投资 | 女子5万美元美国休斯顿买公寓被骗来龙去脉:小区响枪 房子破烂 ...

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     “美国休斯敦高档优雅，温馨别緻的住宅，只要5万多美元，就能拥有美国永久产权，包租两年，每年收益為房价的8%。”看到这样的美国置业投资计划，你会怦然心动吗？
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+ L  ~1 [, Z# s6 X5 j7 Q& \- a1 r　　2013年6月，杨女士支付53000美元，购买了美国休斯敦腾龙阁（Oakwood　Gardens）一套1027平方英尺（约95.41平方米）的公寓，她甚至都没看过这套房子，就付了全款。接下来的两年内，承诺的租金如期而至，从未拖欠，直至2015年7月。

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　　租金断裂的背后，牵出了一个巨大的“局”——她所购房产的市场价仅為1万多美元，位於全美社会治安最糟糕的区域之一，想要把房子租出去实际上是很难的。那麼，之前两年的租金，究竟又来自哪里呢？


, ]  F( H: c* S　　杨女士说，被“海外置业投资”所蒙蔽的投资者，远不止她一个：目前，除了租金收入已断供外，他们还面临着高额的物业费、维修费等费用需要支付。

3 B/ g( p' `8 p1 `" p$ N. r7 p( Q
$ J, \$ F; z9 Y( X　　“亲爱的业主，您的物业截至目前，共欠物业费7300余美元，如果在11月1日之前没有付清，我们将採取法律途径，没收您的物业。”10月16日，杨女士收到这份来自美国休斯敦的电子邮件时，傻眼了。无可奈何，杨女士只得赶在这一天之前，付清了相关费用，当初承诺的投资回报，几乎成了镜花水月。
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　　这件事还得从一则手机短信说起。


9 ^1 h; v- F6 E4 O5 S　　2013年春天，杨女士在手机上看到休斯置业投资的推广信息，随后，她联繫了项目的经销方美亚基业房地产经纪（上海）有限公司（以下简称“美亚置业”）。2013年4月29日，美亚置业的林先生向杨女士介绍了美国休斯敦腾龙阁（Oakwood Gardens）的物业。

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　　三年半过去了，杨女士还保留着当初美亚置业给她的项目介绍：“腾龙阁，坐拥独特的葱翠繁茂，令您久久流连於这一清新栖所。优雅简约，设计极尽精緻，高档优雅，营造温馨别緻。窗外美景，空气泛绿，时时刻刻清透着居者的呼吸。绿意静謐，随处可见，居者在此与风景、时光对语。”
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, Z% E* F& i" J+ U* \* N; B　　项目宣传册提到了腾龙阁优雅的环境，便利的交通，完善的配套设施。精美的画册上，这个有着三十多年历史的住宅区，房舍整洁，环境静謐。杨女士说，她当时想，即使不对外出租，以后退休了，偶尔过去住一段时间，也是很令人神往的。


　　此外，美亚置业还承诺：包租两年，每年的租金收益是总房价的8%。2013年5月5日，美亚置业的林先生发来邮件，向杨女士确认了这一投资回报计划。


　　“这个投资回报率还是可以的，两年包租，相当於我买这房子打了八五折。”最终，杨女士选中了腾龙阁703室公寓，面积1027平方英尺（约95.41平方米）。2013年6月10日，杨女士来到美亚置业上海公司当时位於威海路长髮大厦609室的办公地点，签约并付全款53000美元。
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) V; m$ j; T& z5 r7 _, l/ W9 t- ]7 ?　　不久，杨女士收到了美亚置业為她办好的产权证明，正式成為拥有美国资产的业主。


　　2013年9月，杨女士收到了第一笔租金，是第一个季度的，共1042美元，平均每月300多美元，与当初的包租承诺一致。此后包租合约的两年内，租金都会及时到账，从未拖欠：“那时候，我觉得这笔投资还是很合算的，休斯敦的房产这麼便宜，我觉得捡了个大便宜。”
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, X1 E  `9 Y; d4 A6 l, f# q　　真正的房子破得不像样

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( R& b4 t5 i+ U, X/ ?: m　　然而，好景不长，两年包租期很快就满了。杨女士跟美亚置业上海公司续约，继续委託该公司帮她出租房屋。
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　　从2015年7月开始，杨女士再也没有收到过房租，“从2015年7月到2016年1月，我先后五次催问美亚置业，為何断了我的租金？他们回答，是因為换了新租客。”

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! J5 _1 n1 H! |; o　　直到2016年5月，杨女士才得知，她的房子根本就没租出去。

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0 ?/ {4 [+ T- W　　今年5月，跟杨女士一起在休斯敦买房的沉先生去了一趟休斯敦，从没见过自己所购房屋的杨女士委託沉先生，代替她去看一看自己的房子。
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　　“我到腾龙阁的时间大约是今年5月10日，当时的场景把我惊呆了：很多辆警车闪烁着警灯，把小区主要路口封住，警察正用扩音器向小区里喊话，而且不断有枪声从小区里传出来。”10月24日，沉先生向晨报记者叙述这一幕时，还心有余悸地说：“那个场面太震撼了，此前我只在警匪片中看过。”
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　　為了不辜负朋友的嘱托，沉先生在事态稍稍平息后，进入腾龙阁，找到了杨女士703室的房子。“我看到那个房屋，实在破得不像样子：外墻木板已经腐烂破损了，百叶窗也有几个大窟窿。门外的枯叶和垃圾也很久没有清理，稀稀拉拉地长着一些杂草，门前的路面也坑坑洼洼。因為没有钥匙，没法进门去看。”
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+ G% k5 A: M$ ]4 _. c2 q　　当地人告诉沉先生，小区里的租客基本都是破产者和低收入者。

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　　其实估价才1万美元出头

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' n1 c9 B+ S7 Z+ Y: q5 }0 k3 ^7 }　　杨女士说，她的房屋后来还曾被来歷不明的人擅自佔有居住。后来，杨女士向当地法院支付了150美元，申请驱逐令，才将这些“入侵者”驱赶出去。
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　　沉先生拜访腾龙阁的物业公司后，才了解到这个小区坐落在全美社会治安最糟糕的区域之一，是休斯敦“最危险的地区”之一。

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" D. D. ]4 M  n- g8 U　　物业公司向沉先生提供的资料显示，该小区限制出租的公寓数量，最多隻能占公寓总数的20%，但美亚置业公司却出售了该小区74%即227套公寓作為投资物业，明显违反了公寓协会的限制。

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　　在休斯敦期间，沉先生还於5月12日去当地的房产局查閲过档案，了解到当年上家贷款180万美元购买腾龙阁227套物业，每套仅一万美元左右，后来他们通过美亚置业以5万至9万美元的价格，全部在中国出售。

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4 U9 `4 L: c- I% ?; M0 A# e! X# _　　根据沉先生复印的哈里斯县估价区地价税估算表，2013年到2015年，杨女士位於腾龙阁的这套1027平方英尺的房子，估价分别是10478美元、12263美元、15764美元。


) A2 ]5 D. \5 t& D6 `* v. ^　　据透露，这个房屋估价值是政府机构征税的依据，与市价有30%-40%的价差。


　　“2013年，我以53000美元买下这个房子，两年的租金是8300多美元，就算这个租金是中介自己掏给我的，他们卖给我的房价大约是44700美元，远远高於当时的市价。”杨女士说，考虑到现在她的房子一直租不出去，那先前那两年準时到账的租金究竟是谁付的，她一下子就明白了。

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　　小区业主基本是中国人
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8 z) H; L6 y2 T  h& I' o" \　　沉先生先后通过美亚置业上海公司在休斯敦买了两套房：第一套是皇浦薈100号670平方英尺的公寓，以49000美元购得。他在休斯敦查询房屋档案发现，也是同一个上家用1万美元左右收购，然后通过美亚置业上海公司高价卖给他的。目前，该小区治安也很不好，近期物业公司来信，要求沉先生付3300美元修理费。
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　　沉先生在休斯敦的另一处物业位於宝翠园11926号，1188平方英尺，当时以83000美元购得，也是同一个上家在2013年以18000美元购得。


　　“我买这两处物业是為小孩读书准备的，现在不仅收不到租金，还要支付大量物业管理费和维修费，给我们造成极大烦恼。”沉先生焦虑地说。
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9 T7 J8 q6 G- c4 z) j　　2016年6月，美亚置业答应帮沉先生原价出售，但休斯敦当地的物业又不肯交房，“美亚置业竟让我们自己去找物业公司要房！无奈我只好再飞美国，花费近两万美元，请当地律师催物业交房。今年10月总算清理完租客，但美亚置业又通知暂无出售消息，改请新物业公司管理，重新掛牌，新物业公司又收取了2100美元修理费。”

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' B, l% E' }% Z1 q+ X　　在腾龙阁的物业公司，沉先生看到了227户业主的名单，几乎都是用汉语拼音登记的名字，其中香港人和广东人居多，上海在腾龙阁的业主也有20多人。
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　　腾龙阁的物业公司给业主发的电子邮件中，有相当一部分是用中文写的，而且还注明普通话联繫人、广东话联繫人。杨女士说，物业公司虽然是美国人的，但因為业主基本上都是中国人，物业公司也把中文列入工作语言，所以沟通起来，基本上不存在语言障碍。


　　所购物业陷入恶性循环
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　　晨报记者曾向腾龙阁的物业公司发送多份电子邮件，对方邮箱自动回復收到，但是截至发稿时始终没有回復。不过，杨女士给记者转发了一份物业公司给业主的电子邮件，包括附件在内，长达26页。

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　　在这份电子邮件中，物业公司除了再次强调物业所处治安环境恶劣，以及销售方提供的图片与小区实际情况不符外，还历数了销售公司向业主隐瞒的事实，同时物业公司强调自己接手该处业务以来，一直做得很努力。
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　　不过，美亚置业集团客户服务部就相关问题回復晨报记者的电子邮件时声称，导致投资客目前困境，“原因是发展商所选择的物业管理公司对他们的物业管理不善而引起”。
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% V) \& n& t6 V$ b　　“无论原因在哪一方，我们都是受害者。”沉先生说，他们在休斯敦的物业状况，目前已经陷入了一种恶性循环：装修不好不能出租，而装修好了，由於治安不好，租客基本上租三个月就走了，装修好的房屋设备便可能再次被破坏，周而复始，永无宁日。
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