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标题: 小猪评论：写文章的太谦虚了|中国房价泡沫最大的10个城市曝光！谁最危险？ [打印本页]
作者: 小飞猪 时间: 2017-2-23 02:00
标题: 小猪评论：写文章的太谦虚了|中国房价泡沫最大的10个城市曝光！谁最危险？
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6 Y) h* y% M% d来源：华夏时报、德科地产、天天说钱（ID：liuxb0929）、每日经济新闻# o- r" \8 H0 r( L2 N
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住宅是一项很特殊的资产，它既是商品同时又具备投资的金融属性，还具备社会保障属性，所以人们最关心的资产价格恐怕就是房价了。0 v- v" l7 y' M4 y6 a
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- G) i8 g5 F( {, O4 r1 O* F0 Z房价究竟贵不贵、有没有泡沫用什么来衡量呢？
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从全球的范围来看目前还没有统一的定论，但是大家比较公认的就是“房价收入比”。& t% d6 u/ g# O# {" v
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( t7 a6 a3 J7 s" ]4 b: i' S所谓房价收入比，是指住房价格与居民家庭年收入的比值，又被戏称为“房痛指数”，它的数字越大说明买房越困难，比如房价比是5，简单说就意味着一个家庭5年的收入加起来才能买得起一套房。
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这个数字究竟多少才合理呢？
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世界银行提了个概念：发达国家正常的房价收入比一般是1.8~5.5之间；发展中国家应该在3~6之间。如果高于这个范畴，就会认为房价偏高，房地产存在泡沫，当然高出越多泡沫就越多。
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K( e5 t+ A' W* q现在中国的房价比是多少呢？
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易居研究院发表的《全国45个大中城市房价泡沫研究报告》显示，2016年前三季度全国商品住宅房价收入比是7.6。这显然高出了公认的合理范围，跟2015年的7.2相比也大了不少。
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$ S# ^8 c+ _; u( N5 B; ]. R如果你觉得高那么一点点不算什么，我们现在来看看这组数据：美国1975年~2005年之间，房价比逐步从3上升到了4.7，随着美联储实行过度宽松的货币政策，房价比最高达到了5左右，之后就是2008年的次贷危机了，房地产泡沫就破灭了。
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* {" x4 P, l" D8 A中国的城市房价收入比怎么样呢？
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- h* v) o @! Y) d在易居研究院发布的房价收入排行榜上，首当其冲的就是深圳，它的房价收入比达到了创记录的37倍！37倍意味着什么呢？意味着，在深圳单个家庭不吃不喝37年的收入总和才买得起一套住房，这也就意味着工薪阶层要凭自己的工资在深圳买房基本上不可能。
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深圳的房价究竟有多高？5 a! M" U3 i0 a0 g% }
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' D( \( s! L! C9 H今年早些时候美国一家咨询公司把深圳的房价列为“全球第二贵”，它是目前国内唯一一个平均房价超过5万的城市，上海北京也才3万多。4 a3 W5 g1 J6 k& B" N. M
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所以深圳的虚高是显而易见的，国内其它城市当然也好不到哪去，房价收入比第二名的上海是22倍，排在前面的还有三亚、北京、厦门、南京、广州、天津、太原、杭州、苏州等等，这些城市房价收入比都是超过了10倍的。
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泡沫显而易见3 u6 D8 D6 e9 R% l5 |3 [( d8 T
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! @: J+ K4 ^4 f1 U* K所以无论你是横向比还是纵向比，泡沫不用讲是显而易见的。管理层也意识到这一点，所以你看，十月份再一次出台密集的政策，现在又有第二轮加码的迹象，深圳也开始第二轮打击首付贷。主要担心什么？担心房地产泡沫如果破灭的话，会产生系统性风险，危及经济的稳定和金融的安全。
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6 t; u1 B5 }: L4 P& D: Q1 d现在的房价已经开始出现了回落，销售面积也在回落，当然还有很多人是乐在其中啊，只能说疯狂是无法理解的，你可能参与，但是你要知道，有时候这就是一种投机而不是投资。当然到最后你才会明白，见好就收是一个很难做到的事情，因为那是与自己的人性搏斗出来的结果。
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# ]3 m! H% ?5 w9 w; {楼市泡沫最大的十个城市，有你的家乡吗？( A: q, ^ M, Y, J, O1 M8 Y$ W( c
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大家可能会觉得“楼市泡沫”肯定是哪里的房价最高，哪里的泡沫就最大嘛，跟粉丝当鱼翅卖是同一个道理。其实不然，楼市泡沫是把这个城市的新房价格涨幅和二手房价格涨幅进行对比，如果新房的价格涨幅，远远超过二手房的涨幅，那么在一定程度上可以说明，这座城市的房价不够健康。+ q* m3 V" L) ~' M5 g/ V3 |% k6 ?
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以下是根据国家统计局公布的数据梳理出来的「房价泡沫指数排名前十城市」依次为：1南京、2西安、3惠州、4深圳、5无锡、6福州、7杭州、8南宁、9武汉和10宁波。
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. @' N5 s( c# `; r0 M- D在这几个城市投资房地产可要注意啊，一不小心泡沫破了，可就亏得血本无归了。! b- H( ^* |; d+ M4 ]/ o
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5 E0 l6 c! f0 b; g: [不知道大家发现没有，这十个房价泡沫最大的城市大都是北京、上海、深圳这些一线城市周边的中小城市，受到一线城市高房价的外溢效应，房价也跟着涨，造成了巨大的楼市泡沫。那么，反观人烟稀少的西北地区，哪些城市的房地产市场仍然值得投资呢？" {6 p" y) d6 V; v7 V
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西北8大城市：谁的楼市最危险: Z4 k0 `0 ]5 h# M
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+ s* }; i$ S+ s+ R6 u* t“胡焕庸线”西北地区的面积占中国总面积的56%，但总人口只占全国的6%。所以有人认为，“胡焕庸线”以西的城市，其楼市不具备大的投资价值。/ U' g+ I% B* w% y
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) D! q3 j3 l6 a( q4 j: T真的是这样吗？让我们先看一张图表，它是8个主要城市的核心数据，包括西北地区6大省会城市，以及2个GDP超过2000亿元的地级市。
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数据均来自各地统计局
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- |) F# [7 W3 P, j* e& q, ]" k可以看出，西北8大城市的共同特点，就是人口少。房地产施工面积上，兰州、银川和乌鲁木齐均超过或者接近4000万平方米，几乎跟深圳是一个量级。但这8个城市的人口加起来，才相当于深圳，8个城市汇聚的资金，只相当于深圳的55%。 m- [' U: R* \& Q& H
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针对西北地区房地产市场投资的问题，著名财经传媒人刘晓博认为：
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1、整体而言，“胡焕庸线”以西的城市的确都不是房地产投资的好选择。' z! S5 C+ j- g/ R2 A
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2、相比而言，乌鲁木齐和兰州是两个条件较好的城市。乌鲁木齐有比较明显的人口增量，经济规模也不算太小。而兰州资金汇聚能力在西北位居第一（本文没有考虑陕西）。- O* i7 x/ C6 E/ K/ B
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% r2 \( [& a" D7 L7 x* L8 ]3、拉萨海拔太高，西宁经济太单薄，银川对房地产依赖度太高，这三个城市都不适合投资房地产。
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0 A$ {4 ^: Q0 p0 u. y- n# o4、内蒙古的三大城市，也都不适合投资房地产。
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楼市泡沫宜挤不宜刺6 S V) Q# ^5 y
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深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉认为，“刺泡沫”不适宜，“挤泡沫”才可行。近期，热点城市（如南京、厦门、合肥、深圳等）收紧房贷，下半年因城施策有望“做实”；银监会最严厉理财新规，意在围堵资金借通道入虚拟市场，证监会要求募资不得用于拿地。# p' j9 s# F- o9 v0 `" |
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7 W4 o: a& T2 C. u+ u“地王”也好，高房价也好，相比控制购房者，堵住源头资金才是王道。管理层已明确“去库存”的楼市主题和灵活抉择的调控思路，意味着楼市对托底仍具有极其重要的意义。' \+ R' H0 H% I$ z+ t( A
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[8 K8 o3 y) v, R! _因此，“挤泡沫”只能适度，而如果能依靠楼市自身的机制再加上城市化的动能来对泡沫进行“代谢”，应该是最优的选择。: |9 i. b9 T- i
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