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标题: 北美人贷款买房为什么不提前还款 [打印本页]

作者: 慕然回首 时间: 2015-7-10 17:21
标题: 北美人贷款买房为什么不提前还款
无论贫富，北美地区的人们买房子都会利用银行按揭。正常情况下，大家按部就班偿还贷款，有财力的还会提前还款。可是遇到经济危机，面对失业威胁，不同族裔对于按揭的管理办法截然不同。

　　西方人往往根据按揭偿还情况，或向银行再次提出申请，要求增加房屋净值抵押贷款额度，以备不时之需;或急着把允许范围之内的资产净值提出来，趁利率低对贷款进行重组。

　　华人习惯

　　华人却不同，或许因为没有欠账习惯，抑或没有受过经济危机打击，一般不找银行扩大自己的抵押额。很多人甚至一如既往，把储蓄拿出来，利用提前还款的优惠政策尽量多还按揭，减少利息支出。

　　名义上看，在流年不利时银行存款利率非常低，按揭贷款利率无论固定还是浮动，再低也会在3%以上，存贷差至少两个百分点。以储蓄偿贷，看似降低了利息支出，实则给按揭管理带来了巨大风险。尤其是确认了经济危机之后，按揭者一定要秉持“现金为王”的原则，千万不要拿现金提前还贷款。

　　比如张先生买房已经好几年了，现在尚欠银行15万元贷款余额，他手里还有2万元存款。他的按揭为5年期固定利率4.5%，而存款利率仅为活期0.5%，两者之间差距整整四个百分点。如果张先生只看到息差，将存款用于提前还贷，在不产生其他费用的前提下，理论上讲，每年可以节省利息支出800元。如果供款额度保持不变，每个月依然为1350元，提前还款带来的效应可以使他节省得更多。这种看似划算的做法，实际上隐藏着巨大风险。

　　假如张先生夫妇因为经济危机失业，无法偿付按揭。按照法律，连续3个月断供，银行便可以不通过法院，更不看房屋净值，直接进入代位强卖程序。无论过去几年、甚至十几年借款人支付了多少利息，偿付过多少本金，他们都不会怜悯。他们仅以收回贷款余额为底线，把房子挂到市场上。除此之外，张先生还得支付所有律师费和手续费。待偿清银行按揭，付完全部费用后，如果还有剩余，才是张先生的。这在中国人看来，简直不敢想。

　　相反，如果张先生没有拿储蓄存款偿还按揭贷款，即便夫妇俩个同时失业，2万储蓄足以支撑一阵子。随着经济形势好转，张先生可以有充裕的时间找工作，甚至自己创业。

　　可能有人要问，北美不是有失业保险吗?

　　回答是肯定的，但是并非所有人都能享受，这是其一;其二，世界范围内社会保险只用于保障，即解决吃饭需求，不考虑安家置业;其三，在北美有按揭贷款的人，通常将收入的30-50%用于还贷。由于按揭供款在个人收入中占了很大比例，遇到经济危机，很多人断供，于是诱发次贷危机，进而形成金融危机。为此，美国政府推出的住房救助方案要求商业银行限制按揭风险，把借款人的月还款额控制在收入的38%以内。因此，张先生一旦失业，即便能领救济，也只顾住一张嘴，安能偿还按揭贷款。

　　根据西方法律，银行用于贷款的钱属于广大储户和股东，放纵贷款违约，无异于侵占更多人的利益。所以，很多时候银行管理贷款的方式与当铺没有两样，只要违约，马上卖掉，收回贷款。因此，在北美，使用按揭的人，如果遇到难时，无论手头有多少现金储蓄，都不宜用作提前还款，要知道螳螂捕蝉，黄雀在后。

来源: 法律快车房地产法