(1)近五年中,“团结湖北X条”二手房价有两个上涨周期和一个下跌周期,其中第一个上涨周期持续25个月,从2011年12月至2014年1月,涨幅110%;中间的下跌周期持续9个月,从2014年2月至2014年10月,跌幅28%;现在的上涨周期从2014年11月开始,已经持续了25个月(截至有数据的2016年12月,如果到现在可能就是27个月),涨幅已达116%,时间和幅度已经双双高于上一轮。6 G2 ?: q+ s# D+ cX2 ?7 G' i- r- C, A0 t
(2)在第一个上涨周期中,交易比较均匀的分布在上涨的整个周期;而在当前的上涨周期中,2015年4季度至2016年3季度是成交密集区(尤其是2016年3季度),而进入2016年4季度后,交易频率明显降低。考虑到“团结湖北X条”总价并不骇人,也不是改善性住房或二套房,在“卖方挂单、买方点头”的交易模式下,交易频率的降低可能体现出“930”前高成交量的透支效应,也可能体现出市场对60000/米以上价格的谨慎心态。+ `: E6 \# N2 i, Z" R7 w
(1)在房价的调整周期中,“较好的”椿树园小区,其调整幅度要低于“团结湖北X条”,跌幅少10%左右。也就是说,“较好的”椿树园小区虽然也跌,但是跌的幅度不深,且下跌的趋势性不明显。7 k* v5 J. ?- K6 f$ q4 J# ]
(2)在本轮上涨周期中,椿树园的成交依然比较均匀的分布在2015年4季度到2016年4季度,房价即使涨到11万/平,仍然有交易者购买,与“团结湖北X条”形成比较鲜明的对比。4 \8 Q% @ d; c( j4 B% i" b+ ?
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(3)椿树园的房价波动周期,比“团结湖北X条”要早1-2个月。月度量价图显示出类似的特征(断点为月度成交量为0套或outlier的1套)。
(1)第一阶段,较好的房产先涨,房价比上升;" U3 {* l3 J6 `. o: s; j
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(2)第二阶段,较差的房产补涨,房价比下降;/ Q( s e; ]- L6 A
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(3)第三阶段,较好的房产小幅补涨,房价比上升;' D4 a( R$ [; A2 I
(4)第四阶段,房价下跌,但较好的房产跌幅较小,房价比上升。- J+ [- ]& C, E! H- r6 d6 n: l5 o
(1)北京二手房交易3-4月的小阳春,在2017年可能弱于预期:二手房价可能在2017年3-4月见到短周期的高点,同时成交量不足,流动性耗散。( h( f/ u" M0 F) m) j6 d* {, ~2 o
(2)2017年2季度末,北京二手房价可能进入调整期,持续到2018年上半年:老房的调整幅度可能在20%左右,较优质房产的调整幅度可能在10%左右。
(1)北京的房地产存在泡沫,尤其考虑到我们的收入水平,这一点是没有问题的。但是后续面临的更可能是调整,而非崩盘,除非房价持续疯涨。而即使房价持续疯涨,也不可能指望着像股票牛市一样先炒一把然后逃顶:第一,房产的流动性、交易成本、交易体量都远比股票高。股票市场的散户可以拿出几千块钱炒股,但是不存在几万块钱来北京炒房的散户。第二,未来买走卖家房子的人,是在住房与财富阶层上都低于卖家的人,他们的支付能力很可能比卖家更差。
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(2)在北京,较好房产与一般房产的价格比还会继续拉大。如果购房的话,还是要注重房屋的质量,在总价有限的前提下,宁可牺牲面积。- \5 Q. b. b4 p4 ]9 d3 w
(1)数据质量风险,L记披露的交易记录,可能并不全部反应交易的真实情况,或存在披露时滞,或由于违约等情况需要调整。( d d2 s0 @& v+ m5 N6 b4 [( Q9 D( ~ c( t2 w9 O( x. O
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(2)数据特性风险,L记70%左右的成交记录可能与剩下的30%有显著差异,进而不能反应总体的真实情况。) ~, `2 m, ^) [" d" j3 B+ X: K+ y
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(3)周期不重复风险,本轮房价上涨的时长和幅度超过历史上的任何一轮,过去的周期规律可能不会重复。
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(4)样本谬误风险,“团结湖北X条”和椿树园可能并不是合适的参照样本。
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(5)极端恐慌风险,在极端恐慌的环境下,购房者会不考虑预算约束,将全部资金投入楼市,进而推翻前述部分结论。" [% _7 N4 i; D
人类从历史中吸取的最大教训,就是人类不会从历史中吸取教训。8 B- W+ b: O9 d$ F0 R% Z% A$ O/ @ f6 j( n- R' E/ D% B" {) ^3 z
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