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标题: 外国人全款买美国房产的流程和手续是什么 [打印本页]
作者: 咖啡沾衣 时间: 2016-11-26 05:18
标题: 外国人全款买美国房产的流程和手续是什么
本帖最后由 咖啡沾衣 于 2016-11-26 04:29 编辑
在美国买房子都是步步按照法律程序的，而且当中的定金以及购房的金额都是付给第三方存管的ESCROW，所以不用担心被骗的问题。另外，在美国买家是不用付经纪人佣金的，所有经纪费用由卖家来承担。
全款购房分为8个步骤，具体情况如下
以下为现金购买购买房子的流程
1. 初步会面
a.选定买方经纪人
b.决定购买房子的区域及条件
c.选定贷款公司
2. 寻找理想的房屋
a.可上本网站查询MLS最新房源
b.或请经纪人挑选上市屋资料
3. 找到合适的房屋
a. 挑选出喜欢的房子,经纪人帮助CMA估价, 买主决定出价金额
b.经纪人解说购房合约并帮助填写并完善条款内容
c.发出合约书同时,附上订金支票(一般订金约为出价金额的2-3%)
d.卖主对不同意事项可给回价书，买主可选择接受，或再回价
4. 购房合约被双方同意接受
a.双方达成协议後，即由第三方公正公司进行买卖过户手续
b.订金送交公正公司
c. 签署过户正式文件及有关房屋各项报告
5.“ 房屋检查保护期” 完成事项
a. 房检有效期内，由专业检查员检定全屋的各项状况，经纪人协助提出修理各项缺失的请求
b. 买主审查及签署如“卖主屋况表”,”房屋周边环境”等各项报告。
c.准备好火险保险报价
6. 完成过户公证手续
a.签贷款文件後，准备好头款金额以及买卖各项手续费，在过户结束日之前，以银行本票或现金汇款交给公证公司﹔
b.银行放款
c. 产权公司负责转让产权, 并在县属登录室完成登记
d.由公证公司支付所有费用
7. 取得钥匙完成过户
a.在购房合约规定的时日取得卖主交出的钥匙，是为交屋完成。
b. 先行联系好水、电、瓦斯等公用单位，通知继续使用其服务。
8 ．取得房产证
通常在结束时收到最後明细账单，内附房产证的复印件，结束後约3-6个月内，收到一张原始的房产证。
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作者: 咖啡沾衣 时间: 2016-11-26 05:19
这样做，美国房屋保险可以省钱
在美国绝大多数屋主都会买房产保险，许多房贷款银行会要求屋主在过户前买好房产保险。专家建议，屋主每年应该细读房产保险的细节，或许可以有机会省下一笔钱。
因为在房贷付清前，房产实际上属于房贷银行所有，因此房贷银行为了要保护他们的产业，会要求屋主买房产保险。
住在消防站附近可能偶尔会失眠，但许多屋主不知道这能降低他们的房产保险费。专家表示，临近消防站是保险公司计算房产保险费的因素之一。查看房产保险的细节和采取一些措施可以减少保险费。
在一份针对1,001名消费者进行的民调显示，“旅行者保险公司”（Travelers Co.）发现，在2016年仅56%的受访者至少每年一次查看他们的房产保险细节，低于2015年的60%。该公司个人保险部门副总裁Angi Orbann说：“他们可能错过了许多节省保费的机会。”
另一个简单的省钱方法是透过将多种保险捆绑（bundling）在一起。也就是说，向同一家保险公司买一个以上保险，例如：房产保险、汽车保险及租房保险等。insuranceQuotes在线保险公司调查发现，通过捆绑多个保险，消费者每年平均可以省下314美元。在一些州，捆绑折扣甚至更高，在路易斯安那州，消费者平均每年可以节省584美元。
资深保险分析师亚当斯女士说，捆绑其他类型的保险，如寿险，也能获得优惠。“给一家保险公司更多的生意，他们越有可能给你折扣。”
此外，改善房产品质，包括屋顶、门窗、电气或管道系统也可能有资格获得保费折扣。许多业主忘了通知保险公司他们将住家翻新。安装防盗系统，特别是那种会自动拨打电话给警察局或消防队的系统，可享受5％至10％的保费优惠。
佛州一家房屋安检公司哈吉女士说，在佛罗里达和其他沿海州，如果屋主安装可减轻强风损坏的装置，如飓风百叶窗、耐冲击的门窗等，可能会有意想不到的收获。
哈吉女士的客户托尼·比蒂在佛州的Boca Raton市拥有一栋22年屋龄的四居室房屋。在经过房产防风检查后，每年节省了2,400美元的保险费。比蒂女士表示，之前我们每年付6,000美元的保险费，丈夫要我想办法省点钱。
不同的保险公司会有一些鲜为人知的保险费折扣，例如，屋主不吸烟、使用绿色家电产品或建筑材料等
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作者: 咖啡沾衣 时间: 2016-11-26 05:20
中国人在美买房遇到的高频率问题解答
第一个问题：房东为什麽要卖房？
几乎90%的中国人在看中某个房子後，都会提出这个问题。尽管它可能涉及到卖方的隐私，比如夫妻分居或离婚，又或因为失业导致经济困难，无法承受按揭款等等，但房东大都还是愿意回应的。更多的卖房原因包括工作地点变动、家庭变大或变小（比如小孩长大离家独立生活）因此需要更大或更小的房子，有些没什麽特别的原因，就是住腻了，想换个住处。
估计大家问这个问题，主要有两个原因：一是担心买到凶宅；二是想掌握主人卖房的心理以便讨价还价。美国的法律规定，若客人直接问是否为凶宅，卖方或卖方的经纪人必须如实作答，如果客人不问，卖方和卖方的经纪人则没有义务披露。其实，卖房往往还有个原因，那就是邻里关系问题，如果真实原因是遇到了坏邻居，买房人是无法得知的。
有些甚至可能涉及种族原因，比如不愿与异族或不同肤色的人为邻，但因为种族歧视是违法的，卖方绝对不会讲出来，你也永远无法了解他的真实想法，只能碰运气了。好在每个大社区的种族构成情况，都是公开信息，可以自己上网查询。
第二个问题：房子是座北朝南的吗？
中国人都喜欢座北朝南的房子，这其实是有道理的，对北半球的居民而言，朝南的房子冬天暖和，光线好。可惜老美造房没这个概念，他们的房子大多是不讲究朝向的，面向东西的房屋甚至比南北的更多，即使是在宽阔的农场上自己建房，他们也不太考虑朝向问题。於是，对於那些坚持要求座北朝向的中国人而言，适合的选择就更少了。
判断房屋的朝向，有个小窍门，大多时候仅仅从街名就可判断出来，比如街名後缀为Ave的，都是东西朝向，後缀为Road、Street或Drive的，都是南北朝向，後缀为Court的，一般是在街的尽头，一排房屋围成一个圆圈，没有正南正北的朝向。
第三个问题：房价包含家具吗？
在美国人的头脑中，动产和不动产概念是非常清晰的，家具是动产，是个人物品，当然不含在房价里面，虽然房屋出售时的图片常常配有家具的图片，生活氛围很浓，看上去很诱人，但房价肯定是不包括家具在内的，除非房东主动在信息披露文件中说明（这种情况非常少见）。可能是因为在中国卖房往往同时赠送室内家具，让人误以为美国也是如此。所以当大家得知房价不含家具时，多少有些失望。其实，他们的家具可能有些是古董，是上几辈人传下来的，有特别重要的纪念意义，所以即便你愿意掏钱购买，他们也不愿意出售。
需要注意的是，人们有时喜欢一个房子，可能是因为房屋内的软装饰很别致，或者家具搭配很适宜，当这些东西都搬走之後，房屋也就变得十分普通，所以呢，当你挑选房屋时，要用穿透力的眼光去看待房子，充分运用和发挥你的想像力。
第四个问题：可以用现金买房吗？
这里所说的现金，是指白花花的钞票，不是会计意义上的现金。让中国人困惑的是，这些真金白银，居然过户结算公司不收，他们只接受汇款或银行出具的本票（casher'scheck）这两种结算方式，连个人支票也不收，除非是合同生效後的第一笔诚意金。
美国人的这种死板，许多初来乍到的中国人很难理解，其实这源自美国严格的现金管理制度，很难想像一个人拎着成捆的钞票去付款而不被安全部门和税务部门盯上的，同理，如果过户结算公司拎着成捆现金去银行存款，一定会被追问来源。其实，不仅仅是买房的支付方式有严格规定，很多政府收费结算方式也是很呆板单一的，比如有些法院收费，只收现金支票（money order），不收个人支票和信用卡。春田附近有个历史悠久的餐馆，为了保持其怀旧风格，拒收信用卡，只收个人支票或现金，虽然收取个人支票的风险比信用卡更大。
作者: 咖啡沾衣 时间: 2016-11-26 05:21
没有绿卡，照样在美国贷款买房
过去的一年中，在美国现金买房的中国人出手都相当阔绰。然而并非所有中国人都那麽土豪，那些对美国房产有真正需求而又为钱发愁的人不可能就这样“望洋兴叹”。
在美元升值的当下，大部分中产阶级也希望通过投资美国房产，来实现资产的增值保值，於是选择了贷款买房的途径。
说到中国人到美国买房的动机无外乎三种：
一是子女教育、留学
二是移民後可以自住或养老
第三就是纯投资，想藉助美国房产保值。
作为世界上拥有一流经济体系的美国，有不止一种为外国人提供买房贷款的途径，并可以为任何身份的人提供购房贷款，让想在美国贷款买房的中国人，轻松实现美国梦。
下边，整理了十个“ 中国人在美国贷款买房遇到的问题 ”，当然还有一些成功贷款的小诀窍，希望能轻松帮您完成美国贷款买房的全过程。
中国人可以到美国贷款买房吗？
切记，不需要有绿卡和美国国籍就可以再美国贷款买房
中国人在美国贷款买房的途径有哪几种？
有三大途径，即通过商业贷款银行、房贷机构或贷款经纪人
通过银行贷款购买美国房产需要准备哪些资料？
现金证明、资产证明、护照、收入证明、信用记录、拥有美国银行账户、提供目前居住地址证明等（Ps.每个银行要求不太一样）
美国银行贷款买房的贷款利率分哪几种？
分为固定贷款利率和浮动贷款利率。一般30年期固定贷款利率较为常见
中国人在美国贷款买房首付是多少？
外国公民在美国购房首付比例最低为30%，各公司和银行抵押贷款首付差异很大，而且会因个人资产总额和信用度而异。
中国人在美国买房贷款的最高可以贷多少？
外国公民在美国购房首付比例最低为30%，也就是说最高的贷款比例为70%，但是具体情况要谘询当地银行，银行会根据客户的具体情况核定一个具体的贷款金额。
中国人通过美国贷款买房，贷款利率是多少？
美国当地的银行房贷利率大约在3%~5%之间，但是要根据各家银行的具体利率以及客户的贷款情况来定。
在美国贷款买房的租金回报率如何计算？
租金回报率=（每年净收入/自付额）%
申请美国买房抵押贷款的步骤是怎样的？
（办贷款一般情况2-3个月）
1.买家确定购房预算。
2.准备相应材料提供给银行做预审批，银行会提供预批函。
3.买家获得预批函後就可以对房产进行书面出价，即出价函。
4.与卖家达成一致後，买家签署正式购房合同。
5.买家将购房合同与银行所要求的材料一起，正式提交给银行申请贷款，由银行审批。
中国人在美国买房贷款的发放原则和条件是什麽？
在美国，按揭贷款发放的核心原则是抵押品价值足够，申请人有良好的信誉和持续的收入来源，与申请人的身份国籍本身没有直接关联性。
提醒
目前，在美国绝大多数州，外国人（无美国绿卡）可以通过贷款购买美国房产，但是首付通常要在40-50%，并且因为本身没有美国信用记录和收入来源证明，贷款机构会额外要求贷款人支付高於市场水平的1-2%的利息
作者: 咖啡沾衣 时间: 2016-11-26 05:25
美国买房成交前要尽职调查7个要点
买房子是个冗长过程，寻寻觅觅好不容易锁定一个目标、打算订购了，务必要进行“尽职调查”（Due Diligence），针对看上的房屋里里外外细部检视一番，甚至了解邻近地区的状况，与房贷机构携手一起评估那是否真是正确选择。
各州对于进行“尽职调查”的时间有不同规定，有些是签约前、有些则是签约后一定期间；购屋前要先问清楚。
专家建议，尽职调查时应注意以下七个要点：
首先，要与借贷机构合作。这时您应该已经获房贷预先核准，所以大可讨论借贷机构旦否有意愿针对某一个想买的房子借款给您。专家注意到，纽约曼哈顿最近开发的共有公寓，普遍有财务警讯，那就是公寓的经管联盟没有充分的财务史或者准备资金偏低，这些讯息可在尽职调查中突显出来。
其次，向保险公司咨询。这时要开始寻找提供屋主保险的合适保险业者，了解心中属意的房屋可能要花多少保险费，假如房屋所在地区经常淹水，保费势必较高。
第三点，查明待买房屋的所有权记录。根据这样的记录可了解房子过去经历过什么样的状况，诸如是否被法拍等等，而目前屋主拥有房子的时间长短也是重要指标，可推测屋主搬迁的原因。不妨查看房屋及邻近地区的公共详尽资讯如犯罪率、学校资讯等等。
第四，调查住屋邻近地区。如果您对治安特别在意，可向房屋所在地的警察局相关单位询问相关讯息，并且到网站查询。
第五点，检查房屋。为避免搬进去后才发现房屋有大问题需要花大钱修理，务必仔细检查；检查出问题，可向卖方要求酌量降价。
第六，查查看是否有任何危害健康的潜在环境问题，例如房屋发霉或者附近有空气及水污染等等。
最后一点，再全盘想想，是否有什么资讯要多方查一查，事先发现问题才能在入住之前想办法解决，以免后患无穷。
作者: 咖啡沾衣 时间: 2016-11-26 05:26
本帖最后由 咖啡沾衣 于 2016-11-26 04:28 编辑
在美国买房，一定要懂得什么是Escrow
美国房产投资中，提到资金安全问题，不得不说说 Escow。
什么是 Escrow？
Escrow 是为达成一项特定的条款或项目，一方将交给另一方的押金、产权或其他资料进行托管。它是一个维护交易各方利益的独立性中立账户。一旦 Escrow 开始，这套房产的买者和卖者就建立了房产所有权转让合同条款。这些条款会交给公证的第三方，即 Escrow 公司。Escrow 公司有责任确保这些条款的落实执行。
Escrow 是您房屋销售所需各项资金、条令、文件的储藏库。它包括买方支付头期款、卖方交给 Escrow 保管的房契以及其他必要文件。
Escrow 公司的职责是有哪些？
Escrow 公司职责包括：
a. 根据条令管理资金或文件；
b. 支付授权内的所有账单；
c. 回复委托人的要求；
d. 所有条款得得以落实时结束 Escrow；
e. 分配相应资金。
在签署第三方托管文件之前需要做些什么？
各方签署文件时需携带恰当的身份证明，携带以下证件中任意一个至产权公司：有效驾驶证、州县身份证、最新护照。公证人需要这类证件来核查您的身份。这是例行程序，但是是您维护权益的必要步奏。
签署“托管结束”文件后，下一步是什么？
在各方签完所有必须的条令和文件后，Escrow 工作人员将买方贷款文件退给贷方做最后复审。复审完成后，贷方就准备给买方放贷，并通知 Escrow 工作人员。
什么是 Escrow 结束？
Escrow 结束是交易的高潮，它意味着产权由卖方到买方的合法转让。通常产权证明在 Escrow 公司收到贷款的一个工作日内登记，它意味着交易完结和 Escrow 结束。一旦所有 Escrow 条件得到满足，Escrow 工作人员将会通知您或您的代理人 Escrow 结束日期，并处理专业详细的财务资料。在 Escrow 工作人员与郡志办审核所有文件已登记，并确认合法转让已经生效后，相关 Escrow 文件会寄给经纪公司或客人。
作者: 咖啡沾衣 时间: 2016-11-26 05:27
美国买房内地到香港开户攻略
今天我们看看内地过来香港怎么开户？需要哪些文件？多久能领到卡？
总的来说，香港银行开户一般需要携带这几样材料：
1. 大陆居民身份证；
2. 港澳通行证或护照（做身份证明文件）；
3. 有开户人住址和姓名的对账单。
其实把以上资料准备齐全了很快就能办完。不过，提醒大家的是，香港的银行有最低存款的限制，低于一定的存款额就要收取账户管理费用（一般按月或者按季度收取）。这个最低存款是按“平均每日最低结余”计算的，就是看你每天户口上剩多少钱，然后取一个月的平均值，可不是要你每天都存那么多钱啊。
另外，如果一定时间内不使用账户的话就会被冻结，有的银行是要本人拿着身份证、银行卡等文件到分行去申请才能解冻的。有需要的话所以大家也可以申请开通网上理财，开户的时候可以顺便办理就可以了，过程也不麻烦，这个懒没必要偷，还可以在网上进行外币买卖也是挺方便的。
下面给大家总结了香港的几大常见银行，以及他们的开户条件、收费等各方面资料，基本列出了开一个综合账户（可进行港币、人民币和其他外币的交易）的资料：
1. 渣打银行
【所需文件】内地身份证、港澳通行证/护照
【开户存款】 1000港币 （也可以拿着人民币去现场兑换）
【月费】依据不同的存款金额，有不同的账户类别，收取的月费也不同：
普通港币储存户口（只能存取港币），平均每日最低结余1万港币，低于1万的，收取100港币/月的费用；
普通综合存款户口（可以存取港币、人民币及其他8种外币），平均每日最低结余1万港币，不足者收取100港币/月
快越理财综合户口：平均每日最低结余1万港币，不足者收取120港币/季度
创智理财综合户口：平均每日最低结余20万港币，不足者收取360港币/季度
【领卡时间】内地需3至4周寄到；香港只要1周就可以寄到
【多久冻结】10月会出信件提醒户主，12个月不使用的话会冻结
【网点分布】https://www.sc.com/hk/zh/atms-and-branches.html
小贴士：现场就可以领取卡，但是上面没有户主名字，安全性不太高。
2. 汇丰银行
【所需文件】港澳通行证/护照、3个月内住址证明（如果目前内地住址与身份证相同，可用内地身份证作证明）
【开户存款】1000港币
【月费】
普通港币储存户口：平均每日最低结余5000港币，不足者月费50元
明智综合理财户口：（港元储蓄、港元支票、人民币等）平均每日最低结余1万港币，不足者收取60港币/月
运筹综合理财户口：平均每日最低结余20万港币，不足者收取120港币/月
卓越综合理财户口：平均每日最低结余100万港币，不足者收取380港币/月
【领卡时间】约4个工作日后可自行去分行领卡，寄到内地约1个月
【多久冻结】普通港币账户八个月，综合理财账户2年不使用该账户就会被冻结
【网点分布】http://www.hsbc.com.hk/1/2/chinese/hk/branchnetwork
小贴士：
身份证明文件和住址证明文件只是基本条件，开户的时候银行职员可能会询问客户开户的目的，甚至可能需要提供一些其他证明文件（如银行对账单、工资单等）。
除此之外，汇丰银行有的分行也会提供临时卡给客户，但不是所有分行都有临时卡的储备，而且安全性也不高，如果不是很着急拿到卡也不推荐大家用。如果急用，客服经理介绍说中环的总行和旺角的旗舰店临时卡的储备比较充足。
3. 恒生银行
【所需文件】内地身份证、港澳通行行证/护照、3个月内住址证明（内地的即可，银行月结单、水电费单等）
【开户存款】 5000港币或10000港币
【月费】
普通港币账户：开户资金500，没有最低结余的要求。不过只能使用柜员机存取款。如果在分行柜台存取的话要收取20港币的手续费。
简化版综合账户（包括港币户口、外币户口、投资户口等，无支票户口）：平均每日最低结余5000港币，不足者收取50港币/月
综合账户（含支票户口）：平均每日最低结余10000港币，不足者收取60港币/月
【领卡时间】视乎分行安排，有可能当场就可以拿到卡，也有可能要2-3个礼拜才能寄回内地的通讯地址。
【多久冻结】2年不使用该账户则会被冻结
【网点分布】http://bank.hangseng.com/1/2/chi/contact-us/branch-addresses
4. 中银香港
【所需文件】内地身份证、港澳通行行证/护照、3个月内住址证明（一定要）
【开户存款】1000港币
【收费】
平均每日最低结余10000港币，不足者收取60港币/月，从第三个月开始计算
【领卡时间】4个工作日后寄出，也可直接去分行领取，寄去内地约1个月（广东地区时间短一些，约2-3个礼拜）
【多久冻结】2年内无任何交易则会被冻结
【网点分布】http://www.bochk.com/web/about/contact_us/branch_locator.xml?section=about&level_2=contact_us&fldr_id=323
小贴士：如果在内地想取用现金的话，可以去自动柜员机提取，选择“人民币户口”，手续费15人民币/笔。
5.花旗银行
【所需文件】内地身份证，护照/通行证，2个月内住址证明
【开户存款】0
【收费】
普通账户：平均每日最低结余1万港币，不足者收取400港币/月
贵宾理财账户：最低结余100万，不足者500港币/月
【领卡时间】3个工作天内寄出
【冻结】一年没有交易记录就会被冻结，不过打电话到银行客服就可以解冻了
【网点分布】
https://www.citibank.com.hk/global_docs/chinese/locations/citibank/index.html
作者: 咖啡沾衣 时间: 2016-11-26 05:29
在美买房，如何选择升值空间大的房产
大家都知道，在美国房地产这个行业是相对比较稳定的，物业升值的速度可能没有在中国快，但是美国可以说有一些升值快的部分，也有升值不快的部分。
投资重点一 购买学区房
很多华人都喜欢购买学区比较好的房子，学区房的优势是所购买的房屋可以保值。
但是不推荐购买华人热门社区，因为房屋的价格会相对较高。
投资重点二 选择华人热门城市的周边城市
如果想要升值空间更大一点，可以考虑一些华人热门城市周围的一些热门城市，如尔湾等。
投资重点三 洛杉矶东区升值空间较大
在南加州越靠近市中心房间一般越贵，靠近海边越近房价越贵。在房间相对比较高的时候，升值空间可能会相对较低。
一些华人朋友就会选择到洛杉矶东区去买房，因为离市中心相对较远一点，房价没有涨太高，升值空间会相对大一点。
投资重点四 南加州著名区域相对保值
在南加州相对比较有名的地方，比如比华利山、新港，这些著名区域购买群体不光是美国人，而是面向国外，所以相对保本并有升值空间。
作者: 咖啡沾衣 时间: 2016-11-26 05:30
华人申请贷款八大注意事项需知道
对於大多数人来说，买美国房产时都不是现金交易，贷款就是最关键的一步，买主在合同生效七天之内要去申请贷款。贷不到款就买不成房，所以这里有8点关於房屋贷款的注意事项。
一、选择贷款公司或经纪人
你可以找银行，也可以找贷款公司。如果你知道哪家银行利率低，你可以直接到银行申请。否则你只有找贷款公司，因为贷款公司可以在众多银行中寻找利率最低的一家，或寻找适合你情况的贷款。
如何评判贷款公司的贷款经纪人是否够专业？
1.整体利率怎麽样？（越低越好）
2.是否主动及时的给你利率的update，而不是等到你去催问？
3.打电话是否总有人接？是否有认真在caseby case的认真处理你的申请？
4.Email是否总是及时回覆？
5.是否及时主动的给你update贷款申请的进度？
6.在送银行审核之前是否在认真帮你把握质量关？而不是敷衍了事？
7.专业知识是否过硬？对客人提出的问题的回答是不是全面？
8.如果利率相同，closing cost是高还是低？
在美国买房流程第三步预审贷款时，你已经与一家贷款公司接触过。如果你信任那家公司，可以向它申请。如果你还想货比三家，也可以再资询两家公司。
要注意的是，查询当天得到的利率不是你最後锁定的利率，因为利率每天都在变化。
与贷款有关的开销包括以下费用：
手续费(Loan Origination Fee): 一般是贷款额的1%
点数(Discount Point)：一个点是贷款额的1%，一个点可降低利率0.25%
房屋估价费(Appraisal Fee): $250-$500，房价约高，收费越贵。
信用报告费(Credit Report): $20-60$
处理费(Processing Fee)：$200-$500
纳税服务费(Tax Service Fee): $50-$100
洪水证明费(Flood Certificate): $10-$20
审批费(Underwriting Fee): $200-$500
文件准备费(Document Preparation) $200-$500
以上的费用在每个公司可能稍有不同，你可以找一家收费少的。每家公司都会让你挑选无点数贷款。加点数的好处是最终还款额会降低，缺点是过户时要多交钱。因为有点数无点数贷款在七年时还款额相等，如果你能保持贷款七年以上，可以加点数。否则不要加点，特别是在过户费很紧的情况下。
其实如果房款在100-250万左右的房产，能尽量不贷款就不贷款。比如说休斯顿的房子，本身就卖的比较快，贷款花费的时间长，很可能手续办好後就没有房了。如果选择全款，这样能第一时间锁房，还能省去贷款所需的杂费。
二、贷款申请表
选定贷款公司後，首先要填一份贷款申请表(Uniform Residential Loan Application)。贷款申请表有五页纸，包括以下内容。
1.贷款种类和期限(Type of Mortgage and Terms of Loan)
2.房地产信息和贷款的目的(Property Information and Purpose of Loan)
3.贷款人情况(Borrower Information)
4.工作情况(Employment Information)
5.月收入和支出(Monthly Income and Housing Expense Information)
6.财产与欠债(Assets and Liabilities)
7.房地产交易细节(Details of Transaction)
贷款申请表一定要如实填写，并将所有文件准备好，比如30天之内的工资单，两年的W-2，最近三个月的银行清单，等等。如果没有W-2，要提供两年的税单。
贷款员收到你的申请表後，要在三天内给你一份过户费预估表(Good Faith Estimate，GFE)，事先告诉你藉这笔贷款你最终要花多少钱。许多初次贷款的人在看到30年总共还款额是贷款额的两到三倍时，都大吃一惊。
有人不理解为什麽过户费预估表上会有两个利率，一个低，一个高。
低的那个是利率(Interest Rate)，高的那个是年百分率(Annual Percentage Rate，APR)。年百分率是利率加上所有与贷款有关的开销後算出来的，更能体现贷款的真实利率。所以在比较两家银行贷款利率时，应该比谁的年百分率低。
三、房屋估价和贷款批准
买主递交贷款申请後，贷款公司或银行会请估价师给房屋估价(Appraisal)。在报价合同中，可以附上房屋估价(Appraisal Contingency)和贷款批准(Financial Contingency) 两项附加条款。条款的有效期一般是15天。但由於次级贷款的影响，银行比较挑剔，出现房屋估价低於合同售价的情况，影响到贷款的批准。为安全起见，可把贷款批准附加条款有效期增加到20天。
四、房屋估价低於合同售价
如果房屋估价低於合同售价，买主要在房屋估价附加条款有效期内向卖主递交买主房屋估价通知书(BuyerAppraisal Notice)并附上房屋估价报告，要求卖主把合同售价降到房屋估价。如果买主没有在有效期内向卖主递交通知，房屋估价附加条款仍然延续，除非卖主书面通知买主，房屋估价附加条款有效期到了，应该取消了。如果买主在接到通知後三天之内还不向卖主递交买主房屋估价通知书，房屋估价附加条款在第三天晚上9点就正式取消了。
买主要在贷款批准附加条款有效期内向卖主递交取消贷款批准附加条款的通知书(Financial Notices)。如果买主没有在有效期内向卖主递交通知，贷款批准附加条款继续延续。这时卖主有权宣布取消合同，如买主在三天之内不做答复，合同在第三天晚上9:00就取消了。如果买主不愿失去房子，必须补交取消贷款批准附加条款的通知书。如果买主在贷款批准附加条款有效期内收到拒绝贷款申请的书面通知，只要把通知寄一份给卖主，合同就取消了。
五、锁定利率(RateLock-In)
贷款批准后买主还要锁定利率(RateLock-In)。利率锁定期有30天，45天，60天或更长。时间越长，利率越高。一般在过户前30天内锁定。
六、贷款额、利率
贷款额上限是由贷款人的经济状况决定的，能不能贷到款或利率好坏是由贷款人的信用分(Credit Score)决定的。信用分低於620或者没有信用分很难贷到一般性贷款(Conventional Loan)。低收入政府补助贷款(FHA)和美国退伍军人贷款(VA)最低信用分是600。信用分越高，利率越好，但740以上利率都是一样。另外头款越多，利率越好。
七、怎样才能提高信用分呢?
让我们来看看信用分的影响因素和所占比重。
·过去付款情况(PastPaymentPerformance)35%
·信用卡使用(CreditUtilization)30%
·信用史(CreditHistory)15%
·信用种类(TypesofCreditinUse)10%
·信用查询(Inquiries)10%
因为过去付款情况所占比重最大，所以你只要按时交水电费，信用卡及各种账单，信用分就不会差。
从时间上讲，最好在买房前一年到几个月之间就开始注意培养信用分。
如果夫妻有一方没有信用分，贷款时会按低於620来算。所以最好把一些账单转到无信用分的一方，让他/她建立信用分。信用分高的人给信用分低的人要一张信用卡副卡，也会提高信用分低的人的信用分。
八、华人贷款Q&A
1.中国人可以到美国贷款买房吗？
答：可以的，美国人民欢迎您！
2.中国人在美国贷款买房的途径有哪几种？
答：商业银行、房贷机构、或贷款经纪人。
3.通过银行贷款购买美国房产需要准备哪些资料？
答：现金证明、资产证明、护照、收入证明、信用记录、拥有美国银行账户、提供目前居住地址证明等，每个银行要求都不太一样。另外还可以使用阿里巴巴芝麻信用和中国人民银行徵信报告，屋新天推荐的贷款公司也承认这些文件。
4.美国银行贷款买房的贷款利率分哪几种？
答：分为固定贷款利率和浮动贷款利率，需要注意的是利率只是部分表面现象，可能还有各种手续费，担保费等等，需要看综合费用。
5.中国人在美国贷款买房首付是多少？
答：外国公民在美国购房首付比例最低为30%，但是从实际操作层面来看至少要40%以上，一般都是首付50%左右才比较容易获得贷款。
6.中国人在美国买房贷款的最高可以贷多少？
答：最近一段时间来看，银行放款买公寓最多贷款到60万，贷款公司能够额度更高些。
7.中国人通过美国贷款买房，贷款利率是多少？
答：美国当地的银行房贷利率大约在3.25%到5%之间，但是不能光看利率，还要仔细考察您买的房子的具体情况以及您个人的财务状况，利息再加其他手续费等，综合考察下来往往相差巨大，可能很低也可能利率非常高。
8.在美国贷款买房的回报率如何计算？
答：房子或者土地本身增值+租金收入，未来几年整体回报率非常高，例如不少公寓都达到年回报率8%以上，而金融危机期间纽约买房回报率则在3%左右，凡是资本主义社会都是有经济危机和景气周期的。
9.申请美国买房抵押贷款的步骤是怎样的？
答：办贷款银行一般说45天，实际至少需要2个月。
10.中国人在美国买房贷款发放原则和条件是什麽？
答：原则和条件只有2条，第一买的房子要靠谱，物有所值，放款人拿着抵押品能够睡得踏实。第二如果是无美国报税和信用分，首付必须达到50%，如果房子特别好的话可以首付40%，贷款60%。
作者: 咖啡沾衣 时间: 2016-11-26 05:32
境外投资买房，如何将现金合法转出去
境外银行不允许开立账户的结构
① 中外自然人单纯设立离岸公司 -- 无法开户，不合规
除中国个人获得外汇局37号文批文的境外特殊目的公司之外是不合规的，即使你设了公司，目前由于对离岸免税公司税务信息数据交换和国际反洗钱监管的原因，银行不予开户。
② 在香港设公司 -- 可开户，仍不合规
可解决银行开户问题（因为银行认为香港公司是实体公司，不是离岸公司，可以有监管渠道）。但是从法律上仍然不合规，因为它还是中国个人去完成了境外直接投资，我们国家目前没有开放的领域。
境外银行允许开立账户的结构
① 境内企业到境外投资不同层级的公司 -- 有批文，合规
如果这个投资行为经过了发改委、商务部、外管局（银行）的审批或备案，有政府机构的批文，境外银行给予开户。
② 离岸设立特殊目的公司 -- 有批文，合规
第二种是常见的VIE结构（也有WALK SLOW两步走结构），像百度、腾讯、阿里这样的红筹结构，这是唯一一块中国人境外直接投资开放的绿地，需要同时满足四个基本条件，境外公司为特殊目的公司且获得银行（外汇局授权下方银行审批）37号文的备案批文之后，其境外设立的BVI公司、CAYMAN公司、HK公司银行才可以给予开户。
2. 常见境外银行开户所需注意事项
个人或公司股东若是人大代表或者政要人物，开户时银行会很审查严格，很警惕。
个人或者公司股东及其持股企业与受限制国家（缅甸、古巴、伊朗、朝鲜、苏丹、叙利亚、克里米亚、塞瓦斯托波尔）有生意往来。开户很难。
比如有一个矿产企业，拟在香港上市，他们国内需要履行的所有境外投资批文都已办理齐全，但是境外银行给他们境外公司开户的过程中，在该公司网站上搜索到一篇“中朝人民友谊万古长青”的宣传报道，银行据此认为该公司与被制裁的国家有交易而拒绝了境外公司的开户申请。
所以大家要注意如果你公司涉及军事交易或者跟受制裁的国家有交易，你们境外公司很难开户。
个人或者公司股东及其持股企业、关联企业有负面新闻
境外公司超过四层的复杂结构
长期不使用的休眠账户会被银行定期清理关闭账户
3. 反避税信息中心及全球税收金融账户信息自动交换
小范围的反逃税联盟
2004年国际联合反避税信息中心(JOINTINTERNATIONAL TAX SHELTER INFORMATION CENTRE，JITSIC)成立，目前JITSIC 共有7个成员国(澳大利亚、加拿大、日本、英国、美国、韩国和中国)以及2个观察员国(法国和德国)。像美国于2010年3月18日通过了《海外账户税收合规法》，简称“FATCA”，就是美国对于本国税务居民的全球查税制度，一个非常严格并且落实到美国税务居民开户环节的措施，FATCA申报表格分类非常详细，表格中信息披露充分，重点要点全部纳入。
AEOI体系建立对中国人的影响
现在反避税联盟共有131个国家签署，该体系2017年的1月1号开始全面实施，中国政府计划从2018年1月1号开始实施，交换的税务信息是2016年1月1号之后的数据，也就是说从2016年1月1号以后你在全球性的银行账户的信息都是要被银行提交给中国政府税务局的，是逃不掉的，建议尽快把自己的全球个人银行账户做一个全面的清理。
注意事项
由于中国境内个人除37号文项下的境外特殊目的公司之外，由于中国境内个人目前仍然不被允许进行个人境外直接投资，因此所有以个人做股东境外投资的不合规公司都需要进行合规化处理：由中国个人先在境内设立企业，再通过这家境内企业到境外投资把之前不合规企业的资产和权益尽快合规合法化纳入境内企业名下。每年境内企业境外投资都需要定期向商务部和外汇局申报年报和对外投资存量权益登记，经过这一系列合规合法处理之后，应对AEOI的对策仅仅是境外公司的合理税务筹划一个问题了
4. 境内居民个人境外直接投资途径（资本项目下）
由于国家发改委和商务部没有出台相关的政策，目前中国境内居民个人境外直接投资不予受理和批准。QDII2（一般指个人境外投资金融产品）拟在上海、深圳、武汉、温州、重庆、福州等六个城市试点，目前仍然未实质性开放。
唯一的绿地是外汇局37号文规定项下境内居民个人在同时满足四个基本条件的情况下境外投资特殊目的公司并返程投资外资企业。
还有两类境内居民个人财产对外转移比较特殊，就是移民财产转移和继承财产转移。外汇局法条上不要求税单，但不同的地方监管不一样，有的地方要求你对财产的合法性提供证明文件。这里边就有一些地方要求提供税单作为合法证明，就像刚才我讲到的那对加拿大夫妇，国内收入没有合法纳税，移民加拿大后每月低申报收入，名下房产多处和豪车几辆，每月定期收到国内亲戚汇入个人账户的不菲资金，被加拿大税务局提请中国税务局稽查移民前收入的合法性，最后不能在国内补缴了个人所得税，而且在加拿大的税收需要重新申报并补缴。
5. 个人置业及投资资金合法出境解决方案
通过个人在境内设立一个全资公司，然后该公司经过发改委、商务委、银行（外汇局）的批准或备案，到境外投资设立公司，境外投资公司有两种常用的解决方案：
第一种，第一层公司设立在BVI，因为2017年以后全球AEOI要实施交换，那么在BVI公司上面做一个信托，这样政府税务查起来就需要花时间核查信托机构的文件，这里BVI公司是一个做信托的前置工具。由于政府要求最终目的公司为实体公司，因此BVI公司下面需要在设立最终目的公司为HK公司。
第二种，也是简易的做法，就是直接将第一层公司和最终目的公司合二为一个公司设立在香港，为什么不选择设立在新加坡呢？因为按照新加坡法律要求新加坡公司至少有一名董事为新加坡公民、永久居住身份持有人或工作签证身份持有人，这样公司会为额外聘请这样的董事支付每年的报酬，并且每次公司决议签署也需要有这名董事的签字，这名董事会要求每次法律文件的签署额外支付报酬，这样新加坡公司会增加额外人工成本，当然除非公司本来就有一名董事是新加坡公民或永久居住身份或工作签证身份持有人而不需外聘。
作者: 咖啡沾衣 时间: 2016-11-26 05:32
小细节大考量！美国房屋间距的那些事
房屋间距是大家在看房买房时比较注重的因素之一，这是因为房屋间距与私密性有很大关系，一般来说，房屋间距越大，私密性越好。当然，每个人都希望自己的隐私不被侵犯，所以合理的房屋间距是每位购房者都希望的。现如今越来越多人赴美买房，那么大家知不知道如何衡量美国房屋间距是否合理呢？
一些客户到美国买房，在看房的过程中发现有的小区房看上去密密麻麻的，有的小区房看上去宽松舒坦，其实这就牵扯到一个“容积率”的问题和你房屋本身的成本价格问题。
房屋间隔与小区地块划分
一个小区的开发是有规划的，一般来说，地段好地价贵的地区，“容积率”就会高一些，地段远地价便宜的地区，“容积率”就相应低一些。
地段位置好的学区房，即使“容积率”高一些，也不乏买主。
一个小区地块（Lot）规划的大小是差不多的，就像切豆腐块，如果你切得好，每一块大小均匀，吃客就不会打架。
想像一下，小房子就摆在这豆腐块上，夹在中间的房子一个挨一个，这样一长溜相邻的房子叫“夹心饼干房”。
实际的小区不会像切豆腐块那么理想，高低起伏，蜿蜒曲折，自然要有道路相连。
小区中哪些位置的房子占地面积大些？
在道路的拐角处的拐角房和小路尽头（Cul-de-sac）的房子，地块（Lot）就可能大一些，因为“拐角房”有两面向着路，“小路尽头房”的地块是呈扇形分布。
还有就是小区最外围一圈的房子，即使是“夹心饼干房”，你的地块（Lot）没有增大，但可能因没有其他房子遮挡，你的视距阔展了，显得你的地块增大了，或者因为后面有树林而变得私密了（Privacy）。
小区中哪些位置的房子最抢手？
一个小区，“夹心饼干房” 是占比例最多的，“拐角房”和“小路尽头房”则是少数，这就是为什么“小路尽头房”的地块卖得最快，它既可能是外围的“周边房”，又有扇形的地块，物以稀为贵嘛！
两房间距为多少最合理？
一般说来，看上去比较舒服，间距适中的小区房产，这里我们只讨论“夹心饼干房”，它的合理间距应在两个车库门之上，它的车库车道（Driver Way）应能顺停两辆车以上。这样与对面的“夹心饼干房”和起来的间距是4个车位加上中间道路之宽。
如果你看到一个小区大部分“夹心饼干房”的间距是一个车库门宽，还有它的车道只能停一辆车，后院也不大，这样的房产就是密集型房产。
概括地讲，随着房子体积的增大，其间距也要相应的增宽，小户型房产其间距可为一个车库门宽，中型房产其间距应为两个车库门宽，豪华房产其间距应为三个车库门宽，违反这个规律，小区房产就会显得不协调，过于拥挤。
所以到美国买房之前，还是要想想自己的预算，想买私密性更高的大间距房产，就要准备更多的预算金哦！
作者: 咖啡沾衣 时间: 2016-11-26 05:33
产权保险：买卖房地产保心安
产权保险」的目的
华人在美国买卖房地产，对於「产权保险」（释）是必须了解的一个环节，这是在中国内地与台湾都没有的概念，为保障投资人的权益，今天就为读者介绍这方面的知识。
首先，「产权保险」的目的，是为了防治「拥有权或使用权不完整」(瑕疵)的问题，使买房地产的人心安，买方过户後如果发现产权有问题，应在发现问题後30天内，以书面通知保险公司，要求理赔；习惯上在内华达州保险费是由卖方出，一次付清，有效期长至下次产权转让为止。
「产权保险」主要有两级：「全国土地产权协会」(ALTA)的标准和「加州土地产权协会」(CLTA)的标准，CLTA只保登记有案的产权瑕疵，ALTA则包括未经登记的瑕疵，因此ALTA的保费通常比CLTA贵约15%；此外，买方贷款购屋时，银行通常会更进一步，要求加保一些特别的项目，此称为「贷款产权保险」(Lender’s Policy)，这加保部分的费用则由买方负担。
产权报告的要点
一般「产权保险」公司在承保前，会先作产权调查，保约上也会列出一些不在保险范围之内的项目，读产权报告，最常见的要点是﹕
地价税(Real Estate Tax, Property Tax)：太高的地价税可能会降低房地产的投资价值。
开发受益费(Assessment)：拉斯维加斯有少数的大社区徵收此费，如Summerlin、Mountain Edge等，这是开发商将开发马路或社区设施的成本转嫁给住户。
社区协会规章(HOA)：住户除了分摊社区的维护费用外，还要遵守其规则，最极端的例子有「不允许出租」，投资出租者要留意。
抵押(Mortgage﹐Deed of Trust)：办理过户手续的「公证公司」（释）会确定，在产权转让前得先把贷款还清，所以通常不会有问题，最常见的错误是：贷款已还清，但「抵押契」还未注销。
假扣押(Lien)：办理过户手续的「公证公司」会确定，在产权转让前得先把假扣押理清，通常也不会有问题。
地役权(Easement)：予人使用或通行的权利，对象通常是水、电公司或邻居。
租约(Lease)：买方除了要继续履行原有又未到期的租约外，还要注意租客是否有「优先购买权」，如果有，最好取得其弃权书。
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