卖房时，什么是卖家必须要披露的 ？

卖房时，卖家必须向买家披露什么？买房时，买家有权力知道什么？


这个比老生常谈还老的话题，我却经常被新的客户不断问起过。铁打的问题流水的买卖家啊。



今天给出的答案，最大亮点是，来自于权威人士。对了，您没看错，不是地产律师，不是地产公司经理，而是，安省地产协会总管，Joseph Richer, 专门负责监管地产条例的制定和执行。


看这名字就喜庆啊，Richer，还有什么比卖房子更能让您Richer的？呵呵。


大多伦多及其周边城市，从前年开始就一边倒的是卖家市场了，如今只能说，卖家们越来越牛，抢Offer现象越演越烈，而为了抢到一个心仪的房子，任何条件都不带，还得当场交订金支票。


我现在住的对面邻居是专业验屋师。


他有一个位于北部重镇 Newmarket主街的多单位出租物业，常年爆满。租客们按时交租，都签的长久合同，唯一需要的是要经常去打理一些诸如水管爆裂，洗衣机漏水，灯泡不亮等大小杂事。而作为专业验屋师，却常年没有固定的订单。用他的话说：“ 快失业了”。


他说，2015年，他还经常在新市 Newmarket 验屋。2016年，他就只能去新市西北的Bradford，或者东北的Keswick为买家验屋了。Newmarket 在2016年全年的时间里，硬生生被抢成了翻版万锦和列治文山。


进入今年，2017年的一月份，他再也未收到来自于Bradford的验屋预定。因为，今年的Bradford，已经成为去年的Newmarket。


看我，职业病得的不轻，三句话就开始跑题做市场分析了。


好吧，既然买家们不得不当场取消验屋条件，作为卖家，就可以上天了？


如果房子有啥不可告人的隐秘情况，买家是否有权利知道呢？这就是咱们今天说的，买房时，卖家必须披露些什么。

总算进入正题了。


房屋种过大麻，发生过凶杀，非正常死亡等，这些都必须披露哦并且作为一条标准条款写在合同附件里。这些都不是我们买家需要担心的。


作为买家，在没有上诉天灾人祸的情况下，最担心的就是，肉眼看不到的房屋缺欠。


肉眼能够看到的损毁，统称为“明显缺欠”。


比如，大理石台面上的一道裂痕，地下室水泥墙面的裂缝，房顶上丢失的瓦，冷暖系统的启动功能等表面上的东西，买家可以看到，应该看到，即使没看到，卖家也不必披露。因为，只要是表面上可以看到的东西，作为买家和买家经纪以及买家的验屋师，应该有这个警觉去观察自己可以看得到的东西。买家没看到，不能怪罪卖家。


考验卖家良心底线的是，那些明眼人，甚至包括验屋师也看不到的东西，这些东西我们统称为“隐藏缺欠”，这些的所谓“隐藏”现象，有哪些需要告诉买家呢？


举例说明，隐藏缺欠指的是什么。一个房子，曾经发过大水，结构出现问题，或者，局部发生过火灾。这些东西给房子带来的损毁并不明显，除非非常细致和深入的检查，否则表面上看不出来。


那么，物业所有这些表面看不到的损毁，卖家是否要披露呢？ 咳咳，同学们，敲黑板，划重点啊： 是否披露，需要具备两个前提条件：

1.卖家知道损毁。
2.损毁影响，或潜在影响房子里居住的人的健康和安全。比如，建筑结构出现的问题，一堵墙歪斜了，这堵墙说不定哪天会倒下来，可能造成人员伤亡；或，地下多次漏水，可能导致潮气集结，产生霉菌等对健康有害的东西。


具备了这两条，卖家就必须要告诉买家。如果有任何一条不符合，卖家都可以不必说。所以，即使您家的地下室地基水泥墙面有裂缝，可这条裂缝并不影响您的正常起居生活，您就不必把这条裂缝告诉买家。


您说了，多新鲜啊，这两条肯定都符合卖家必须披露的条件啊。


难道卖家不知道自己的地下室漏水？知道漏水难道不知道会滋生霉菌？


您还别说，还真有人不知道。古有柳下惠坐怀不乱，今有地下室渗水浑然不觉。


至于地下室有霉菌啥的，很多卖家平时都不去地下室，不知道就是不知道，您去咬人家么？


我曾经请过一位师傅来我家修理水管漏水，师傅做工时对我说起这样一件事。
他有个客户叫他去给地下室根基处排水，因为他家院子里的大树，树根已经长到地基，引起小面积漏水，如果全面处理，耗时耗钱。


业主平时住在里边并没有感到有什么不便的地方，刚好要卖房，所以请来师傅做短暂处理，表面上看不出什么，但可想而知，这棵大树的根须延伸到地基和房子的周边导致的漏水问题只能越来越严重。


这种情况，似乎很严重，其实并不是。虽然业主知道大树导致裂缝，这些裂缝可能导致漏水，然而，房子仍然住着人，并且没有影响正常生活，作为卖家的业主，可以不必告诉买家。


这种情况下，如果买家做验屋，应该可以看出来。但是，现在买房子，有几个验屋的？


这样说来，符合卖家必须披露房屋损毁的条件很没有约束力。作为买家，必须把命运掌握在自己手里。


然而，现在是卖家市场。十房九抢。


作为卖家和卖家经纪，自然都不愿意去考虑磨磨唧唧，对房子挑三拣四的买家。谁不愿意和痛快的主打交道？


所以，买家客户如果真想要这个房子，并且不想让卖家认为自己是很矫情的客户，最好在看房时找个认识的验屋师，先检查房子是否有自己肉眼看不到的损毁，然后决定是否下单。


这么做唯一的弊病是，如果验屋师的验屋报告并不满意，您决定不买，或者决定买却最终没有抢到Offer，那么，您这几百块的验屋费就打了水漂。


有一份地产局版本的表格，叫“ 卖家物业信息” ，里边有很多细则需要卖家逐条去填写。包括任何房屋的损毁，装修，和其它卖家知道的信息。


关键点来了：这份表格，卖家没这个责任和义务去填写，人家想不填就不填，而且，填写的是否真实，有待商榷。


我作为卖家经纪的时候，会建议我客户不去填写这份表格，既然可以不填写，就不必去费这个周折，何苦把自己给绕进去呢？ 所以，这个表格，形同虚设。


总结：卖家对房屋里任何看不见的，不会影响正常居住及影响健康的隐藏损毁，可以不必向买家披露。买家需要自己做功课，诸如事先找验屋师，看房时博望闻切等。剩下的，就是祷告。


作者：Alice Chen，Broker
Re/Max Imperial Realty Brokerage
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