加拿大房贷市场十万火急，大崩盘拉开序幕

加拿大房地产市场的反向标杆，也就是做空加拿大房地产的地标式公司，Home Capital Group Inc日前崩盘，股票价格一天之内几乎清零，下跌近70%！

这可不是一支普通的股票！这几年里，投资界对于Home Capital这个名字，无人不知，大家都像看着怪物一样，观察着这家公司到底如何结局？

美国和国外的大批对冲基金更是将其作为做空加拿大房地产的最佳标的资产，2015年以来就紧紧咬住不放。

Home Capital Group 今天的处境，不由得让人联想起2008年的那个春夏之交，美国的贝尔斯登银行由于房地产次贷按揭缠身，股价一路走低，终于在三月里阳光明媚的一天，股价在阴跌多日之后，一个交易日内从61.58美元狂跌至4.81美元，跌幅达到90%！

股票下跌只是表象，这家按揭公司拥有home trust 储蓄服务，由于主流银行存款利率极低，而这类按揭公司则以高息吸引投资者。目前该公司遭到净提取，大批储蓄客户要求提取在这家公司的GIC，使得存款额自从三月至今被挤提三分之一！

这些与美国次贷风暴的导火索几乎如出一辙，信贷市场崩盘一定是从最弱的环节开始，逐步传染开来，首先爆破的，肯定不会是大银行！

贝尔斯登从三月份股价暴跌，到六月份公司倒闭，很多人都以为这件事情到此结束。

谁知道，贝尔斯登只是冰山一角，房贷市场的大头在主流大银行，次级借贷机构的倒闭，最终在九月份引发美国大银行纷纷股价暴跌，房地产和房利美两家房贷担保公司也同时濒临倒闭，美联储作为最后贷款人不得不出手相救。

这场房贷市场引发的金融海啸，使得美联储的资产负债表从贝尔斯登倒闭前的八千万美元，扩大至今天的四万亿美元，至今还无法缩表。

home trust 的挤兑是否会发展成为普遍性的针对高息存款的挤兑，我们拭目以待，至少美国当初的经验告诉我们，政府不能允许事态这一路发展下去。

home trust 的GIC都是有加拿大CDIC担保的，储户有十万加元的储蓄保险。根据美国的经验，如果政府任凭其发展下去，CDIC将成为这些高息储蓄违约的接盘侠，所以，加拿大政府一定不会允许这样的事情发生。

具有与美国的房地美同样角色的加拿大房屋贷款中心CMHC，今日表示，虽然房地产过热的情况令人担忧，但是由于土地资源和房屋供应量短缺，多伦多的房地产市场价格将继续上涨！

信贷扩张周期进入尾声，去杠杆将是新趋势

如果说地产价格是船，那么信贷市场则是水，水能载舟亦能覆舟，关键看信贷周期朝着哪个方向走。目前看来，加拿大的信贷宽松阶段已经结束，从2016年十月开始，加拿大政府就针对银行和大型金融机构进行房屋贷款的压力测试，揭开收紧信贷的序幕。

从政府的角度看，2009年以来，经济步履蹒跚，低利息政策刺激实体经济效果不佳，但是针对房地产的效果彰显，加拿大这几年的GDP增长，房地产贡献不菲。

但是，作为加拿大央行，在政策执行方面，除了关注GDP增长，同时也要关注就业市场和通胀水平。去年第四季度，加拿大GDP增长已经达到2.5%的水平时，加拿大央行却一再推诿，对于加息只字不提。看着行长波洛兹谈及2.5%的GDP增长靓丽数据时，不仅没有笑容，反而忧虑重重，让人感觉行长大人认为加拿大正在经历衰退！

这背后的原因就是波洛兹深深的意识到，加拿大的经济增长是房地产信贷周期所推动的，缺乏实体经济的基本面驱动。

因此，在央行无力加息的情况下，收紧信贷似乎成为唯一的选择。

在股票市场上极少人在裸泳，90%的人都是真金白银的投资，不足10%的人用一倍的杠杆，谁用三倍的杠杆无异于自寻没趣。

股神巴菲特曾经说过，退潮的时候，你才知道谁在裸泳。可是，在房地产市场上，裸泳者遍地开花，有90%的人都是用三倍以上的杠杆，平均房价150万为例，多少人可以放50万的首期呢？只有不足10%的人没有杠杆。

在一个去杠杆的阶段，如何立于不败之地呢？安省新推出的打压房价的政策，特别是租金控制措施推出后，发展商开发公寓的意愿大幅下降，使得现有的公寓具有非常好的保值效果。

在股市经历波动时，说白了，谁的杠杆小就能看到明天。房地产市场中，比起大幅上涨的独立屋，公寓投资属于杠杆最小的。不仅杠杆小，而且公寓出租还有稳定的租金现金流。

股票市场上，即使世道不好的时候，选择做空带有分红现金流的股票是不明智的选择。那么，房地产市场上带有租金现金流的公寓无疑是同样的道理。

信贷退潮时，不仅高杠杆的地产投资者被尴尬的晾在裸泳的海滩，同样会出现一些裸泳的发展商，在一个信贷收紧的去杠杆阶段，楼花之类的地产投资需要格外小心甄别。开发项目将面临资金链问题，再加上租金控制使得开发商意愿下降，一些工程的交付将成为问题。

最后，如果还想继续投资房地产的朋友，可以选择美国的地产基金。经历了上一次美国地产崩盘后，美国的房地产正在欣欣向荣的发展，无论从新屋开工率，还是经济增长看，美国地产市场风头正劲。

这两天美国针对加拿大软木出口征收24%的惩罚性关税，大型加拿大木材出口公司的股票不跌反而大涨！原因何在，就是看好美国房地产的大好势头，以及对加拿大木材的刚性需求。投资美国地产基金，不仅可以对冲加拿大地产投资的风险，而且标的资产以美元计价，今年以来美元兑加元汇率飙升，投资者可以获得资本升值和汇率红利，可谓是一举两得的好办法！

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