，人们称之为大稳健，央行改进货币政策被认为可以预先熨平经济周期波动，“人们相信经济活动不会再有剧烈波动，商业银行有更大的胆量增加杠杆，投资者也敢于承担更多的风险”。


美国著名作家马克·吐温曾经说过，历史不会重演，但总会惊人的相似。埃森格林的理论解释了经济史上的繁荣、泡沫以及泡沫的破裂循环。但埃森格林说，这并不意味着我们从历史中吸取教训后，就可以防止所有的泡沫危机。


但“我们至少可以减轻后果的严重性”。借鉴历史经验，对于中国当前正在演变的高房价问题，埃森格林认为可以通过调整购房者的贷款-收入比和贷款-房价比来遏制，“越来越多的国家在实践这一点”。

本刊记者丨王燕青  实习记者丨付端凌  

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