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标题: 温哥华政府准备对房地产界做的八个动作。。 [打印本页]
作者: 蕉下客    时间: 2016-5-3 01:41
标题: 温哥华政府准备对房地产界做的八个动作。。
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温哥华火爆的房地产市场，暂时无法解决的可能是高需求、低供给的问题，而又八个动作是加拿大各级政府和管理机构接下来要做的事情。。! s. m. _, i3 h5 c2 l

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2 L% X- u$ A3 }' r/ r) r6 P                第一，更多的数据1 X: `# G" ^6 h  g
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                谁都不会想要投资一个只知道名称和类别的股票，需要知道更多情况才能做更好的投资决定，有更好的机会。这个规则适用于所有的投资。加国联邦政府和卑诗省府想要设定更好的规则就需要更多的信息和准确的数据，一个更持久的解决方案，而不是一个临时的方法。这就是为什么城市规划师Andy Yan一直游说政府和开发商把重点放在住宅和业主身份的趋势。6 {2 b+ ?: U( C; a3 a

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$ ^. ~( q$ n; l3 z! P. d% l/ ?3 wYan一直惊讶于加国房地产数据透明度的缺乏，呼吁政客和业界领导者学习其他世界级城市，制作更开放、更详细、更完善的地产数据。一些机构收集的房地产数据不公开，只面向一些机构内部。还有一个原因是，加拿大政府收集数据很缓慢，没有其他国家反应这么快。
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                还有就是那些自以为已经有足够证据证明“海外资金在温哥华哄抬房价”。有些人是用想象中的数字，有些用很模糊的推理，目前最科学的也只是从商业移民项目的历史、豪宅业主的调查和最近放假波动的研究三个方面作为证据。: E) _% Q( m; M. d

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                联邦政府目前确实还没有任何建立涉及地产市场上海外投资者的规则和条例，但50万加元虽然少的可怜，也是特鲁多自由党要动手的一个信号。
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3 H; n# o' e; \( s6 f                第二：更严厉的惩罚
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2 J3 k  _" K: _7 W$ H6 a/ `" n                还有个很可能做的方法是对于违反地产行业法律及法规的公司和个人实施更严厉的惩罚措施。今年二月，卑诗省地产议会面对行业的指控，推出独立咨询小组，研讨更大的处罚、更简单好用的投诉程序。: W. ?) T/ q8 }, f4 D

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0 E( d+ v, D/ m& b* \% P                四月初，该小组临时进度报告建议采取更为严厉的处罚，禁止以前是合法的买家卖家双重代理的做法，建议地产经纪所有转让销售合同强制直接给地产议会。. o" E$ k2 u; ]; C3 i- h

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                即使如此，不少人认为地产议会只是个监管委员会，是为了执行目前的法规，而没有权利制定新的规则。人们希望有一个独立的咨询小组进行独立的检查，看看体制上的薄弱点，最终能解决不当行为。
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, _8 O8 s- i: k9 Q  Z                第三：自律的结束
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                在独立顾问小组给卑诗地产议会的一份信中指出，应该考虑这个数十亿加元的产业是否通过自律就足够了，地产服务行业的公信力已经被动摇，公众开始质疑行业的自我监管能力和义务履行能力，质疑这个制度本身。
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. M  q" p$ S) S8 L0 {3 @) ^                该小组还质疑地产行业的各类组织，令人担忧的是这些机构一方面是监管功能，另一方面又需要会员的支持，这导致可能的利益冲突以及责任和义务的模糊。一旦行业自律方式解除，而有更强有力的监管机构参与，地产行业可能还会有面临洗牌的大格局变动。8 Z5 P6 C. j  a9 c3 p9 ~6 l$ X
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/ C3 e7 ^( l  Y# @% s                第四，改变地产行业征税方式
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, b/ U( [4 @9 |% p& Q$ Y3 _) H( z% i  k                去年，就有专家面对大温地产升温提出向住宅征税，而不是面向收入征税。在加拿大，出售主要居住的物业，赚取的利润无需缴税。但我们确实在所得税中付收入的税。/ p, A5 V/ j0 G: l
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$ {5 d" Y; K2 m                经济学家Davidoff建议联邦征收出售物业赚取的利润，从而减少地产投资和地产投资者数量，缓和哄抬房价。当然这会是政治上很大的挑战，因为业主们是政客们最大的投票来源。同时，为了安抚业主，要创建一个渐进式的物业销售税，让物业销售利润收税有一定的门槛。
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                另一个选择是考虑对海外业主及非居民征收特别的物业税，和其他国家一样。  B" g6 X  L6 S! J
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                第五：堵住房产税漏洞4 s: i+ q) g( s. i
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                卑诗省可能会审查并修改其物业转让税的方式。目前，卑诗省物业前20万加元转让税是1%，剩下部分在200万加元以内是2%，200万加元以上是3%，当然，大部分首次置业者免税。对于这个，这个卑诗省府可能在考虑改进渐进的阈值，让更贵的房屋征收更贵的税收。. g; p0 o9 L0 J  T* o( C
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* p- E9 T$ f+ L# }) @                该豁免云粗一些富有的买家可以免税，省下数万加元，要知道，这个税给卑诗省最近一年地阿莱了15亿加元的收入。
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                另一种方式是，富裕的物业买家使用裸信托的方式，前些日子我们讲过这个，一个物业买家可以创建一个公司，然后自己的公司的所有者，转让物业的时候公司名称不变，但老板名字改变，就不用缴纳任何物业转让税。9 z, e+ j, d! U, F& U/ x
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                这样做的另一个作用是，非本地居民个的富人购房的时候不用披露他们是否是加拿大公民，这个卑诗省政府可能很快立法堵住这个漏洞，但可能需要好几个月时间。这个是卑诗省府目前的重中之重，但同时也需要好好研究如何更公正得让首次置业者免税，这需要很长的道路要走。  Z! R- J% [6 ~) ]) L! u) _6 P
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8 W( h* i4 X, ^# V                第六：关注社区
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1 C5 K' _  w" R/ p                最近经常会有这样的故事出现，年轻的业主们喜欢走在温哥华城市街头，和几个孩子一起生活在只有650平方英尺的公寓内，希望能够有更大的空间，有的创意得生活在市中心，有着搬往郊区，等等。! O3 H. W  U1 Y' [; E0 [( }$ g
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! y' Q7 x: p# S2 H% z                这是一种大多数人能感受到的推力，离城市核心越来越远，社区的感受也越来越少，和朋友在家里聚会也越来越少，只有熟人，鲜少朋友。大温的城市们需要想办法让这些社区的居民更有归属感，无论旧的还是新的社区，要有活力，而不是无根的冷漠。
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7 y% m/ X: @2 e: c' T                听起来这个和房价高没有关系，但一个能成长的城市，这是最为根本需要解决的问题。) M0 w, M0 D* s) b6 m; \% x5 ^
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                第七：保障本地食物
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                很多地产投资者被告知的是，买地赚钱，等待增值，这对城市来说，意味着更多土地的占用和开发，但城市发展需要一个强大的本地食物体系，卑诗省低陆平原的农地保护也已经备受关注。- t* f: L! i4 v* X& p

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                卑诗省最大的信贷联盟Vancity提出，卑诗省和联邦执行现有政策保护农地储备的同时，应该有一系列的新政策，包括堵住土地使用者利用农场概念，只生产很少一点点食物，就只付更低的物业税率，还有农业土地上住宅尺寸的限制等。/ P% L- p* T0 K

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                第八：建房方式的改变
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                一些新的房源可能是解决城市住房危机的办法，用税务优惠的方法，修改重新分区规划的办法，建立激励机制让开发商建设住房，更多的专用于出租的建筑物，更多适宜家庭居住的住宅，留住那些打算离开城市的人们。
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2 _+ @. l/ G9 B% M                大温的各个市府多多少少在改变这些规则，改变着开发商的建设方式，今后，这会是一个很主要的改变方向。) D2 ^4 W( G/ f$ Y1 S6 ^8 U

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                虽然短时间内虽然不会看到显著的成果，但重新整顿房地产行业的八个动作会对全体行业里的弊端有所改善。
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        最后受益的还是每一位买家和卖家。  Z' _- L: ?2 X: W/ P- {
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来源 温哥华房地产5 [0 G2 j5 {6 M
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