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(本文由理财人生授权转载)今天，加拿大房屋贷款中心CMHC对加拿大房地产市场发出红色警报！) t* d- G0 u6 f" b# m. P9 y
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该机构表示，在10月26日，即将发布的加拿大地产市场的评估报告中，首次将房地产风险级别从中级风险（黄色）提升至高风险（红色）风险。* U' f/ p5 _' L9 n
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6 J- d) U3 l" }' \根据对家国十五个城市的地产市场评估，加拿大房屋贷款中心CMHC认为，相对于个人收入，人口增长而言，加拿大的房价出现了持续过高的情况，该机构认为，温哥华、多伦多、卡尔加里、萨斯卡通等地的风险级别，都已经触及红色警报线。, b+ K9 }4 A$ N& d
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加拿大再现危机，不会全身而退6 b* c$ \8 q0 e
无独有偶，汇丰银行最近的分析报告认为，上次2008年金融危机，美国房地产崩盘一溃千里。加拿大经济，房地产却固若金汤，许多人将此归功于加拿大的银行贷款政策和严谨的金融体系。9 D# j1 I& a7 T! z5 W
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+ m% a% ]4 L- |8 T0 y T, B$ a, K2 s然而过了八年之后，汇丰银行认为，目前各种风险集聚的加拿大经济，无法再像2008年一样避过一场金融危机。一旦危机重现，加拿大的运气这次不会那么好。
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M5 o$ v( }& V债务高企，贸易赤字，企业失血* z6 L9 a. z1 ?
加拿大的家庭负债水平超过经济增长，私人部门的债务占GDP水平高达215%，在G7工业国里面债务水平最高。一般认为高债务水平抑制消费，而消费则是经济增长的最重要引擎。5 }. O$ Y* T( b$ @4 m1 ]) y3 S
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2 X! ]% M( J4 M7 q+ ?加拿大的经常项目赤字目前已近占经济的3%，相比之下，在2008年金融危机时，加拿大的经常项目则是处于盈余状态。1 ?" Q: }! ?, v2 h7 ?9 r! z
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正如所有的分析师一样，汇丰银行对于加拿大经济最担心的地方也是房地产板块，认为这个板块过度杠杆化。
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加拿大央行低利息政策的红利，大部分被地产板块所囊括，企业投资却连续两年大规模下降, 特别是央行的降息救助重点-能源企业，这个板块资金出现大规模流出：即使是非制造业企业的投资，预计今年将出现18.3%的下降！
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上图可以看出，虚线部分是企业投资，正在经历大幅下降，资金全部涌入，红线部分的房地产投资7 `8 c, v, e; G: B! o
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加拿大经济和房地产的问题可谓冰冻三尺非一日之寒。房地产已经成为加拿大经济中房间里的大象，目前加拿大政府突然收紧房贷政策，令加拿大经济的唯一乐土——房地产板块蒙上阴影。! q [1 h+ \6 U% J, w1 ~( }; U# \
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加拿大真的像分析师所讲的那么悲观吗？首先，从CMHC的角度，认为政府收紧房贷，这是一件好事：因为房贷收紧后，购房者暂时会选择购房小一些的房子，甚至租房，把节省下来的钱用于消费，消费提高后，经济增长自然跟上。2 V8 b& Z6 i' x1 c% T
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其次，加拿大政府有足够的空间应付危局。加拿大政府的债务/GDP比例仅为38%, 这是G7工业国家政府中债务水平最低的！! n! v% j3 i- w d9 F( _) k
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* O4 B2 I: W3 o3 W8 Z5 Y前保守党政府，为现任班子留下一个平衡的预算，现任政府可以利用这个大好局面刺激经济发展。$ Z& `8 u* P- O6 [: F) Q& j
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当然，在政府消费方面要吸取一些教训。哈珀政府在金融危机期间，自2009年开始为将来的家庭提供了装修免税额度的优惠政策，这项政策确实刺激了房地产相关的消费，提振了经济增长，同时也进一步刺激了房价, 增加了民间债务负担。
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成也萧何，败也萧何，这项便民政策，帮助加拿大经济走出沼泽的同时，同样抬高了房地产价格，使得加拿大金融体系面临风险，使得现在的加拿大银行，再也不像当年般固若金汤！
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现任自由党政府，在当前政府负债水平低的情况下，可以大展拳脚利用政府赤字消费来刺激经济增长，将资金的主要用途，用于提高生产力，进行基础设施建设，和提振私人部门消费。$ B# h2 t6 E x; A' D6 B
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- H6 P: J$ t8 P9 q' m3 f最后，如果有可能，政府应该改变对于海外买家的态度，允许更多外资进入加拿大。在当前情况下，加拿大的经常项目赤字占经济的3%，政府如果要弥补这个缺口，加拿大需要欢迎外资流入，这个比例需要达到总体经济的4%。
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加拿大针对海外买家的态度成为关键
& x4 g* i; f! y2 {& y' |) y4 Q加拿大的人文地理环境非常优越，吸引着各国的投资，但是，加拿大对于海外投资的态度不尽如人意。从尼克森石油公司，到后来的加拿大钾肥，还有最近的BC省海外买家税，加拿大对于海外买家态度可见一斑。4 K/ |/ i5 J: |' Q- c7 V' E
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5 ~% l1 w L9 J1 d+ a* ^9 s& n最近安省两家地产协会， 多伦多地产局Toronto Real Estate Board和安省地产协会Ontario Real Estate Association，同时向安省政府谏言， 不要学BC省针对海外买家征税！两家协会致信安省财长和多伦多市长，警告安省政府如果征税将对本地经济产生不利影响。9 t8 @; N% a* J, ? l9 E( ` y
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从历史经验看，加拿大刺激经济的道路，基本都会选择货币贬值，那么贬值的最终目的还是让外资进入加拿大。那么，加拿大对于外资进入加拿大的投资，特别是对于进入加拿大房地产市场的资金，征收额外15%的奢侈税，在这个大框架下，实际上是自相矛盾的。希望加拿大政府能够检讨对于海外投资、海外买家的态度，未雨绸缪，另起炉灶，再次成为G7工业国所羡慕的对象。3 H$ U+ l4 V& G6 _1 w
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文章来源：理财人生，微信ID：MoneyLife_Financial
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