【美国房产资讯】美国仍然是中国投资者海外投资的首选

发表于 2016-10-12 02:25

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  房地产仍将继续作为最受海外投资者欢迎的热门投资产品。美国是海外房地产投资的头号目的地，另外东南亚置业也越来越受到海外投资者的追捧。
   越来越多的中国投资者采取了多样化海外投资的形式，并不单单局限于房地产投资，更加有经验的中国投资者开始通过投资海外证券市场获取更多的回报。    中国越来越严格的资本管控制度没能完全限制住中国民众对海外投资的强烈意愿。英国金融时报的调查研究结果表明：尽管在过去的一年时间里，政府不断的收紧政策，控制资本外流，但还是有56.8%的中国海外投资者表示会在接下来的两年时间内将更多的流动资本转移到国外。

   调查结果显示，调查样本中已经有82.4％的中国投资者将自己总资产中超过10％的财富投资于海外市场，中国投资者的热潮还会继续席卷全球。

来自中国的投资者已当之无愧地成为了海外房地产投资的主力军。

      世邦魏理仕近日发布的2016年上半年亚洲投资者跨国房地产投资报告（下文简称报告）显示，今年上半年亚洲投资者跨国房地产投资总额达到270亿美元。其中，中国投资者的海外房地产投资，占到总额的60%，高达161亿美元，约合1075亿元人民币，该数据比去年同期增长超过一倍。
   “现在还只是开始。”世邦魏理仕环球研究部资深董事谢晨在接受澎湃新闻记者采访时表示，预计中国投资者海外房地产投资还有一个很长的增长期。
   “别看现在中国人海外投资的势头似乎特别猛，但这是近几年才发生的事。现在，中国投资者总资产配置中，海外投资的比重还是比较低的，所以增长还会继续持续。”谢晨说，海外房地产投资之所以会在今年呈现爆发式增长，除了国内流动性过剩以及经济不确定性增强之外，还因为中国投资者防风险意识的提升。“对于许多中国新兴的中产阶层来说，不少刚刚开始有不把财富的鸡蛋放在同一个篮子里的意识。”
哪里是中国人最青睐的海外房地产投资目的地？

美元走强和地缘政治的不确定性加剧，使美国成为最受欢迎的投资目的地，有39.2％的受访者持有该国的资产。美国也是中国移民和中国留学生的主要目标。

    与此同时，香港也非常受欢迎，同样有39.2％的受访者在此投资。香港房地产市场低迷可能在一定程度上损害了它的声誉，但香港的保险金计划能提供比中国大陆地区更好的性价比、资金管控路线，能够更大程度的促进和操控投资。

   香港保险公司在今年的第一季度向内地客户出售了价值132亿港元（约17亿美元）的保险。根据香港保险监理处的记录数据，一年前这个数字仅为68亿港元。

   其他排名最靠前的投资目的地分别是加拿大、澳大利亚、新加坡和英国。 房地产投资首选——美国

美国是中国人购买海外房产的首选目的地，在此次调查中有28.3%的受访者选择了美国房产，其次是加拿大（22.6%）和澳大利亚（20.8%）（见图表）。

   同时，不断上涨的美国房价可能会继续减少需求。根据全国房地产经纪人协会调查显示，中国公民在截止2016年3月的一年时间里，共购买29,195个美国房产，对比2015年同期的34,327个和2014年的37,223个呈现出了下降趋势。    据报道称，中国买家对美国房产热情的冷却并不是因为其价格的攀升，而是迫于中国当局资本管制的阻力。美国长岛的丹尼尔盖尔苏富比国际地产的经纪人吴庆哲在采访中表示： “唯一阻碍中国投资者购买美国房地产是从政府的限制。”

   报告显示，美国成为了中国投资者乃至亚洲投资者最青睐的海外房地产投资目的地，而从城市来看，纽约取代了伦敦，成为了亚洲投资者最欢迎的目标城市。

   报告显示，2016年上半年亚洲投资者跨国房地产投资中总额中，约52%的资本投向美国，约有55亿美元资金流入纽约。
“美国的房价实际上还基本上处于一个稳定上涨的趋势。”华泰证券首席经济学家陆挺认为，全球的避险资金都倾向于进入美国，在美国做房地产投资是个比较稳健的选择。
已经做了三十多年海外房地产开发业务的上海建工集团于今年8月28日成立了海外地产中心，这个中心主要的工作便是向中国国内的投资者们推荐和销售上海建工在海外的地产项目，其中便包括其刚刚推出的位于美国纽约曼哈顿的房产项目Manhattan View。
“来自中国国内的投资者是这一项目主要的目标客户。”上海建工集团海外首席执行官、上海建工美洲公司总裁张伟峰说。
而Manhattan View项目的设计和定价上来看也具有偏向中国投资者需求的特征：其60%房源总价在300万美元以内，最低为137万美元，且主要为曼哈顿市场上缺少却受到中国投资者青睐的小户型。
“有人说中国投资者去海外投资房产时缺乏理性，但我认为并不是这样，中国投资者的选择标准非常明确，主要就是两点。”谢晨介绍，一是选择符合中国人需求的房地产项目；二是选择谁都知道的黄金地段的项目。
“比如某个地方教育资源发达，中国留学生特别多，这就符合中国人的需求，另外那些谁都知道的黄金地段项目虽然价格高、但是风险却很低。”谢晨说，这也是为什么美国西海岸、伦敦等地会成为中国投资者喜爱的海外房地产投资目的地。
谢晨预计，未来数年内，美国仍然会是最受中国投资者青睐的海外房地产投资目的地之一。“美国的经济增长依然被认为确定性较高。另外，澳大利亚的悉尼、日本的东京因为风险较小，预计也会是未来海外房地产投资的热门区域。尤其是东京，这几年房地产反弹势头很大。”

海外投资的目的—获利？分散风险？

进行海外投资是对于中国经济放缓和人民币贬值的一种（风险）对冲：54.1％的受访者预期中国经济将会进一步放缓，而47.3％的受访者认为人民币兑美元汇率在过去两年贬值，而且仍存在较大的贬值压力。由此可见，选择海外投资的最重要的原因是中国投资者普遍需要通过将投资多样化来分散风险（见图表）。

调查结果表明只有29.7%的受访者进行海外投资的初衷是为了获取更高的利润，虽然这一数字比2015年调查报告中高出了8.6个百分点，但仍然有超过半数的受访者表示比起海外投资，他们在本地反而有更好的途径追求高利润。

目前，随着富裕的中国人变得更加熟悉海外投资市场，固守本地投资市场的保守主义出现了下滑的迹象。被调查者对海外投资的盈利也越来越有信心，将海外投资组合的预期回报率设定为至少5％的投资者也从一年的39.2％，上升到了51.4％。
海外房产投资是主流

   无论中国家庭在哪里投资，以及他们的投资计划，购置海外资产的资金外流状况都将继续增长。

   大部分中国人的境外投资起步于房地产。在目前拥有境外资产投资的高净值客群中遥遥领先于其他资产类别。参与调研超过半数的人都表示会考虑增持国外资产配置，房地产投资几乎是所有人的首选。
在中国人的心目中：“房子＝家” ，海外置业为安家就必须先有属于自己的房屋。对于中国的出境游和国内的投资者来说，依然是房产为王。住宅物业再次成为中国海外投资者的首选，有71.6％的受访者表示，他们在海外拥有自己的住宅物业。此次调查结果略低于2015年76.6％的记录。其原因很大程度上在于此次调查样本扩大，首次加入了大众富裕的投资者（见图表）

   近年来，对海外购置物业有自住需求的中国购房者越来越多。有58.5%的受访者表示，在海外购买财产的最重要原因是给自己的家人或是孩子在海外求学找一个居所。另有43.4％的受访者表示，他们在海外购买住房只是作为一种投资。    在纽约的苏富比国际地产经纪人Daniel Chang表示：在他的中国客户中，约有70％是为他们在美国或者英国读书的孩子买房子，这些买家是有真正需求的。并不只是为了转移现金购置豪宅。    这种购买模式的转变也解释了最近一年里中国买家购置房产平均价格有所下降的原因：此次调查纳入了普通大众投资者，这部分投资者由于财产规模方面的局限，平均花费390万人民币用来购置海外房产。而去年没有纳入大众投资者时，中国买家购置海外房产的平均花费则为460万人民币（见图表）。

   因为对国外经济、政治环境相对陌生，进行海外投资的高净值人群普遍比国内更为保守，固定收益类成为仅次于房地产的第二大投资产品。

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