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标题: 在美国买独立屋(House)还是康斗(Condo)？以及各种相关问题 [打印本页]

作者: 心如风 时间: 2016-11-24 02:30
标题: 在美国买独立屋(House)还是康斗(Condo)？以及各种相关问题

在大多数人的印象里，国外住宅有别墅跟公寓的不同。然而美国的住宅分类却不止这两类，有独栋别墅（Single Family Home）、联排别墅（Townhouse）、公寓（Condo/Apartment/Coop Unit）、多户住宅（Multi-Family Home）等等。下面我们来一起看看是买独立屋(House)还是康斗(Condo)更合适呢？
　　
　　1.成本与回报
　　Condo 前期投入少，首付一般来说会少些。比较适合没什么积蓄的年轻人。
　　House 拥有土地权，增值空间大，更加保值，前期资金投入大。

　　2.地点
　　Condo 大部分交通便利，生活娱乐设施在附近，对于在市区上班的人来说，住在地铁沿线极大地节省了通勤的成本和时间。
　　House 如果你想要在同样地区买House，至少需要付出3倍的价钱。

　　3.空间、后院和阳台
　　Condo 空间较小，你要仔细规划，买多了东西就放不下。
　　House 空间一般比Condo大很多，有地下室和车库。

　　4.附属设施
　　Condo 大部分都配备有健身房、台球室、瑜伽练习室、Party Room等，有的还有游泳池。不过维护的费用是从你每个月的管理费中出的。
　　House 附属设施较少，可以省下这些费用。

　　5.安全、服务

　　Condo 一般新屋都有24小时保安和前台服务，装有视频监控系统、烟感和煤气感应系统，外人进入需要通过呼叫住户或者前台登记，安全度较高。同时前台服务帮你接受快递，呼叫各类水电维修服务，借给你一些器具，在你旅游的时候帮你监督家庭财产的安全。
　　House 由屋主独立负责，没有任何限制(除了法律规定的)，需要自己安装安全系统。它的安全性取决于房屋本身，还有周边环境的因素。在防盗措施方面略逊Condo一筹。

　　6.个人隐私和邻里关系
　　Condo 需要和别人分享很多公共设施，你的房子和邻居只有一墙之隔，但是你和邻居们可能老死不相往来，因为Condo的住户流动很快。
　　House 通常你有着更好的个人隐私，同时有着更好的邻里关系，夏天可以一起交流打理花园的经验。

　　7.维护成本
　　Condo 不用担心你大门以外的维护工作，管理处会从你缴纳的储备基金里支付维修费用。现在新的Condo都是中央空调，通常你只需要支付电费，或者再加上水费。
　　不过要注意的是，如果大楼维护的不好，维修费用增加，你的管理费用也会增加，你不能自主的控制你的成本，这让人感觉不舒服。一些老的Condo可能面临着大额额外的支出去维修某一问题，你要千万注意。
　　House 大部分在市区的House是老房子，所以你要准备随时会有突发的维护工作，修补工作，你要负担水电气、保险、热水炉租赁等等费用。

　　8.维护工作
　　Condo 管理公司会处理大部分的维护工作，公共花园的打理，屋子里需要你动手的地方很少，主要也就是摆摆家具，挂挂画。你要付管理费，好在是大家一起出。
　　House 其实大部分不是很喜欢修修补补的工作，不过如果你是个愿意并有时间动手的人，住在House是个不错的选择。住在House里你也可以雇佣别人帮你做这些事情。
　

　　9.限制
　　在得到许多服务的同时，住在Condo里要接受许多限制，比如养宠物的限制，居住人数的限制等等。你可以在协议许可的范围内随心改造自己的私人领地，但对于公共空间则仅有使用权。
　　总而言之，买Condo还是买House，要理性分析，根据个人需求和喜好来决定，没有绝对的好还是不好，在分析利弊之后，买房者应结合自身的具体情况做出明智的决定。

作者: 心如风 时间: 2016-11-24 02:30
在美投资土地，有哪些注意事项

中国人往往认为土地买回来，就马上可以盖酒店，事实上，在美国要开发一块土地，有很多法规跟要求，往往买了土地发现跟卖方所说的差距很大。

举例说，投资者买下一块土地，要申请酒店建筑，需花三到五年的时间，甚至还不可以建，这种情况现在常见。律师举例曾看过的案例，房产经纪卖的时候说，土地可以建18个单位，结果拿回来是一块“生地”，什么都不可以做，要走完整个过程还要经过市政府的检验，甚至还不可以建。

他提醒要买土地做投资的华人，需要清楚自己的投资标的物是已拿到政府许可、已分割好的“熟地”或是相反的“生地”，以免上当。

律师表示，市面上大部分土地买卖都是生地，有些只能作住宅用途，不可盖商业建物。此外，投资者也要注意土地上的单位是否已分割。“以加州来讲，土地上要建5个房子，你必须要分割完毕以后，得到政府的许可，才能出售。”

即使拿到政府许可是可以开发的土地，还得当心是否有附带条件。律师说：“政府开的附带条件可能是：给你建50个单位但周边的马路你要加宽。条件要符合的话，你的投资费用已经上涨多少倍了。”

此外，建筑许可的有效期限也得当心注意。“通常建筑许可是5年，拿到你手里还剩下个半年、或一年时间，能不能延期还不知道。”

不与房产经纪做口头承诺

律师也分享实例，房产经纪带投资者看土地时说可建五星酒店，而且价钱很好；结果投资者跳进去后市政府说“那块地不能盖酒店”。投资者再问房产经纪，经纪人说曾问过市政府，当时说可以，现在不能建是市政府的问题。

律师表示，华人与经纪人间常做口头陈诺，这相当危险。他提醒投资人买土地做开发，一定要请专业团队做可行性调查。“需要有工程师、建筑师、会计师、律师，与对商业房地产有经验的经纪人。”

律师表示，许多投资者为了省时间，将房屋结构、市政府法规等问题全部询问经纪或交给经纪人解决，这相当危险。坊间经纪人很多，素质参差不齐，许多经纪人没经验或只想赶快成交，他们也并不了解税务、法律、房屋结构方方面面的问题。

作者: 心如风 时间: 2016-11-24 02:30
在美国买房，你要懂得这8个细节！

据美国房地产资本分析公司(Real Capital Analytics)的数据，由于美国经济复苏以及美元走势强劲，美国成为中国房地产投资者首选目的地，投资额占海外投资总额的57%。

美国房产已经成为中国投资者的第一选择，那么在美国进行房产投资，有哪些注意事项呢？今天就给大家分享几则美国买房的注意事项。

在美国买房子首先要将购房款转移到海外帐户

对于中国买主来说，购房款不是问题，但是中国有每人每年5万美元汇出的限制。在美国买房卖方要求买方提供购房款证明，或者银行贷款证明，最好是英文的，毕竟美国人能看懂中文的不多，入乡随俗，不要被细节打败。

看上美国房子后，该怎么出价?

美国是一个资讯很透明的地方，在看好一处房产后，经纪人大多都会帮助客人做房屋的价格评估，估算这个房子在最近的市场交易中的现在价值。如果卖主的要价高了，经纪人就要帮助买家杀价。如果要价低于市价，经纪人就要帮买主赶快抢下。

有的时候有多位买主都看上同一个住宅，为了得到住宅，可能要于要价才能行。因此，并不是每一个房屋都要杀价, 而是要看要价的高低。重点是，买家要能正确评估房屋的价值，当然这需要一位好的经纪人协助。

永久产权不表示要束缚一辈子

众所周知，美国产权是永久性的，所以，许多刚来的中国买家都会有“在美国买房就要住一辈子，甚至要代代相传”的观念。其实这与美国的实际情况不太相符。

根据历年平均统计, 美国人大约7年左右就会换一次房屋。换房的原因多样，比如工作地点改变,子女外出读书,家庭人口变化,或者退休后把成熟城区换到偏远安静的地方等。美国换房频繁的原因主要是因为没有户口的限制,同时城市乡村差距小，住在哪里都很方便。

美国房子出租不难

很多买家担心在美国房屋出租难的问题。其实是过虑了，没有房子是租不出去的。事实上，房子能否出租取决于业主希望的租金是否符合租赁市场的价格，关键在于卖价是否符合市场。

美国房地产市场是很公开透明，而且真实可靠的, 经纪人可以从MLS得到各种准确的数据。所以买家要买房的时候,在要求经纪人做房屋估价外，不妨也要求做一个租价评估;这对于专业的经纪人来说没有问题。

不要为了砍价而挑毛病

许多买家为了砍价而故意鸡蛋里挑骨头。这个做法是有别于美国文化。在美国习惯中，因为喜欢这个房屋而出价。选择出价的原因，必定是已与其他房屋比较后，觉得它是其中最符合条件或者是性价比最高的。

当然每个房屋都不是完美的。挑毛病只会让卖家反感, 适得其反。卖家有可能会直接不考虑买家的出价而选择别人。在另一方面，通常称赞卖家的房子是博得卖主青睐的方法。

不要要求卖家送你家具

在美国，房子买卖与家具买卖是分开的，这是当地的习惯。通常买卖房屋的时候，房价包含了不可移动的装饰。比如固定在房屋的吊灯，地角边饰，嵌入式的柜子等等不可移动的配件。而可以移动的配件都是属于个人的物品, 比如沙发、桌椅等家具，不包含在屋价内。

投资美国房产只看租金回报率吗?

投资房产有两个方面需要考虑：一个是租金回报率;一个是升值的潜力空间。后者比租金回报率更重要。

通常，房屋越贵的地方其租金回报率是比较低的。比如东两岸的纽约、旧金山、洛杉矶等都是房价比较高的区域，由于这些地区房价常常攀升，而对应的租金上涨水平跟不上房价上涨的幅度，因而其租金回报率相对比较低。

但从长期来看,这些地方房屋升值的空间比其他租金回报率高的地方要大,因为想要购买此类房屋的人数较多，而买入的数量越多其房价就越高，这就是供需平衡。所以在投资时，并不是购买低价格高回报的房屋就是最好，而是要从两方面同时考虑。

不是每个外国人都能办理房贷

贷款投资，以房养房，是最划算的房产投资方法，海外买家可以在美国贷款购房,目前很寻常也很容易。但是，不是每一家银行可贷款给海外买家。

外国人贷款与美国人贷款之间是存有差异的：美国人贷款条件：信用丶收入丶工作是否稳定；外国人贷款条件：需有较多自备款，通常要求40%-50%左右。一般大约能贷到5-6成。

由于每一个银行的贷款利率不同，对申请人的条件要求也不同。通常如果银行利率较高，则手续简单要求低;有的银行利率低，但是要求条件多，并不是每个人都能符合。建议申请贷款之前多家咨询，多比较。选择适合自己，对自己最有利的一家。

作者: 心如风 时间: 2016-11-24 02:30
美国房产买卖合同中需要把握哪些关键点？

房屋买卖，规则完善，一切都是按章办事。在美国房屋交易过程中，因为房屋交易合约已经完全格式化，我们需要重点关注哪些关键点呢？

第一，交易价格。通常在Offer过程中，买卖双方都可能对价格做出让步，互相妥协，方能达成相互认可的交易价格。当然，也有很多一口价，即卖家开价就是最终成交价格。

第二，移除房屋检查条款。这一条标准合约通常是17天，但是可以根据交易周期进行调整，笔者在交易过程中最短有缩为三天。即在17天或者三天内完成房屋检查，也即在17天或者三天内，买家可以后悔退出交易。达到17天或者三天，买家如果选择交易继续，必须书面移除后悔条款，也即买家不能以房屋质量等问题为由退出交易了。

第三，移除贷款交易条件。标准合约通常是21天，但是笔者在交易过程中，通常会要求三十天，这样会给买家申请办理贷款充足的时间。如果在规定时间内，贷款被拒绝，买家可以退回订金，安全退出交易。

第四，完成交易时间。也即关闭公证行时间，通常在45天。笔者会根据客户资金情况，适当要求延长或者缩短。贷款交易时间相对较长，现金交易，笔者最短一周时间完成全部交易。

第五，关注附加条款。在Offer过程中，如果卖家有特别要求，通常会在附加条款中出现。比如，移除贷款条件，通常需要买家书面回复。但是卖家为了防止买家拖延时间，有时会加注一条，在贷款规定时间内，不论买家拒绝或者同意，都必须及时提供书面通知，否则视为买家同意，不得退出交易，违约将没收订金。

第六，房屋检查状况及白蚁虫害状况。房屋检查结束后，会有一个图文并茂的检查报告。买家通常会要求卖家根据检查报告，修复房屋存在的问题。一般房屋都有白蚁虫害状况，根据房龄大小，程度不一。在交易完成前，卖家都必须进行查杀，并有相关报告文件。

第七，房屋告知文件。卖家需要将房屋相关状况，即涉及房屋地质灾害、房屋是否发生自然或者非自然死亡事件等，卖家必须如实告知买家，否则将视为欺诈。

美国房屋交易合约，经历百年发展，已经非常完善。格式化合约，充分考虑到买卖双方的利益。当然，从规则上，更多侧重保护买家的利益。告知义务、诈欺条款与产权保险，保证买家只要按规则行事，不会买到问题房。违背规则，比如找卖方经纪直接交易，可能因小失大。

作者: 心如风 时间: 2016-11-24 02:30
美国购房如何缴纳房屋税(PROPERTY TAX BILL)

在美国购买房产为何要缴纳地税？

在美国购买房地产后，土地上至天空800米，下至地下800米都属于你个人永远拥有的，既使地下发现金矿的话，也属于你个人资产。但地税（property tax）则是会世世代代跟随着你。因为土地是美国政府卖给你私人使用的，以收缴地税的形式，每年将这些地税的钱都是交给当地的县政府，有政府统一来修路，修公园和学校学区的建设。所以身为美国房地产持有者，不能逃避缴纳地税，那是违法行为。

地税是怎么来的呢？

它是按照你房子的价值，是两部分组成的：一个是地land，另外一个是improvement，就是盖在地上面的建筑。每年缴纳地税的比例大致是房价的1.0-1.5%。每年的地税价格随着市场房地产价值的更迭，会有稍稍变动。在房地产跌价的时候是有办法上诉的，房屋持有者可以到当地的县政府评估员（county assessor）填一个表格，这时你必须与他（她）说明地税被高估了，当然你得提前准备好一些资料，说明你的邻居的房价最近的销售价格，列举出三-五套与你面积差不多的邻居的房价，进行说服工作。如果能说服县评估员，就会调整你的地税，如果能够降低一些，就可以少交一点税。不过，在美国有这点是与国内不同的，如果房地产一直跌，既使屋主不去上诉，县政府也会自动的给你调减一点税。

特别要注意我们房子的价值分两部分，上面一部分叫land，下面是improvements。如果家里有出租屋或者家庭办公室，可以把这个税单交给你的会计师，这两部分对于抵税就会非常有用。因为土地 land 不能折旧，但是你房子的建筑物improvements是可以折旧。比如说你的房子是住宅的，那么27.5年使用寿命，商用的39.5年。那么你就可以用你的improvement除以这个年限就是你可以折旧的部分。这个折旧就可以减少你的收入，假如你出租房子两万块，利息一万块，地税五千块，你还要自己赚钱五千块，你就要交税。如果你要是有点折旧率，就可以不交税，或是少交税。如果你折旧率多，还可以抵消收入。

如何查阅这个折旧率呢？在每年地税单total tax due下边，即税表右下角，就看到这两个数字。还有一个区域号parcel number，知道你的parcel number就可以知道你的房子购买时的价格，什么时候成交的，现在值多少钱？都可以看得清清楚楚。美国这方面绝对是很公开的，因为在美国购买任何房地产都要在县里注册，任何时候，不管你什么身份都可以查别人的记录，就像法院的记录一样，很公开。

如何缴纳房屋税(PROPERTY TAX BILL)？

政府每年会给房地产业者两次机会分开缴税。解读好这张税表很重要，必须了解每个数字都代表什么不同的意义。加州的地税计算年度是从当年七月一号到次年的六月三十号。一般人会在九月底，十月初收到这份税单。

地产税property tax与所得税income tax无关。有两种方式可以交这个税，一种方式就是单独交，可以在网上交，也可以寄支票去交，或是去县政府里交。另外一种方式是让贷款银行预先扣掉，叫impound。Impound进去之后就不用担心了，如果晚了只会罚银行。大部分人会选择自己交，尽管有些是贷款银行交的，但你也会收到一份复印件。

交地税绝对不能晚，罚10%很多。这个地产税你可以上网用信用卡交，也可以用支票付，另外就是邮寄。邮寄的话要小心，你说寄了，对方说没收到就麻烦，所以最好的办法是寄挂号信（certified mail），仅仅是多花$5就可以保证不会丢到信件，寄出后只要注意查看自己的银行账户里何时被收走这笔款即可。或者业者的资金不是那么紧张的话，可以提前十几天半个月，确定他可以收到，小心不要被罚款。严格的按照美国邮政法律讲，寄出去的信件应该是按邮戳为准，所以12月10号和4月10号的邮戳必须要清晰地盖上去，才可以放心寄出。
文章来源：华人生活网